Hoe onroerendgoedbeleggingsfondsen te analyseren

Een onroerendgoedbeleggingstrust (REIT) is een onroerendgoedbedrijf dat gewone aandelen aan het publiek aanbiedt. Op deze manier is een REIT-aandeel vergelijkbaar met elke andere voorraad die eigendom vertegenwoordigt in een operationeel bedrijf. Een REIT heeft twee unieke kenmerken: het primaire bedrijf is het beheren van groepen van inkomsten producerende eigenschappen en het moet de meeste van zijn winsten uitkeren als dividenden. Hier bekijken we REIT's, hun kenmerken en hoe ze worden geanalyseerd.

In aanmerking komende

Om in aanmerking te komen als REIT bij de IRS, moet een onroerendgoedbedrijf ermee instemmen om ten minste 90% van zijn belastbare winst in dividenden uit te keren (en aan aanvullende maar minder belangrijke vereisten te voldoen). Door de REIT-status te hebben, vermijdt een bedrijf vennootschapsbelasting. Een regulier bedrijf maakt winst en betaalt belasting over de volledige winst, en beslist vervolgens hoe de winst na belastingen wordt verdeeld tussen dividenden en herbelegging; een REIT verdeelt eenvoudig alle of bijna al zijn winsten en mag de belasting overslaan.

Ander type

Er zijn een aantal verschillende soorten REIT's. Sommigen vallen in een speciale klasse die hypotheekreIT's wordt genoemd. Deze REIT's maken leningen die gedekt zijn door onroerend goed, maar zijn doorgaans geen onroerend goed of exploitant. Hypotheek REIT's vereisen een speciale analyse. Het zijn financieringsmaatschappijen die verschillende afdekkingsinstrumenten gebruiken om hun renteblootstelling te beheren. We zullen ze hier niet beschouwen.

Hoewel een handvol hybride REIT's zowel onroerendgoedactiviteiten uitvoeren als transacties in hypothecaire leningen uitvoeren, richten de meeste REIT's zich op de "harde activa" -activiteiten van onroerendgoedactiviteiten. Dit worden equity REIT's genoemd. Wanneer u over REIT's leest, leest u meestal over aandelen-REIT's. Equity REIT's zijn meestal gespecialiseerd in het bezitten van bepaalde soorten gebouwen, zoals appartementen, regionale winkelcentra, kantoorgebouwen of accommodatie. Sommige zijn gediversifieerd en sommige zijn gespecialiseerd, wat betekent dat ze classificatie trotseren - zoals bijvoorbeeld een REIT die golfbanen bezit.

Investeringsanalyse

REIT's zijn dividenduitkerende aandelen die zich richten op onroerend goed. Als u inkomsten zoekt, zou u ze beschouwen samen met hoogrentende obligatiefondsen en dividenduitkerende aandelen. Als dividendbetalende aandelen worden REIT's net als andere aandelen geanalyseerd. Maar er zijn enkele grote verschillen als gevolg van de boekhoudkundige behandeling van onroerend goed.

Laten we illustreren met een vereenvoudigd voorbeeld. Stel dat een REIT een gebouw koopt voor $ 1 miljoen. Boekhouding vereist dat onze REIT afschrijvingen op het actief in rekening brengt. Laten we aannemen dat we de afschrijving over een periode van 20 jaar in een rechte lijn spreiden. Elk jaar zullen we $ 50.000 aan afschrijvingskosten aftrekken ($ 50.000 per jaar x 20 jaar = $ 1 miljoen).

Laten we eens kijken naar de vereenvoudigde balans en winst-en-verliesrekening hierboven. In jaar 10 draagt ​​onze balans de waarde van het gebouw op $ 500.000 (ook bekend als de boekwaarde): de oorspronkelijke historische kosten van $ 1 miljoen min $ 500.000 geaccumuleerde afschrijving (10 jaar x $ 50.000 per jaar). In onze winst-en-verliesrekening wordt $ 190.000 aan kosten van $ 200.000 aan inkomsten afgetrokken, maar $ 50.000 aan kosten zijn afschrijvingskosten.

Onze REIT geeft dit geld echter niet daadwerkelijk uit in jaar 10; afschrijving is een niet-contante vergoeding. Daarom voegen we de afschrijvingskosten terug bij de netto-inkomsten om middelen uit operaties (FFO) te produceren. Het idee is dat waardevermindering ons netto-inkomen oneerlijk vermindert omdat ons gebouw de afgelopen tien jaar waarschijnlijk niet de helft van zijn waarde heeft verloren. FFO corrigeert deze veronderstelde vervorming door de afschrijvingskosten uit te sluiten. (FFO bevat ook enkele andere aanpassingen.)

We moeten opmerken dat FFO dichter bij de cashflow komt dan het netto-inkomen, maar het neemt de cashflow niet op. Merk vooral in het bovenstaande voorbeeld op dat we nooit de $ 1 miljoen hebben geteld die is uitgegeven om het gebouw te verwerven (de kapitaaluitgaven). Een meer nauwkeurige analyse zou kapitaaluitgaven omvatten. Het tellen van kapitaaluitgaven geeft een cijfer dat bekend staat als aangepaste FFO, maar er is geen universele consensus over de berekening ervan.

Onze hypothetische balans kan ons helpen de andere gangbare REIT-metriek, intrinsieke waarde (NIW) te begrijpen. In jaar 10 bedroeg de boekwaarde van ons gebouw slechts $ 500.000 omdat de helft van de oorspronkelijke kosten werd afgeschreven. Dus boekwaarde en gerelateerde verhoudingen zoals prijs-tot-boek - vaak twijfelachtig met betrekking tot algemene aandelenanalyse - zijn vrijwel nutteloos voor REIT's. NAV probeert de boekwaarde van een onroerend goed te vervangen door een betere schatting van de marktwaarde.

Het berekenen van de NIW vereist een enigszins subjectieve beoordeling van de participaties van het REIT. In het bovenstaande voorbeeld zien we dat het gebouw $ 100.000 aan bedrijfsinkomsten genereert ($ 200.000 aan inkomsten minus $ 100.000 aan bedrijfskosten). Een methode zou zijn om te profiteren van het bedrijfsresultaat op basis van een marktconform tarief. Als we denken dat de huidige cap rate van de markt voor dit type gebouw 8% is, dan wordt onze schatting van de waarde van het gebouw $ 1, 25 miljoen ($ 100.000 aan bedrijfsinkomsten / 8% cap rate = $ 1.250.000). Deze schatting van de marktwaarde vervangt de boekwaarde van het gebouw. We zouden dan de hypotheekschuld (niet getoond) aftrekken om de intrinsieke waarde te krijgen. Activa minus schuld is gelijk aan eigen vermogen, waarbij het 'netto' in de NIW netto van schuld betekent. De laatste stap is om de NAV in gewone aandelen te verdelen om de NAV per aandeel te krijgen, wat een schatting is van de intrinsieke waarde. In theorie mag de genoteerde aandelenkoers niet te ver afwijken van de NAV per aandeel.

Top-Down Vs. Onderkant boven

Wanneer u aandelen kiest, hoort u soms van top-down versus bottom-up analyse. Top-down begint met een economisch perspectief en weddenschappen op thema's of sectoren (een vergrijzende demografie kan bijvoorbeeld farmaceutische bedrijven bevoordelen). Bottom-up richt zich op de fundamenten van specifieke bedrijven. REIT-aandelen vereisen duidelijk zowel een top-down als een bottom-up analyse.

Vanuit een top-down perspectief kunnen REIT's worden beïnvloed door alles wat een invloed heeft op het aanbod van en de vraag naar onroerend goed. Bevolking en banengroei zijn meestal gunstig voor alle REIT-typen. Rentetarieven zijn, kort gezegd, een allegaartje. Een stijging van de rente betekent meestal een verbetering van de economie, wat goed is voor REIT's omdat mensen geld uitgeven en bedrijven meer ruimte huren. Stijgende rentetarieven zijn meestal goed voor appartement-REIT's omdat mensen liever blijven, huurders, in plaats van nieuwe huizen te kopen. Aan de andere kant kunnen REIT's vaak profiteren van lagere rentetarieven door hun rentelasten te verlagen en daarmee hun winstgevendheid te vergroten.

Kapitaalmarktomstandigheden zijn ook belangrijk, namelijk de institutionele vraag naar REIT-aandelen. Op de korte termijn kan deze vraag de fundamenten overweldigen. De REIT-aandelen deden het bijvoorbeeld vrij goed in 2001 en de eerste helft van 2002, ondanks de gebrekkige fundamentals, omdat geld de hele activaklasse binnenstroomde.

Op individueel REIT-niveau wilt u sterke vooruitzichten zien voor omzetgroei, zoals huurinkomsten, gerelateerde service-inkomsten en FFO. U wilt zien of de REIT een unieke strategie heeft om de bezettingsgraad te verbeteren en de huren te verhogen. REIT's streven doorgaans naar groei door acquisities en streven verder naar schaalvoordelen door inefficiënt lopende eigenschappen te assimileren. Schaalvoordelen worden gerealiseerd door een verlaging van de bedrijfskosten als percentage van de omzet. Maar aanwinsten zijn een tweesnijdend zwaard. Als een REIT de bezettingsgraad niet kan verbeteren en / of de huur niet kan verhogen, kan het worden gedwongen tot ondoordachte acquisities om de groei te stimuleren.

Omdat hypotheekschuld een grote rol speelt in de aandelenwaarde, is het de moeite waard om naar de balans te kijken. Sommigen raden aan om naar hefboomwerking te kijken, zoals het rantsoen naar eigen vermogen. Maar in de praktijk is het moeilijk te zeggen wanneer de hefboomwerking buitensporig is geworden. Het is belangrijker om het aandeel van schulden met vaste of variabele rente te wegen. In de huidige omgeving met lage rente zal een REIT die alleen schulden met variabele rente gebruikt, worden geschaad als de rente stijgt.

Het komt neer op

REIT's zijn onroerendgoedbedrijven die hoge dividenden moeten uitkeren om te kunnen genieten van de fiscale voordelen van de REIT-status. Stabiel inkomen dat de opbrengsten van Treasury kan overtreffen, combineert met prijsvolatiliteit om een ​​totaal rendementspotentieel te bieden dat overeenkomt met aandelen met een kleine kapitalisatie. Het analyseren van een REIT vereist inzicht in de boekhoudkundige verstoringen veroorzaakt door waardevermindering en aandacht voor macro-economische invloeden.