De ins en outs van door verkoper gefinancierde vastgoedaanbiedingen

Als het gaat om de financiering van residentieel onroerend goed, volgen de meeste transacties een versleten proces. De verkoper vindt een bereidwillige koper met het vereiste inkomen, arbeidsverleden en kredietscore om in aanmerking te komen voor een hypotheek, en een leninginstelling steekt het geld op om de deal te financieren.

Maar wat als de traditionele financiering niet beschikbaar is en koper en verkoper nog steeds privé door willen gaan met de verkoop? Voer wat bekend staat als verkopersfinanciering. Zoals de term al aangeeft, financiert de persoon die het huis verkoopt de aankoop, in plaats van de bank die een hypotheek verstrekt aan de koper.

Ins en outs van door verkoper gefinancierde onroerendgoeddeals

Wat is gunstig aan verkopersfinanciering?

Dit alternatief voor traditionele financiering is een nuttige optie op momenten of op plaatsen waar hypotheken moeilijk te krijgen zijn. In dergelijke krappe omstandigheden geeft verkopersfinanciering kopers toegang tot een alternatieve vorm van krediet. Verkopers kunnen op hun beurt een populatie van kopers tappen die niet noodzakelijk in aanmerking komen voor een traditionele hypotheek. En omdat de verkoper de verkoop financiert, kan het onroerend goed een hogere verkoopprijs vragen.

Een bank is niet direct betrokken bij een door de verkoper gefinancierde verkoop; koper en verkoper treffen zelf de regelingen. Ze stellen een promesse op met de rentevoet, het betalingsschema van koper aan verkoper en de gevolgen als de koper zijn verplichtingen niet nakomt. In tegenstelling tot een verkoop met een hypotheek, is er geen overdracht van de hoofdsom van koper op verkoper, maar slechts een overeenkomst om dat bedrag in de loop van de tijd terug te betalen.

Met slechts twee betrokken hoofdspelers kan financiering door eigenaren sneller en goedkoper zijn dan het verkopen van een huis op de gebruikelijke manier. Willie Kathryn Suggs, de belangrijkste makelaar en eigenaar van de in Harlem gevestigde onroerendgoedmakelaar die haar naam draagt, zegt dat wanneer de verkoper de verkoop financiert "de deal sneller wordt gesloten, omdat er niet wordt gewacht op de bankleningofficier, underwriter en juridisch afdeling om het bestand te wissen. " Suggs merkt ook op dat "kopers dol zijn op [verkopersfinanciering] omdat ze voor minder geld de woning in kunnen."

Sluitingskosten zijn inderdaad lager voor een door de verkoper gefinancierde verkoop. Zonder deelname van een bank vermijdt de transactie de kosten van hypotheek- of kortingspunten, evenals originatiekosten en tal van andere kosten die de kredietverstrekkers tijdens het financieringsproces regelmatig op niveau brengen. Er is ook een grotere flexibiliteit, althans schijnbaar, over de leningsvoorzieningen, van de vereiste aanbetaling tot de rentevoet tot de looptijd van de overeenkomst.

De financiering van de verkoper loopt meestal slechts voor een vrij korte termijn, zoals vijf jaar, waarbij een ballonbetaling aan het einde van die periode moet worden betaald. De theorie - of in ieder geval de hoop - is dat de koper die betaling uiteindelijk zal herfinancieren met een traditionele geldschieter, gewapend met verbeterde kredietwaardigheid en wat eigen vermogen in het huis heeft opgebouwd.

Wat kopers moeten weten

Voor alle mogelijke pluspunten van verkopersfinanciering, hebben transacties die het gebruiken risico's en realiteit voor beide partijen. Dit is wat kopers moeten overwegen voordat ze een door de verkoper gefinancierde deal afsluiten.

Verwacht geen betere voorwaarden dan bij een hypotheek. Omdat de voorwaarden van een door de verkoper gefinancierde deal worden bepaald, komt flexibiliteit vaak samen met de realiteit. De verkoper verteert zijn financiële behoeften en risico's, inclusief de mogelijkheid dat de koper de lening niet nakomt, met het vooruitzicht op een potentieel duur en rommelig ontruimingsproces.

Het resultaat kan ontnuchterend zijn voor de koper. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat u een gunstiger rentetarief krijgt dan banken aanbieden, maar het is waarschijnlijker dat u meer betaalt, misschien enkele extra procentpunten boven het geldende tarief. En u zult waarschijnlijk een aanbetaling moeten doen die vergelijkbaar is met die van een typische hypotheek - dat wil zeggen 10% of meer van de waarde van het onroerend goed.

Mogelijk moet u zichzelf aan de verkoper verkopen. Het is slim om transparant en duidelijk te zijn over de redenen waarom u niet in aanmerking kwam voor een traditionele hypotheek. Sommige van die informatie kan sowieso tevoorschijn komen wanneer de verkoper uw kredietgeschiedenis en andere achtergrondgegevens controleert, waaronder uw dienstverband, activa, financiële claims en referenties.

Maar zorg er ook voor dat u wijst op eventuele beperkingen op uw leenvermogen die mogelijk niet aan de oppervlakte komen tijdens de due diligence van de verkoper. Todd Huettner, een hypotheekmakelaar en de president van het in Denver gevestigde Huettner Capital, wijst erop dat zelfs een potentiële koper die een goed krediet heeft en een forse aanbetaling bij de hand heeft, onlangs een nieuw bedrijf is gestart en dus niet in aanmerking kan komen voor een lening voor maximaal twee jaar.

Wees bereid om verkoperfinanciering voor te stellen. Huiseigenaren die verkopersfinanciering aanbieden, maken dat feit vaak openlijk bekend, in de hoop kopers aan te trekken die niet in aanmerking komen voor hypotheken. Als u echter geen melding maakt van verkopersfinanciering, doet het geen pijn om ernaar te vragen, zegt hypotheekmakelaar Todd Huettner.

Als je dat doet, zegt hij, stel je de optie zo expliciet mogelijk voor. In plaats van te vragen of financiering door de eigenaar een optie is, beveelt Huettner kopers aan een specifiek voorstel in te dienen. “Bijvoorbeeld: 'Mijn aanbod is de volledige prijs met 20% lager, verkopersfinanciering voor $ 350.000 tegen 6%, afgeschreven over 30 jaar met een ballon van vijf jaar alleen. Als ik over twee tot drie jaar niet herfinancier, zal ik het percentage verhogen tot 7% ​​in jaar vier en vijf. ''

Bevestig dat de verkoper vrij is om de verkoop te financieren. Financiering door de verkoper is het eenvoudigst wanneer de verkoper het eigendom volledig bezit; een hypotheek op het onroerend goed brengt extra complicaties met zich mee. Betalen voor een titelzoekactie op het onroerend goed zal bevestigen dat het nauwkeurig wordt beschreven in de akte en vrij is van een hypotheek of belastingrecht.

Volgens Jason Burkholder, een makelaar, verkoopmanager en makelaar bij Weichert, Realtors in Lancaster, Pa. "De meeste hypotheken hebben een 'due on sale'-clausule die de verkoper verbiedt het huis te verkopen zonder de hypotheek af te lossen. Dus als een verkoper eigenaarfinanciering doet en het hypotheekbedrijf erachter komt, zal het de woning als 'verkocht' beschouwen en onmiddellijke betaling van de schuld eisen, waardoor de geldschieter kan uitsluiten. "

Wat verkopers moeten weten

Houd deze tips en realiteiten in gedachten als u overweegt de verkoop van een huis te financieren.

U hoeft de verkoop niet noodzakelijkerwijs lang te financieren. Als verkoper kunt u op elk moment de promesse verkopen aan een investeerder of geldschieter, aan wie de koper vervolgens de betalingen stuurt. Volgens Robin Daniels, een investeerder in onroerend goed en huisbaas in Centraal Florida, "zijn veel verkopers bang om met eigenaarfinanciering te verkopen, maar weten niet dat de notitie die ze hebben iets is dat aan iemand anders kan worden verkocht. Dit kan dezelfde dag gebeuren als afsluiting, dus de verkoper krijgt meteen contant geld. "

Met andere woorden, verkopers hoeven niet het geld te hebben, noch hoeven zij geldschieters te worden. Houd er echter rekening mee dat u waarschijnlijk minder dan de volledige waarde van het biljet moet accepteren om het te verkopen, waardoor uw rendement op het onroerend goed wordt verlaagd. Promesses over onroerend goed verkopen doorgaans voor 65% tot 90% van hun nominale waarde, volgens Amerinotexchange, een bedrijf dat gespecialiseerd is in financiering op de secundaire markt.

Maak verkoperfinanciering onderdeel van uw pitch om het onroerend goed te verkopen. Aangezien verkopersfinanciering relatief zeldzaam is, promoot het feit dat u het aanbiedt, te beginnen met de onroerendgoedlijst. Het toevoegen van de woorden "beschikbare verkopersfinanciering" aan de tekst zal potentiële kopers en hun agenten waarschuwen dat de optie op tafel ligt.

Wanneer potentiële kopers uw woning bekijken, geeft u meer informatie over de financieringsregelingen. Maak een informatieblad met de voorwaarden van de financiering, samen met een algemene uitleg over wat verkoperfinanciering is, omdat veel kopers er niet bekend mee zijn.
Zoek belastingadvies en overweeg ook hulp bij het verlenen van leningen.

Aangezien door de verkoper gefinancierde deals belastingcomplicaties kunnen veroorzaken, moet u een financieel planner of belastingdeskundige inschakelen als onderdeel van uw team voor de verkoop. Overweeg ook om, tenzij je ervaren en comfortabel bent als geldschieter, een leningverstrekkend bedrijf in te huren om maandelijkse betalingen te innen, verklaringen af ​​te geven en de andere taken uit te voeren die te maken hebben met het beheren van een lening.

Het komt neer op

Zoals ongebruikelijk en onbekend voor de meeste mensen, kan verkopersfinanciering een nuttige optie zijn in uitdagende onroerendgoedmarkten. De regeling brengt echter een aantal speciale risico's voor koper en verkoper met zich mee, en het is verstandig om professionele hulp in te schakelen om deze te verminderen en het proces soepel te laten verlopen.
Beide partijen moeten een advocaat of makelaar inhuren om het verkoopcontract en de promesse te schrijven en te beoordelen, samen met gerelateerde taken. Probeer professionals te vinden die ervaring hebben met door de verkoper gefinancierde thuistransacties - en waar mogelijk ervaren waar u woont, omdat sommige relevante voorschriften (zoals voorschriften voor ballonbetalingen) per rechtsgebied verschillen.
Professionals kunnen koper en verkoper ook helpen bij het bepalen van de overeenkomst die het beste bij hen past en de omstandigheden van de verkoop. Als het geen door de verkoper gefinancierde deal is, wijst vastgoedbelegger Don Tepper van Solutions 3D LLC erop dat "er in feite tientallen andere manieren zijn om te kopen", behalve een traditionele hypotheekovereenkomst. Deze regelingen, wijst Tepper op, omvatten lease -optie, lease-aankoop, grondcontract, contract voor akte, aandelendeling en wrap hypotheken. "De meeste kopers en de meeste makelaars weten niet hoe een van deze werken", zegt hij.