Een lening krijgen om een ​​huis om te draaien

Het huizenflippen bevindt zich op het hoogste niveau sinds 2007 dankzij de stijgende huizenprijzen en de toegenomen beschikbaarheid van financiering. Bovendien helpt een beperkt aanbod flippers nu hogere winsten te behalen dan na de huizencrisis van 2008-2009, toen faillissementen de onroerendgoedmarkt overspoelden.

Belangrijkste leerpunten

• Het kost over het algemeen meer geld om een ​​huis om te draaien dan om er een als huis te kopen.
• Lenders zien flipping als een riskante propositie en werken over het algemeen niet met onervaren flippers.
• Hard geldschieters kunnen online worden gevonden en hebben een looptijd van minder dan een jaar met rentetarieven van 12% tot 18%, plus twee tot vijf punten.
• Overweeg particuliere kredietverstrekkers te controleren door met andere flippers te praten.
• Flippers kunnen crowdfunding-sites proberen om hun investeringen te financieren.

De kosten van het omdraaien van huizen

Hoewel het kopen, repareren en snel verkopen van onroerend goed lucratief kan zijn, kost het veel meer geld om een ​​huis om te draaien dan om een ​​huis te kopen waarin je wilt wonen. U hebt niet alleen het geld nodig om de eigenaar van het onroerend goed te worden, maar u hebt ook renovatiefondsen nodig en de middelen om onroerendgoedbelastingen, nutsbedrijven en de verzekering van huiseigenaren te dekken vanaf de dag dat de verkoop door de rehabilitatie sluit en tot de dag waarop het wordt verkocht. Kortetermijn vermogenswinstbelastingtarieven van 10% tot 37%, afhankelijk van uw federale inkomstenbelastingklasse, zullen worden verrekend met eventuele winst die u maakt op eigendommen die u binnen een jaar of minder omzet.

Als je zelf geen geld hebt om te investeren, is het niet eenvoudig om aan de slag te gaan met house-flipping. Dit is niet 2005 wanneer iemand die een spiegel kan beslaan, een hypotheek kan krijgen zonder dat er iets mis is. Zelfs als u in aanmerking komt voor een lening met een aanbetaling, betaalt u meer wanneer u leent om een ​​flip te financieren dan wanneer u leent om een ​​hoofdverblijfplaats te kopen. Dat komt omdat geldschieters flipping als een riskantere propositie zien.

Verder zullen veel geldschieters niet werken met onervaren flippers. Ze zullen willen zien dat je een succesvol track record hebt van het verkopen van ten minste één huis voor winst. Anderen zullen met een onervaren flipper werken, maar zullen hogere kosten en rente in rekening brengen.

Disclaimer: de geldschieters die in dit artikel worden genoemd en beschreven, worden uitsluitend ter informatie aangeboden. Investopedia noch de auteur onderschrijven deze bedrijven. Leners moeten hun eigen onderzoek doen voordat ze bepalen of een van deze geldschieters een goede keuze is voor hun specifieke financieringsbehoeften.

Hard geldleningen

Experts zijn het niet eens over hoe hard geld zijn naam kreeg. Sommigen zeggen dat het verwijst naar het feit dat het veel duurder is dan traditionele financiering en "hardere" voorwaarden heeft. Anderen zeggen dat het komt omdat het huizen financiert die "moeilijk" zijn voor conventionele geldschieters om te financieren. Toch zeggen anderen dat de term het onderpand voor de lening beschrijft, zoals in een hard asset, dat in dit geval het onroerend goed is.

Wat de oorsprong ook is, leningen voor hard geld hebben meestal een looptijd van minder dan een jaar en rentetarieven van 12% tot 18%, plus twee tot vijf punten. Een punt is gelijk aan 1% van het geleende bedrag, dus als u $ 112.000 leent en de geldschieter twee punten in rekening brengt, betaalt u 2% van $ 112.000 of $ 2.240. In plaats van punten te betalen bij het sluiten, zoals u zou doen met een conventionele hypotheek, hoeft u misschien geen punten te betalen totdat het huis verkoopt met een lening met een hard geld - het enige zachte ding over dit harde geld.

Hard geldschieters baseren het bedrag dat u kunt lenen op de waarde van de woning na renovatie (ARV). Als een huis $ 80.000 kost, maar de ARV is $ 160.000 en u kunt maximaal 70% van de ARV lenen, dan kunt u $ 112.000 lenen. Nadat je de aankoopprijs van $ 80.000 hebt betaald, heb je nog $ 32.000 voor de sluitingskosten (hoewel je misschien kunt onderhandelen over de verkoper van het huis om ze te betalen), geldschieters, rehabilitatie, boekhoudkosten en verkoopkosten zoals enscenering, marketing, en commissies van makelaars. Als je je aan dat budget kunt houden, heb je geen geld uit eigen zak nodig om het huis om te draaien.

De $ 2.240 in punten neemt echter een aanzienlijk deel van dat budget van $ 32.000 in beslag en als u gedurende zes maanden 15% rente betaalt, zullen uw totale rentekosten op $ 112.000 $ 8.400 bedragen. Hard geldschieters verwachten doorgaans maandelijkse rentebetalingen terwijl de lening uitstaat, maar bij sommige loopt de rente op en hoeft deze niet te worden betaald totdat de flip is voltooid. Na deze twee grote uitgaven heeft u slechts $ 21.360 voor al het andere - minder als u sluitingskosten moest betalen. Maar als het huis echt voor $ 160.000 verkoopt, kijk je naar een winst van $ 48.000, minus belastingen, voor zes maanden werk, mogelijk zonder een enkele cheque van je eigen bankrekening te schrijven.

Hard geld versus conventionele leningen

Lucas Machado, president van House Heroes, een groep onroerendgoedbeleggers die huizen in Florida omdraait en hard geldleningen financiert, zegt hard geldleningen op een andere manier gemakkelijk: het gebrek aan bureaucratische rompslomp. In tegenstelling tot conventionele banken zijn kredietverstrekkers niet gebonden aan richtlijnen met betrekking tot de vorm van het onroerend goed. “Huizen in slechte staat voldoen niet aan de richtlijnen voor traditionele hypotheekfinanciering. Hard geldschieters verwachten daarentegen dat ze in verval raken aan huizen, 'zegt Machado.

Integendeel, "geldschieters beslissen of ze de lening willen aangaan door de sterkte van de deal en de betrouwbaarheid van de thuisflipper te evalueren, " zegt Machado. Als de aanschaf- en reparatiekosten versus de restwaarde logisch zijn en de huisflipper betrouwbaar is, zal een hard geldschieter de lening afsluiten.

Bij het evalueren van de flipper maken hard geldschieters zich meestal geen zorgen over lenerskwalificaties zoals schuld / inkomen ratio's en credit scores. In sommige gevallen willen ze de documenten van een aanvrager zien, zoals belastingaangiften, bankafschriften en kredietrapporten. Het kan hen ook niet schelen of aanbetalingsfondsen worden geleend (een ander verschil met conventionele geldschieters). Immers, "Mocht de flipper in gebreke blijven, dan kan de hard geldschieter uitsluiten, eigenaar worden van het huis en het zelf winstgevend verkopen", merkt Machado op.

Een hard geldschieter, vergelijkbaar met een bank, zal het eerste retentierecht op het huis houden totdat de lener de lening terugbetaalt, maar de lener zal de eigenaar zijn en de akte houden, legt Mat Trenchard, acquisitiemanager bij Senna House Buyers uit, een van de grootste huizenkopers in Houston.

Waar te zoeken naar geldschieters

Een plaats om een ​​hard geldschieter te vinden is online. Lima One Capital werkt bijvoorbeeld met nieuwe flippers en leent tot 90% van de lening tot kosten of tot 75% van de lening tot ARV. Vergoedingen en rentetarieven dalen met de ervaring van een lener. Lima One leent in de meeste staten met tarieven en kosten die per staat verschillen.

Over het algemeen verwacht u te betalen:

• Als u in de afgelopen 24 maanden maximaal één flip heeft voltooid, heeft u een starttarief van 3, 5% en een rentevoet van 12%
• Met twee tot vier salto's onder je riem, is het een originatiekost van 3% en een rente van 11%
• Voor vijf of meer voltooide flips ziet u een origination fee van 2% en een rentevoet van 9, 99%

Kredietnemers met een kredietscore lager dan 680 kunnen iets minder lenen en betalen de hoogste kosten. De minimale credit score is 630. Ook vereist Lima One Capital een aanbetaling van 10% en biedt terugbetalingstermijnen tot 13 maanden.

Een tweede voorbeeld komt van LendingHome. Dit bedrijf biedt fix-and-flip-leningen voor maximaal 90% van de aankoopprijs en 100% van de renovatiekosten. Leners moeten bankafschriften overleggen om aan te tonen dat ze de aanbetaling en de sluitingskosten kunnen dekken. Andere vereisten zijn een koopcontract, een lijst met eerdere fix-and-flip-projecten, onroerendgoeddocumentatie en de aanbetaling. Rentetarieven variëren meestal van 7, 5% tot 12%. Er zijn $ 199 inschrijvingskosten ter dekking van verzekeringstechnische kosten van derden. LendingHome rekent ook een origination fee, taxatie fee, titel en escrow fees, en het bedrijf houdt rehab fondsen in tot nadat de renovaties voltooid zijn.

House Heroes-president, Lucus Machado, stelt voor contact op te nemen met lokale verenigingen van onroerendgoedinvesteringen, lokale investeerders en lokale makelaars om echte geldschieters te vinden. Maar er is misschien niet veel ruimte om te onderhandelen, vooral over punten en rentetarieven. Machado merkt de afgelopen jaren op dat er zoveel mogelijkheden zijn geweest om geld te lenen dat het niet nodig is om een ​​deal na te jagen. "Waarom [zou u] een lening moeten nemen tegen een lager rendement vandaag, wanneer u morgen waarschijnlijk nog een kans tegenkomt?", Vraagt ​​hij.

Particuliere geldschieters

"Een particuliere geldschieter is gewoon een persoon met aanzienlijk kapitaal om u te lenen", zegt Senna House Buyers Mat Trenchard. “Je zou verbaasd zijn hoeveel mensen er zijn die geld willen lenen dat ze hebben gespaard. Ze werken net als een HML [hard geldschieter], behalve dat u doorgaans betere tarieven en voorwaarden kunt krijgen. '

Trenchard zegt dat particuliere geldschieters meer openstaan ​​voor het onderhandelen over betalingsvoorwaarden dan geldschieters. Ze kunnen zelfs bereid zijn om als partner in de deal op te treden en een deel van de winst te nemen in ruil voor het niet in rekening brengen van rente.

"De sleutel voor de onervaren flipper is om vertrouwen te hebben bij het onderhandelen, " zegt Trenchard. “Ze moeten netwerken en met andere flippers praten over hoeveel ze gewend zijn te betalen en weten dat ze weg kunnen lopen. Denk niet omdat je geen overeenstemming kunt bereiken met de eerste geldschieter waarmee je praat dat je het geld voor een deal niet zult vinden. '

U kunt zoeken naar particuliere geldschieters op lokale evenementen voor onroerend goed netwerken. Deze personen kunnen 8% tot 12% in rekening brengen, plus nul tot twee punten in vergelijking met de 12% tot 15% van een hard geldschieter met twee tot vijf punten, zegt Trenchard. Net als een hard geldschieter of een bank, zullen ze een eerste positie pandrecht op het huis nemen.

Hoe een prive-geldschieter vet

Ervaren professionele flippers zeggen dat de beste manier om een ​​particuliere geldschieter die u overweegt te meten, is om met andere flippers te praten - die u ook zult vinden bij netwerkevenementen voor onroerend goed - en te vragen of zij ervaring hebben met die geldschieters. Hoe snel was de ommekeer? Welke prijs hebben zij ontvangen? Hoe responsief was de geldschieter? U kunt ook om referenties vragen en deze bellen.

Het worst-case scenario is meestal dat een deal mislukt omdat de geldschieter niet de beloofde financiering verstrekt en de koper zijn of haar ernstige geldstorting verliest. Een andere mogelijkheid is om verrast te worden aan de afrekeningstabel door onverwachte geldschieters. Er is ook het potentieel voor juridische gevechten over contractvoorwaarden of een geldschieter die probeert een kredietnemer in gebreke te houden, zodat hij het onroerend goed kan afsluiten. Dit zijn allemaal goede redenen om een ​​geldschieter te bekijken voordat je iets ondertekent.

“Dat gezegd hebbende, onthoud dat in dit soort transacties de geldschieter een hoop geld handelt in ruil voor enkele ondertekende vellen papier - leningdocumenten. Dat is geen slechte deal voor de lener, "zegt Machado.

Online particuliere geldschieters

Technisch gezien is een particuliere geldschieter een vriend, familielid of een andere persoon die geen geld verdient met het lenen van geld, maar ermee instemt u financiering te geven, zegt Brian Davis, mede-oprichter van SparkRental en een vastgoedinvesteerder met 15 eigenschappen . Sommige bedrijven kunnen zichzelf private geldschieters noemen, simpelweg omdat ze in particulier bezit zijn. Net als geldschieters kunt u ze ook op internet vinden.

5 Arch Funding, gevestigd in Irvine, Californië, werkt met ervaren flippers in 30 staten. Het biedt eencijferige rentetarieven voor fix-and-flip-leningen.

Anchor Loans, een in Calabasas, Californië gevestigd bedrijf, kan deals sluiten voor een breed scala aan soorten onroerend goed tegen concurrerende rentetarieven in 46 staten. Voorwaarden verschillen per staat. In Californië zijn bijvoorbeeld leningen beschikbaar met rentetarieven van 8% tot 13%, afhankelijk van de leningwaarde en lenerservaring, met origination fees van 2% tot 3% en leningsvoorwaarden van zes tot 12 maanden zonder vooruitbetaling sancties. Flippers kunnen tot 70% van de ARV van het huis lenen. Een aanbetaling van minimaal 10% tot 20% van de aanschafkosten is vereist. Leners moeten een bewezen staat van dienst hebben van minimaal vijf flips in de voorgaande 18 maanden. Ankerleningen zullen leningen overwegen aan gekwalificeerde bedrijven en naamloze vennootschappen met meerdere leden (LLC) met minder dan vijf salto's. Financiering kan binnen twee dagen tot twee weken plaatsvinden en duurt meestal een week, volgens de website van het bedrijf.

Crowdfunding

Crowdfunding vertrouwt op een groep van verschillende personen en / of instellingen om gezamenlijk leningen te financieren. Elke geldschieter, die een investeerder wordt genoemd, verstrekt een klein percentage van de lening van de kredietnemer en verdient rente over dat geld.

Traditionele crowdfunding-sites zoals Prosper zijn niet gericht op het kopen en omdraaien van huizen. Het maximale leenbedrag van Prosper van $ 35.000 is bedoeld voor projecten zoals woningrenovatie, schuldconsolidatie en financiering van kleine bedrijven. Dat is waar speciale crowdfunding-sites voor flippers voor residentieel onroerend goed binnenkomen. Sommigen zullen uw lening voorfinancieren, wat betekent dat het bedrijf uw lening snel sluit met zijn eigen geld, terwijl het wacht op investeerders om financiering op te zetten, terwijl anderen uw lening niet afsluiten totdat beleggers het volledig hebben gefinancierd. Dat kan een langzamere sluiting of geen sluiting betekenen.

"Crowdfunding-websites hebben een vergelijkbare niche als hard geldschieters, " zegt Davis. "Ze zijn relatief duur, maar zullen lenen aan vastgoedbeleggers, ongeacht hoeveel hypotheken ze hebben, en zullen zich sterk richten op het onderpand en de kwaliteit van de deal zelf."

Crowdfunding-sites

Begane grond biedt leningen van $ 25.000 tot $ 2 miljoen met financiering tot 90% van LTC (100% van de renovatiekosten), sluitingen in slechts zeven dagen, geen betalingen tijdens de looptijd en geen belastingaangifte of bankafschriften vereist voor leningen minder dan een half miljoen. Rentetarieven variëren van 5, 4% tot 26%. Kredietnemers moeten minimaal drie maanden rente betalen, zelfs als ze de lening eerder afbetalen. Typische sluitingskosten zijn $ 500 tot $ 1500, en begane grond brengt twee tot vier punten per lening in rekening. Alle punten en kosten kunnen in de lening worden opgenomen. Begane grond werkt meestal niet met onervaren flippers.

Patch of Land biedt leningen van $ 100.000 tot $ 5 miljoen met de financiering van maximaal 80% van de lening-tot-waarde of tot 70% van de na gerenoveerde waarde, sluitingen in slechts zeven dagen en rentetarieven vanaf 7, 99 %. Leners verrichten maandelijks automatische rentebetalingen op hun leningen voor een periode van één tot 36 maanden. Patch of Land werkt alleen met ervaren ontwikkelaars.

Fonds That Flip biedt tot 90% van de aankoopprijs, tot 100% van de reikwijdte van het werk, sluit in slechts zeven dagen, leningsvoorwaarden van zes tot 24 maanden, en tarieven vanaf 7, 99%.

Crowdfunding nadelen

Trenchard en Machado zeiden dat ze geen crowdfundingwebsites voor onroerend goed gebruikten, maar beiden vermoedden dat het crowdfundingproces voor het evalueren en het plegen van een deal langzamer zou kunnen zijn dan wat een lener zou ervaren met een particuliere of hard geldschieter. Zodra een flipper een solide relatie heeft met een geldschieter, kunnen de twee een deal binnen 24 uur sluiten wanneer een geweldige kans zich voordoet en al het papierwerk in orde is.

In tegenstelling tot een particuliere geldschieter, bieden crowdfunding-sites mogelijk ook niet de mogelijkheid om te onderhandelen. Ze kunnen parameters hebben ingesteld voor elke deal omdat ze verantwoordelijk zijn voor een grote groep investeerders.

Het komt neer op

Als je niet genoeg geld hebt om een ​​huis om te draaien zonder financiële hulp, of als je het geld wel hebt, maar je risico wilt beperken, zijn er verschillende manieren om financiering te krijgen. Een hard geldschieter, particuliere geldschieter of crowdfunding-site voor onroerend goed kan u helpen om uw huis-flippende dromen te realiseren.

Al deze opties zijn duur in vergelijking met traditionele hypotheekfinanciering voor een eigen woning, maar hun prijs weerspiegelt het hoge risico dat de geldschieter neemt en de onwaarschijnlijkheid dat u een banklening met lage rente krijgt om een ​​huis om te draaien. Maar door het geld van andere mensen te gebruiken, kunt u niet alleen aan de slag met het omdraaien van zaken wanneer u weinig of geen contant geld hebt om te investeren, het geeft u ook de kans om meer eigenschappen tegelijkertijd om te draaien en uw totale winst te verhogen zodra u voldoende ervaring hebt opgedaan om meerdere deals te doen .

"Als je de opties kent, waar je ze kunt vinden en hoe je kunt netwerken, ligt het probleem meer in het vinden van deals dan in het vinden van het geld", zegt Trenchard. "Het is heel gemakkelijk om veel geld te vinden, maar het is heel moeilijk om geweldige deals te vinden."