Investeren in luxe onroerend goed

Luxe onroerend goed prijzen zijn hot en blijven stijgen. De top luxe onroerend goed verkoop in New York was voor maar liefst $ 91.541.000 miljoen volgens het laatste rapport van Christie's International Real Estate.

"Veel vermogende particulieren kopen huizen als een harde activa, " zegt Jay Belson, de CEO van Jay Belson Luxury Real Estate, een full-service luxe vastgoedbeleggingsbedrijf gevestigd in Beverly Hills, Californië. En met de rijkdom van de rijkste mensen ter wereld die groeien, is de potentiële markt voor luxe onroerend goed groter dan ooit. Als u aan de actie wilt meedoen en het steile prijskaartje kunt betalen, zijn hier verschillende opties voor.

"Luxe onroerend goed" definiëren

Het is belangrijk om te weten welke functies een luxe onroerend goed kenmerken voordat u belegt, omdat alleen een hoog prijskaartje geen onroerend goed in deze categorie plaatst. “Het moet uniek en exclusief zijn, op een goede manier op een gewenste manier. Mensen die rijk zijn, betalen een premie voor iets dat als superieur wordt ervaren, ”zegt Randy Char, senior vice president operations bij One Queensridge Place, een luxe hoogbouw op slechts enkele minuten van de Las Vegas strip.

High-end kopers willen toegang tot luxe-activiteiten zoals high-end winkelen, dineren en de kunsten, evenals nabijheid tot andere luxe huizen. Een trofee-adres, zoals Park Avenue in New York City, voegt waarde toe. Het hebben van een legendarische geschiedenis doet ook geen pijn. Veel luxe kopers zoeken de natuurlijke schoonheid van een locatie aan het water, of op zijn minst uitzicht op een rivier, oceaan of meer. Anderen willen uitzicht op het platteland of de bergen.

High-end kopers willen veel van dezelfde functies die alle kopers willen, maar op een grotere schaal. Ze willen privacy en veiligheid, soms tot op het punt van afzondering. Ze willen schoonheid van binnen en van buiten en kunnen zich aangepaste architectuur, aangepast ontwerp, overdreven aandacht voor detail en weelderige afwerkingen veroorloven. Ze willen ook voorzieningen bovenop voorzieningen: een chef's keuken, luxe zwembad, uitgebreide master suite en buiten leefruimte, om maar te zwijgen over domotica, bewegingsmelders, autoliften en wijnkelders met temperatuurregeling. Ze willen ook ruimte. In Malibu, Californië, heeft de gemiddelde luxe woning bijvoorbeeld meer dan 4000 vierkante voet (en een prijskaartje van $ 6 miljoen plus).

Bij het kiezen van een luxe woning, is het uiterst belangrijk om na te denken over de aspecten van het onroerend goed die niet kunnen worden gewijzigd, zegt Mark Fitzpatrick, CEO van RUHM Destination Marketing, een marketingdienst voor luxe onroerend goed wereldwijd. “Je kunt het pad van de zon, de locatie van de oceaan of het feit dat er een vliegbaan is voor grote vliegtuigen boven je hoofd niet veranderen. Lelijk behang in de badkamer is veel minder belangrijk dan het weer ', zegt hij.

Hoeveel heb je nodig?

In markten waar de prijzen over het algemeen lager zijn, hebt u misschien maar een half miljoen nodig om een ​​stuk luxe onroerend goed te bezitten. Maar je hebt minstens $ 1 miljoen nodig om een ​​luxe woning te kopen in de meeste grote steden, en het instappunt gaat omhoog waar de kosten van levensonderhoud hoog zijn. Volgens Christie is het $ 3 miljoen in San Francisco, $ 5 miljoen in Los Angeles en New York en $ 7 miljoen in Londen .

Luxe kopers betalen vaak contant, maar een jumbo-hypotheek is een andere optie. Als u de aankoop financiert, hebt u een grote aanbetaling, uitstekend krediet, een bewijs van inkomsten en activa en grote geldreserves nodig.

Hoe het te doen: uw mogelijkheden om te investeren in luxe onroerend goed

Als u wilt investeren in luxe onroerend goed, zijn er verschillende paden die u kunt nemen.

Draai een herenhuis om

Het verbouwen van bestaande luxe-eigendommen en deze met winst verkopen is een uitstekende investering, zegt Belson van Jay Belson Luxury Real Estate. "Het is sneller dan bouwen vanaf de grond af, maar is beperkt tot eigenschappen die precies de juiste combinatie van architectuur, conditie en lay-out hebben, " zegt hij, eraan toevoegend dat fixers beter zijn. Het nadeel is dat "omdat de meeste van deze huizen kunnen worden bewoond bij aankoop, je zult concurreren met lokale kopers-gebruikers die je kunnen overbieden", zegt hij. De concurrentie tussen investeerders en flippers is echter veel lager op de luxemarkt omdat er minder mensen zijn die het zich kunnen veroorloven om high-end projecten te financieren en die begrijpen hoe ze op een hoog niveau moeten worden uitgevoerd, zegt Belson.

Investeer internationaal

Investeren in luxe onroerend goed in het buitenland kan voordelen hebben die u in het binnenland niet zult vinden. Op de Turks- en Caicoseilanden, een klein Brits overzees gebied ten oosten van Cuba en ten noorden van Haïti en de Dominicaanse Republiek, zijn er geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting en geen vermogenswinstbelasting op overgedragen onroerend goed. Eigendom wordt beschermd door een kadaster en de Amerikaanse dollar is de officiële valuta, dus wisselkoersen zijn geen factor bij het voltooien van de aankoop of de toekomstige waarde van uw eigendom.

Deze eilanden zijn een goede plek om te investeren omdat de grondprijzen de afgelopen tien jaar gestaag zijn gestegen en dit naar verwachting zullen blijven doen dankzij het snel toenemende toerisme en ontwikkeling, zegt Blair MacPherson, mede-eigenaar en makelaar van RE / MAX Real Estate Groups Turks en Caicos. En u kunt extra inkomsten uit uw investering verdienen door deze te verhuren terwijl u weg bent en een managementbedrijf de details te laten regelen, zegt hij.

Investeren in het buitenland kan ook unieke problemen hebben. "We moeten niet vergeten dat de rest van de wereld niet werkt zoals in de Verenigde Staten, " zegt Fitzpatrick van RUHM. "U wilt geen onroerend goed in een ander land kopen om erachter te komen dat de overheid het later van u terug kan nemen." Gebruik een internationale onroerendgoedadvocaat en andere professionals om te helpen met uw due diligence, zegt hij.

Koop een luxe appartement

Of je nu een luxe appartement voor jezelf koopt of wilt verhuren, "geld uitgeven aan een huis in een groot luxe gebouw met voorzieningen en vervoersmogelijkheden in de buurt is de beste keuze", zegt Lydia Sussek van Corcoran, een full-service onroerend goed bedrijf in Manhattan. "Kopen in een luxe ogend gebouw met slechte transportmogelijkheden is een slechte investering", zegt ze.

De diensten en functies die het gebouw biedt, kunnen ook uw investering doen of breken. “Heb je geen fulltime portier? Goed, maar wat biedt jouw huis nog meer? Uitzicht, hoge plafonds, terrassen, al deze functies helpen uw huis te onderscheiden van andere cookie-cutter-appartementen en kunnen leiden tot een hogere verkoopprijs wanneer het tijd is om te verhuizen, ”zegt Sussek.

Houd er rekening mee dat wanneer u luxe onroerend goed koopt, u ​​een levensstijl koopt. Prive dakterrassen, zwembaden, gemeenschappelijke ruimtes met fitnesscentra, en schoonmaakservice of hotel-stijl diensten onderscheiden luxe onroerend goed, zegt ze. "Zelfs als er andere nieuwe condos zijn gebouwd rond het huis dat u koopt, hebben dit soort objecten waarde, " zegt Sussek.

Jumbo Hypotheken voor luxe onroerend goed

Terwijl de meeste kopers van luxe onroerend goed ervoor kiezen om onroerend goed met contant geld te kopen, gebruiken sommigen jumbo-leningen om luxe onroerend goed te pakken. Jumbo-leningen (ook wel jumbo-hypotheken genoemd) zijn leningen voor bedragen die groter zijn dan de limiet die de Federal Housing Finance Agency (FHFA) heeft vastgesteld. Meestal is dat bedrag hoger dan $ 424.100; in sommige provincies is dat bedrag echter vaak hoger. Momenteel is de rentevoet voor een 30-jarige vaste jumbo-rente volgens usbank.com 4, 25% met een JKP van 4, 27%. Dat is vergelijkbaar met het gemiddelde tarief van een standaard 30-jarige vaste hypotheek. Vanaf januari 2017 is de rentevoet voor een gemiddelde 30-jarige vaste hypotheek 4, 25% met een JKP van 4, 32%.

Kies een luxe vakantieverblijf

"Een luxe vakantieverhuur kan een schat aan voordelen bieden, waaronder waardering van activa, belastingaftrek, zakelijke netwerkmogelijkheden en vooral persoonlijk plezier, " zegt Fitzpatrick van RUHM. Het kiezen van een locatie met een typisch sterke markt is van cruciaal belang, zoals een skigebied, Hawaii of een tropisch eiland. “Ze zijn geweldig voor seizoensinkomsten en presteren goed tijdens goede financiële markten. Ze kunnen echter meer lijden tijdens een recessie dan de huizen in de buurt van grote steden, "zegt hij.

Inderdaad, de luxe woningmarkt kende de sterkste opleving van de woningcrash in grote steden, maar resortgebieden beginnen te volgen, stelt een recent rapport van Christie's International Real Estate.

Naast het kiezen van de juiste stad, moeten investeerders overwegen een woning te kopen die aantrekkelijk is voor vakantiegangers, zegt Fitzpatrick. "Het zal uw bezettingsgraad en uw ROI verhogen", zegt hij.

Bruce Tobias, een 20-maal topproducerend makelaarskantoor met RE / MAX Sedona in Arizona, voegt eraan toe dat spraakmakende toeristische badplaatsbestemmingen een goede keuze zijn en dat beleggers op zoek moeten naar onroerend goed met mogelijkheden voor winst op lange termijn.

Voltooi een aangepaste build

Het bouwen van een nieuw huis vanaf de grond biedt de hoogste winstmarges, maar heeft een langere tijdspanne, zegt Belson, maar een huis waar alles nieuw is en de meest gewenste stijlen en voorzieningen van vandaag heeft, is cruciaal voor het behalen van de hoogste dollar. Hij zegt dat zijn bedrijf momenteel een huis van 25.000 vierkante meter bouwt in Bel Air, Californië. “We kochten het onroerend goed voor $ 8, 7 miljoen. Het bouwbudget is $ 18 miljoen. De verwachte verkoopprijs is $ 50 miljoen. Het is moeilijk om dat als investering te overtreffen, 'zegt hij.

Als u het huis niet zelf bouwt, let dan goed op hoe u het aanpast. U wilt een lay-out, voorzieningen en afwerkingen selecteren die aantrekkelijk zijn voor een breed segment van de luxemarkt om uw kansen te maximaliseren om snel en voor de hoogste dollar te verkopen. Zorg ervoor dat het huis functioneel en gastvrij is en beschikt over de beveiligings- en privacyfuncties die high-end kopers willen. Maar er is een dunne lijn tussen het creëren van die brede aantrekkingskracht en het creëren van het unieke karakter dat luxe kopers verlangen.

"Als iets niet als handelswaar wordt gebruikt, en het wenselijk is, en er is vraag, dan zie je de prijzen echt stijgen", zegt Char van One Queensridge Place. “Als je naar een fles Lafitte Rothschild uit '82 kijkt, groeit de prijsstijging exponentieel over een jaargang die minder superieur is vanwege vraag en aanbod. Hetzelfde geldt voor luxe onroerend goed. Hoe exclusiever en moeilijker te vinden, des te waardevoller de investering wordt. '

Het komt neer op

Investeren in luxe onroerend goed kan spannender zijn dan beleggen in effecten dankzij het tastbare aspect, en er zijn veel manieren om dit te doen, van het bouwen van een aangepast huis tot het omdraaien van een herenhuis tot het kopen van een vakantieobject. U kunt genieten van uw luxe woning als bewoner, als reiziger of als verhuurder of luxe huizen bouwen waar anderen van kunnen genieten. Zorg ervoor dat u, voordat u koopt, de functies begrijpt die blijvende waarde creëren in deze activaklasse om het beste rendement op uw investering te behalen.