Hoe werken aflossingsvrije hypotheken?
Als u een maandelijkse betaling voor uw hypotheek wilt die lager is dan wat u kunt krijgen voor een lening met een vaste rente, kunt u worden verleid door een hypotheek met alleen rente. Door aan het begin van uw leenperiode meerdere jaren geen hoofdbetalingen te doen, heeft u een betere maandelijkse cashflow.
Maar wat gebeurt er als de rentevrije periode voorbij is? Wie biedt deze leningen aan? En wanneer is het zinvol om er een te kopen? Hier is een korte gids voor dit type hypotheek.
Hoe renteloze hypotheken zijn gestructureerd
In de basis is een hypotheek met alleen rente een hypotheek waarbij u alleen de eerste jaren rentebetalingen doet - meestal vijf of tien - en wanneer die periode eindigt, begint u zowel de hoofdsom als de rente te betalen. Als u hoofdbetalingen wilt doen tijdens de rentevrije periode, dan kan dat, maar dat is geen vereiste voor de lening.
U ziet meestal alleen-rentekredieten gestructureerd als 3/1, 5/1, 7/1 of 10/1 hypotheek met variabele rente (ARM's). Lenders zeggen dat de 7/1 en 10/1 keuzes het meest populair zijn bij leners. Over het algemeen is de rentevaste periode gelijk aan de rentevaste periode voor leningen met een variabele rente. Dat betekent dat als u bijvoorbeeld een ARM 10/1 heeft, u alleen de eerste tien jaar rente betaalt.
Op een ARM met alleen rente, wordt na afloop van de inleidende periode de rentevoet eenmaal per jaar aangepast (daar komt de “1” vandaan) op basis van een referentierente zoals LIBOR plus een door de kredietgever bepaalde marge. De marktrente verandert als de markt verandert, maar de marge is vooraf bepaald op het moment dat u de lening aangaat.
Tariefplafonds beperken rentewijzigingen. Dit geldt voor alle ARM's, niet alleen voor alleen ARM's. De initiële rentecap op 3/1 ARM's en 5/1 ARMS is meestal twee, zegt Casey Fleming, een leningsfunctionaris bij C2 Financial Corp in San Diego en auteur van "The Loan Guide: hoe u de best mogelijke hypotheek te krijgen." Dat betekent dat als uw startrente drie procent is, en omdat de periode met alleen rente eindigt in jaar vier of jaar zes, uw nieuwe rentetarief niet hoger zal zijn dan vijf procent. Op 7/1 ARM's en 10/1 ARM's is het initiële tariefplafond meestal vijf.
Daarna zijn tariefstijgingen meestal beperkt tot twee procent per jaar, ongeacht wat de introductieperiode van de ARM was. Lifetime caps zijn bijna altijd vijf procent boven de startrente van de lening, zegt Fleming. Dus als uw startpercentage drie procent is, kan dit oplopen tot vijf procent in jaar acht, zeven procent in jaar negen en maximaal acht procent in jaar tien.
Zodra de rentevrije periode eindigt, moet u beginnen met het terugbetalen van de hoofdsom gedurende de rest van de looptijd - op een volledig afgeschreven basis, in geldverstrekker. De renteloze leningen van vandaag hebben geen ballonbetalingen; ze zijn meestal niet eens wettelijk toegestaan, zegt Fleming. Dus als de volledige looptijd van een 7/1 ARM 30 jaar is en de rentevrije periode zeven jaar is, in jaar acht, wordt uw maandelijkse betaling opnieuw berekend op basis van twee dingen: ten eerste, de nieuwe rentevoet en ten tweede de terugbetaling van de hoofdsom over de resterende 23 jaar.
Rentevoetleningen met vaste rente
Vaste rente alleen hypotheken zijn niet zo gebruikelijk. Met een 30-jarige rentevaste lening met alleen rentetarief betaalt u mogelijk slechts tien jaar rente en vervolgens de resterende 20 jaar rente plus hoofdsom. Ervan uitgaande dat u gedurende die eerste tien jaar niets aan de hoofdsom hebt gedaan, zou uw maandelijkse betaling aanzienlijk stijgen in jaar 11, niet alleen omdat u de hoofdsom zou gaan terugbetalen, maar omdat u de hoofdsom over slechts 20 jaar in plaats van 30 jaar zou terugbetalen. Aangezien u de hoofdsom niet betaalt tijdens de rentevaste periode, wordt de nieuwe rentebetaling gebaseerd op het volledige geleende bedrag wanneer de rente wordt gereset. Een lening van $ 100.000 met een rentepercentage van 3, 5 procent kost slechts $ 291, 67 per maand gedurende de eerste tien jaar, maar $ 579, 96 per maand gedurende de resterende 20 jaar (bijna het dubbele).
Meer dan 30 jaar kost de lening van $ 100.000 u $ 174.190, 80 - berekend als ($ 291, 67 x 120 betalingen) + ($ 579, 96 x 240 betalingen). Als u een lening met een vaste rente van 30 jaar zou afsluiten met dezelfde rentevoet van 3, 5 procent (zoals hierboven vermeld), zouden uw totale kosten over 30 jaar $ 161.656, 09 bedragen. Dat is $ 12.534, 71 meer aan rente op de aflossingsvrije lening, en die extra rentekosten is de reden waarom u geen aflossingsvrije lening wilt houden voor de volledige looptijd. Uw werkelijke rentelasten zullen echter lager zijn als u de hypotheekrenteaftrek neemt.
Zijn dit soort leningen op grote schaal beschikbaar?
Omdat zoveel leners in de bubbeljaren in de problemen kwamen met renteloze leningen, aarzelen banken om het product vandaag aan te bieden, zegt Yael Ishakis, vice-president van FM Home Loans in Brooklyn, NY, en auteur van "De complete gids voor aankopen een thuis."
Fleming zegt dat de meeste jumbo-leningen met variabele rente zijn met een vaste periode van vijf, zeven of tien jaar. Een jumbo-lening is een soort niet-conforme lening. In tegenstelling tot conforme leningen, komen niet-conforme leningen meestal niet in aanmerking voor verkoop aan door de overheid gesponsorde ondernemingen, Fannie Mae en Freddie Mac - de grootste kopers van conforme hypotheken en een reden waarom conforme leningen zo breed verkrijgbaar zijn.
Wanneer Fannie en Freddie leningen van hypotheekverstrekkers kopen, stellen zij meer geld beschikbaar voor kredietverstrekkers om aanvullende leningen te verstrekken. Niet-conforme leningen zoals renteloze leningen hebben een beperkte secundaire hypotheekmarkt, dus het is moeilijker om een investeerder te vinden die ze wil kopen. Meer geldschieters houden vast aan deze leningen en onderhouden ze intern, wat betekent dat ze minder geld hebben om extra leningen te verstrekken. Renteloze leningen zijn daarom niet zo breed beschikbaar. Zelfs als een renteloze lening geen jumbo-lening is, wordt deze nog steeds als niet-conform beschouwd.
Omdat alleen-rentekredieten niet zo breed beschikbaar zijn als, zeg maar, 30-jarige leningen met vaste rente, "is de beste manier om een goede alleen-kredietverstrekker te vinden via een gerenommeerde makelaar met een goed netwerk, omdat het serieus winkelen om aanbiedingen te vinden en te vergelijken, ”zegt Fleming.
Kosten vergelijken
"De renteverhoging voor de alleen-rentefunctie varieert per geldschieter en per dag, maar stel dat u ten minste een premie van 0, 25 procent in de rentevoet betaalt, " zegt Fleming.
Evenzo zegt Whitney Fite, president van Angel Oak Home Loans in Atlanta, dat het tarief voor een hypotheek met alleen rente ongeveer 0, 125 tot 0, 375 procent hoger is dan het tarief voor een afschrijvend vastrentende lening of ARM, afhankelijk van de bijzonderheden.
Dit is hoe uw maandelijkse betalingen eruit zouden zien met een $ 100.000 renteloze lening in vergelijking met een lening met vaste rente of een volledig afschrijvende ARM, elk tegen een typisch tarief voor dat type lening:
- 7-jarige, alleen-rente ARM, 3, 125 procent: maandelijkse betaling van $ 260, 42
- 30-jarige conventionele lening met vaste rente (niet alleen rente), 3, 625 procent: maandelijkse betaling van $ 456, 05
- 7-jarige, volledig afschrijvende ARM (30-jarige afschrijvingen), 2, 875 procent: maandelijkse betaling van $ 414, 89
Tegen deze tarieven kost een ARM met alleen rente u op de korte termijn $ 195, 63 minder per maand per $ 100.000 geleend gedurende de eerste zeven jaar in vergelijking met een 30-jarige lening met vaste rente, en $ 154, 47 minder per maand in vergelijking met een volledig afschrijving 7/1 ARM.
Het is onmogelijk om de werkelijke levensduurkosten te berekenen van een lening met een aanpasbare rente wanneer u deze afsluit, omdat u niet van tevoren weet wat de rente elk jaar opnieuw instelt. Er is ook geen manier om de kosten te omzeilen, zegt Fleming, hoewel je uit je contract de levensduurplafond en de bodem kunt bepalen. Hiermee kunt u de minimale en maximale levensduurkosten berekenen en weten dat uw werkelijke kosten daar tussenin zouden vallen. "Het zou een enorm bereik zijn, " zegt Fleming.
Het komt neer op
Aflossingsvrije hypotheken kunnen een uitdaging zijn om te begrijpen, en uw betalingen zullen aanzienlijk toenemen zodra de aflossingsvrije periode eindigt. Als uw renteloze lening een ARM is, zullen uw betalingen nog meer stijgen als de rentetarieven stijgen, wat een veilige gok is in de huidige lage rente. Deze leningen zijn het beste voor geavanceerde leners die volledig begrijpen hoe ze werken en welke risico's ze nemen.