Hoe rentetarieven de woningmarkt beïnvloeden

Hypothecaire leningen zijn er in twee primaire vormen - vast tarief en instelbaar tarief - met enkele hybride combinaties en meerdere derivaten van elk. Een basiskennis van rentetarieven en de economische invloeden die de toekomstige koers van rentetarieven bepalen, kunnen u helpen om financieel gezonde hypotheekbeslissingen te nemen. Dergelijke beslissingen omvatten de keuze tussen een hypotheek met vaste rente of een hypotheek met variabele rente (ARM) of de beslissing om een ​​hypotheek met een variabele rente te herfinancieren.

De hypotheekproductielijn

De hypotheeksector heeft drie primaire onderdelen of bedrijven: de hypotheekontwikkelaar, de aggregator en de belegger.

De hypotheekgever is de geldgever. Geldschieters zijn er in verschillende vormen, van kredietverenigingen en banken tot hypotheekmakelaars. Makelaars van hypotheken introduceren en verkopen leningen aan consumenten. Ze verkopen leningen. Ze concurreren met elkaar op basis van de rentetarieven, vergoedingen en serviceniveaus die ze aanbieden. De rentetarieven en kosten die zij berekenen, bepalen hun winstmarges. De meeste hypotheekverstrekkers 'lenen geen' portefeuille '(wat betekent dat ze het leningactief niet behouden). In plaats daarvan verkopen ze de hypotheek op de secundaire hypotheekmarkt. De rentetarieven die zij consumenten in rekening brengen worden bepaald door hun winstmarges en de prijs waartegen zij de hypotheek op de secundaire hypotheekmarkt kunnen verkopen.

De aggregator koopt nieuwe hypotheken van andere instellingen. Ze maken deel uit van de secundaire hypotheekmarkt. De meeste aggregators zijn ook hypotheek-initiatiefnemers. Aggregators bundelen veel vergelijkbare hypotheken om hypotheekgedekte effecten (MBS) te vormen - een proces dat bekend staat als securitisatie. Een door hypotheek gedekt effect is een obligatie met een onderliggende pool van hypotheken. Door hypotheek gedekte effecten worden aan beleggers verkocht. De prijs waartegen door hypotheek gedekte effecten aan beleggers kunnen worden verkocht, bepaalt de prijs die aggregators voor nieuwe hypotheken van andere geldschieters zullen betalen en de rentetarieven die zij aan consumenten aanbieden voor hun eigen hypotheekafgifte.

Er zijn veel beleggers in door hypotheek gedekte effecten: pensioenfondsen, beleggingsfondsen, banken, hedgefondsen, buitenlandse overheden, verzekeringsmaatschappijen en Freddie Mac en Fannie Mae (door de overheid gesponsorde ondernemingen). Terwijl beleggers proberen het rendement te maximaliseren, voeren ze vaak relatieve waardeanalyses uit tussen door hypotheek gedekte effecten en andere vastrentende beleggingen zoals bedrijfsobligaties. Zoals bij alle financiële effecten, bepaalt de vraag van beleggers naar door hypotheek gedekte effecten de prijs die zij voor deze effecten zullen betalen.

Beleggersimpact op hypotheekrente

In grote mate bepalen door hypotheek gedekte effectenbeleggers de hypotheekrente die aan consumenten wordt aangeboden. Zoals hierboven uitgelegd, eindigt de hypotheekproductielijn in de vorm van door een belegger gekocht hypothecaire zekerheid. De vrije markt bepaalt de marktclearingprijzen die beleggers zullen betalen voor door hypotheek gedekte effecten. Deze prijzen banen zich een weg terug door de hypotheeksector om de rentetarieven te bepalen die u zult krijgen wanneer u uw huis koopt.

Vaste rente hypotheken

De rentevoet op een hypotheek met vaste rente staat vast voor de levensduur van de hypotheek. Gemiddeld hebben 30-jarige hypotheken met een vaste rente een kortere levensduur, omdat klanten hun hypotheken verhuizen of herfinancieren. De vuistregel was dat huiseigenaren gemiddeld zeven jaar in hun huis bleven. De Nationale Vereniging van Home Builders meldde echter in januari 2018 dat dit nu is veranderd in 12 tot 13 jaar.

Door hypotheken gedekte effectenprijzen zijn sterk gecorreleerd met de prijzen van Amerikaanse staatsobligaties. Dit betekent dat de prijs van door hypotheken gedekte effecten met een hypotheek van 30 jaar zal meebewegen met de prijs van de US Treasury-obligatie met een looptijd van vijf jaar of de US Treasury-lening met een looptijd van 10 jaar op basis van een financiële hoofdsom die bekend staat als duration. In de praktijk ligt de looptijd van een 30-jarige hypotheek dichter bij de vijfjaarsnota, maar de markt heeft de neiging om de 10-jarige obligatie als benchmark te gebruiken. Dit betekent ook dat de rente op 30-jarige hypotheken met vaste rente die aan consumenten worden aangeboden, moet stijgen of dalen met het rendement van de 10-jarige obligatie van de US Treasury. Het rendement van een obligatie is een functie van de couponrente en prijs.

Economische verwachtingen bepalen de prijs en het rendement van Amerikaanse staatsobligaties. De grootste vijand van een obligatie is inflatie, die de waarde van toekomstige obligatiebetalingen aantast - zowel couponbetalingen als de terugbetaling van de hoofdsom. Daarom, wanneer de inflatie hoog is of naar verwachting zal stijgen, dalen de obligatiekoersen, wat betekent dat hun opbrengsten stijgen - er is een omgekeerd verband tussen de prijs van een obligatie en zijn opbrengst.

De rol van de Fed

De Federal Reserve speelt een grote rol bij de inflatieverwachtingen. Dit komt omdat de perceptie van de obligatiemarkt hoe goed de Federal Reserve de inflatie beheerst door het beheer van de korte rente, de lange rente bepaalt, zoals het rendement van de 10-jarige obligatie van de US Treasury. Met andere woorden, de Federal Reserve stelt de huidige korte rentetarieven vast, die de markt interpreteert om de lange rentetarieven te bepalen, zoals het rendement op de 10-jarige obligatie van de US Treasury.

Vergeet niet dat de rentetarieven op 30-jarige hypotheken sterk gecorreleerd zijn met het rendement van de 10-jarige obligatie van de US Treasury. Als u probeert te voorspellen wat een 30-jarige hypotheekrente met een vaste rente in de toekomst zal doen, bekijk en begrijp dan het rendement op de 10-jarige obligatie van de US Treasury (of de vijfjaarlijkse nota) en volg wat de markt is over het monetaire beleid van de Federal Reserve.

Hypotheek met instelbare rente - ARM

De rentevoet op een hypotheek met instelbare rente kan maandelijks, om de zes maanden, jaarlijks of minder vaak veranderen, afhankelijk van de voorwaarden van de hypotheek. De rentevoet bestaat uit een indexwaarde plus een marge. Dit staat bekend als de volledig geïndexeerde rentevoet. Het wordt meestal afgerond op een achtste procentpunt. De indexwaarde is variabel, terwijl de marge is vastgesteld voor de levensduur van de hypotheek. Als de huidige indexwaarde bijvoorbeeld 6, 83% is en de marge 3% is, zou afronding op de dichtstbijzijnde achtste procentpunt de volledig geïndexeerde rente 9, 83% maken. Als de index daalde tot 6, 1%, zou de volledig geïndexeerde rente 9, 1% zijn.

De rentevoet op een hypotheek met variabele rente is gekoppeld aan een index. Er zijn verschillende hypotheekindexen die worden gebruikt voor verschillende hypotheken met instelbare rente, die elk zijn opgebouwd met behulp van de rentetarieven op een type actief verhandelde financiële zekerheid, een soort banklening of een soort bankdeposito. Alle verschillende hypotheekindexen zijn in grote lijnen met elkaar gecorreleerd. Met andere woorden, ze bewegen in dezelfde richting, omhoog of omlaag, naarmate de economische omstandigheden veranderen.

De meeste hypotheekindexen worden beschouwd als kortetermijnindexen. "Korte termijn" of "termijn" verwijst naar de looptijd van de effecten, leningen of deposito's die worden gebruikt om de index op te bouwen. Doorgaans worden effecten, leningen of deposito's met een looptijd van één jaar of minder als kortlopend beschouwd. De meeste kortetermijnrentetarieven, inclusief de rentetarieven voor hypotheekindexen, hangen nauw samen met een rentetarief dat bekend staat als de Federal Funds Rate.

Wijzigingen voorspellen

Als u renteveranderingen op aanpasbare hypotheken wilt voorspellen, kijk dan naar de vorm van de rentecurve. De rentecurve vertegenwoordigt het rendement op Amerikaanse staatsobligaties met looptijden van drie maanden tot 30 jaar.

Wanneer de vorm van de curve vlak of naar beneden hellend is, betekent dit dat de markt van de Federal Reserve verwacht dat de korte rente stabiel blijft of lager wordt. Wanneer de vorm van de curve opwaarts afloopt, verwacht de markt dat de Federal Reserve de korte rente hoger zal laten stijgen.

De steilheid van de curve in beide richtingen is een indicatie van hoeveel de markt verwacht dat de Federal Reserve de korte rente zal verhogen of verlagen. De koers van de futures van Fed Funds is ook een indicatie van de marktverwachtingen voor toekomstige korte rentetarieven.

Het komt neer op

Als u begrijpt wat de huidige en toekomstige hypotheekrente met een vast en aanpasbaar tarief beïnvloedt, kunt u financieel gezonde hypotheekbeslissingen nemen. Het kan bijvoorbeeld uw beslissing informeren over het kiezen van een hypotheek met een variabel tarief boven een hypotheek met een vast tarief en u helpen beslissen wanneer het zinvol is om een ​​hypotheek met een aangepast tarief te herfinancieren.

Geloof niet alles wat je op tv hoort. Het is niet altijd "een goed moment om uw hypotheek met instelbare rente te herfinancieren voordat de rente verder stijgt." Rente kan verder stijgen of dalen. Ontdek wat de rentecurve zegt.

• (Zie voor meer informatie Hoe rentetarieven werken op een hypotheek, bekijk de huidige hypotheekrente, hoe rentetarieven werken op een hypotheek, de hypotheekbetalingsstructuur begrijpen, hypotheekpunten: wat is het punt?
• Hypotheken: vaste rente versus variabele rente, vaste of variabele rente hypotheek: wat is nu beter ?, het vinden van de beste hypotheekrente, heb je een goede hypotheekrente? Lock It In !, de belangrijkste factoren die van invloed zijn op de hypotheekrente, het voorspellen van de hypotheekrente: kopen, verkopen of refi ?, hypotheek met instelbare rente: wat gebeurt er als de rentetarieven stijgen, is de prijs van het huis of de rente belangrijker ?, hypotheek kopen tarieven)