Leer vastgoedbeleggingen waarderen

Vanuit een kwantitatief perspectief lijkt beleggen in onroerend goed enigszins op beleggen in aandelen. Om winst te maken, moeten beleggers de waarde van de eigenschappen bepalen en weloverwogen inschattingen maken over hoeveel winst ze zullen maken, hetzij door waardering van hun eigendom, huurinkomsten of beide.

De waardering van aandelen vindt doorgaans plaats via twee basismethoden: absolute waarde en relatieve waarde. Hetzelfde geldt voor de beoordeling van onroerend goed. Het disconteren van toekomstige netto bedrijfsinkomsten (NOI) door de juiste disconteringsvoet voor onroerend goed is vergelijkbaar met de discounted cash flow (DCF) waarderingen voor aandelen; de integratie van het bruto-inkomensvermenigvuldigingsmodel in onroerend goed is vergelijkbaar met de relatieve waardebepalingen met aandelen. Hieronder zullen we bekijken hoe u een onroerend goed met behulp van deze methoden kunt waarderen.

TUTORIAL: "First Time Homebuyer's Guide"

Het kapitalisatiepercentage

Een van de belangrijkste veronderstellingen die een vastgoedbelegger maakt bij het waarderen van onroerend goed, is het kiezen van een geschikte kapitalisatieratio, wat het vereiste rendement op onroerend goed is, zonder waardestijging of waardevermindering. Simpel gezegd, het is het tarief dat wordt toegepast op het netto bedrijfsresultaat om de contante waarde van een onroerend goed te bepalen.

Als bijvoorbeeld een onroerend goed dat naar verwachting de komende tien jaar een netto-bedrijfsresultaat (NOI) van $ 1 miljoen zal genereren, wordt verdisconteerd tegen een kapitalisatiepercentage van 14%, is de marktwaarde van het onroerend goed $ 1.000.000 / .14 = $ 7.142.857 (netto bedrijfsopbrengsten / totale kapitalisatiepercentage = marktwaarde).

De marktwaarde van $ 7.142.857 is een goede deal als het onroerend goed wordt verkocht voor $ 6, 5 miljoen. Het is een slechte deal als de verkoopprijs $ 8 miljoen is.

Het bepalen van het kapitalisatiepercentage is een van de belangrijkste maatstaven bij het waarderen van een inkomen genererende eigenschap. Hoewel het iets gecompliceerder is dan het berekenen van de gewogen gemiddelde kapitaalkosten (WACC) van een onderneming, zijn er verschillende methoden die beleggers kunnen gebruiken om een ​​geschikt kapitalisatiepercentage te vinden. (Zie voor meer informatie "4 manieren om een ​​onroerend goed te waarderen")

De opbouwmethode

Een veel voorkomende aanpak is de opbouwmethode. Beginnend met de rentevoet, voeg toe:

1. De juiste liquiditeitspremie (ontstaat door het illiquide karakter van onroerend goed)
2. Heroveringspremie (rekeningen voor netto grondwaardering)
3. Risicopremie (onthult de totale risicoblootstelling van de onroerendgoedmarkt)

Bij een rentevoet van 4%, een niet-liquiditeitspercentage van 1, 5%, een heroveringspremie van 1, 5%. en een risicotarief van 2, 5%, wordt de kapitalisatie van een aandelenbezit samengevat als: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Als het netto bedrijfsresultaat $ 200.000 is, is de marktwaarde van het onroerend goed $ 200.000 / .115 = $ 1.739.130.

Het is duidelijk dat het uitvoeren van deze berekening zeer eenvoudig is. De complexiteit ligt in het beoordelen van nauwkeurige schattingen voor de afzonderlijke componenten van de kapitalisatie, wat een uitdaging kan zijn. Het voordeel van de opbouwmethode is dat wordt geprobeerd afzonderlijke componenten van een kortingspercentage te definiëren en nauwkeurig te meten.

De marktextractie-methode

De marktextractie-methode gaat ervan uit dat er actuele, direct beschikbare netto bedrijfsopbrengsten en verkoopprijsinformatie zijn over vergelijkbare inkomsten genererende eigenschappen. Het voordeel van de marktextractie-methode is dat de kapitalisatie de directe inkomstenkapitalisatie betekenisvoller maakt.

Het bepalen van het kapitalisatiepercentage is relatief eenvoudig. Stel dat een belegger overweegt een parkeerplaats te kopen die naar verwachting $ 500.000 aan netto bedrijfsopbrengsten zal genereren. In het gebied zijn er drie vergelijkbare vergelijkbare parkeerplaatsen die inkomsten genereren.

• Parkeerplaats 1 heeft een netto bedrijfsresultaat van $ 250.000 en een verkoopprijs van $ 3 miljoen. In dit geval is het kapitalisatiepercentage: $ 250.000 / $ 3.000.000 = 8, 33%.
• Parkeerplaats 2 heeft een netto bedrijfsresultaat van $ 400.000 en een verkoopprijs van $ 3, 95 miljoen. Het kapitalisatiepercentage is: $ 400.000 / $ 3.950.000 = 10, 13%.
• Parkeerplaats 3 heeft een netto bedrijfsresultaat van $ 185.000 en een verkoopprijs van $ 2 miljoen. Het kapitalisatiepercentage is: $ 185.000 / $ 2.000.000 = 9, 25%.

Op basis van de berekende tarieven voor deze drie vergelijkbare eigenschappen (8, 33%, 10, 13% en 9, 25%), zou een algemeen kapitalisatiepercentage van 9, 4% een redelijke representatie van de markt zijn. Met behulp van deze kapitalisatieratio kan een belegger de marktwaarde van het onroerend goed bepalen. De waarde van de investeringsmogelijkheid voor parkeerplaatsen is $ 500.000 / .094 = $ 5.319.149.

De investeringsbandmethode

Het kapitalisatiepercentage wordt berekend met behulp van individuele rentetarieven voor objecten die zowel schuld- als aandelenfinanciering gebruiken. Het voordeel van de investeringsbandmethode is dat deze de meest geschikte kapitalisatie is voor gefinancierde investeringen in onroerend goed.

De eerste stap is het berekenen van een dalende fondsfactor. Dit is het percentage dat elke periode moet worden gereserveerd om op een later tijdstip een bepaald bedrag te krijgen. Stel dat een onroerend goed met een netto-bedrijfsresultaat van $ 950.000 voor 50% wordt gefinancierd, waarbij een schuld met een rente van 7% wordt gebruikt om over 15 jaar te worden afgeschreven. De rest wordt betaald met eigen vermogen tegen een vereist rendement van 10%. De dalende fondsfactor zou worden berekend als:

Rentevoet 12 maanden [1+ (rentevoet / 12 maanden)] (# jaar ∗ 12 maanden) −1 \ dfrac {\ frac {rente ~ rente} {12 ~ maanden}} {{[1 + (rente ~ rente) / 12 ~ Maanden)]} ^ {(\ # ~ van ~ Jaar * 12 ~ Maanden)} - 1} [1+ (Rentevoet / 12 Maanden)] (# Jaar ∗ 12 Maanden) −112 Maanden Rentevoet

Als we de cijfers invoegen, krijgen we:

0, 07 / 12
{[1 + (.07 / 12)] ^15x12 } - 1

Dit komt neer op .003154 per maand. Per jaar is dit percentage: .003154 x 12 maanden = 0.0378. De koers waartegen een geldgever moet worden betaald, is gelijk aan deze dalende fondsfactor plus de rentevoet. In dit voorbeeld is dit percentage: .07 + .0378 = 10.78% of .1078.

Het gewogen gemiddelde tarief, of het totale kapitalisatiepercentage, met behulp van het gewicht van 50% voor schulden en 50% van het eigen vermogen is: (.5 x .1078) + (.5 x .10) = 10.39%. Als gevolg hiervan is de marktwaarde van het onroerend goed: $ 950.000 / .1039 = $ 9.143.407.

Hoe een vastgoedbeleggingswaarde te waarderen

Vergelijkbare aandelenwaarderingen

Absolute waarderingsmodellen bepalen de contante waarde van toekomstige inkomende kasstromen om de intrinsieke waarde van een aandeel te verkrijgen; de meest gebruikelijke methoden zijn dividendkortingsmodellen (DDM) en discounted cash flow (DCF) technieken. Anderzijds suggereren relatieve-waardemethoden dat twee vergelijkbare effecten op dezelfde manier moeten worden geprijsd op basis van hun inkomsten. Verhoudingen zoals koers-winst en prijs-verkoop worden vergeleken met andere intra-industriële bedrijven om te bepalen of een aandeel onder- of overgewaardeerd is. Net als bij de waardering van aandelen, moet de analyse van onroerend goed beide procedures implementeren om een ​​reeks mogelijke waarden te bepalen.

Berekening van het netto operationeel inkomen van een onroerend goed

Marktwaarde = NOI1r − g = NOI1Rwhere: NOI = Net werkend incomer = Vereist rendement op onroerendgoedactiva g = Groeipercentage NOIR = Kapitalisatiepercentage (r − g) \ begin {uitgelijnd} & Markt ~ Waarde = \ dfrac { NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {waar:} \\ & NOI = \ text {\ small Netto-bedrijfsresultaat} \\ & r = \ text {\ small Vereist rendement op onroerend goed} \\ & g = \ text {\ small Groeipercentage van NOI} \\ & R = \ text {\ small Kapitalisatiepercentage (r} - \ text {\ small g)} \\ \ end {gericht} Markt Waarde = r − gNOI1 = RNOI1 waarbij: NOI = netto operationele incomer = vereist rendement op onroerendgoedactiva g = groeipercentage van NOIR = kapitalisatiepercentage (r − g)

Het netto bedrijfsresultaat weerspiegelt de inkomsten die het onroerend goed zal genereren na facturering van de bedrijfskosten maar vóór aftrek van belastingen en rentebetalingen. Voordat kosten worden afgetrokken, moeten de totale inkomsten uit de investering worden bepaald. Verwachte huurinkomsten kunnen in eerste instantie worden voorspeld op basis van vergelijkbare eigenschappen in de buurt. Met goed marktonderzoek kan een belegger bepalen welke prijzen huurders in het gebied in rekening worden gebracht en aannemen dat vergelijkbare per vierkante voet-huren op dit onroerend goed kunnen worden toegepast. Voorspelde stijgingen van de huren worden verantwoord in het groeipercentage binnen de formule.

Aangezien hoge leegstandspercentages een potentiële bedreiging vormen voor het rendement van vastgoedinvesteringen, moet een gevoeligheidsanalyse of realistische conservatieve schattingen worden gebruikt om de gederfde inkomsten te bepalen als het actief niet op volledige capaciteit wordt gebruikt.

Bedrijfskosten omvatten kosten die rechtstreeks worden gemaakt door de dagelijkse activiteiten van het gebouw, zoals onroerendgoedverzekering, beheerskosten, onderhoudskosten en kosten van nutsvoorzieningen. Merk op dat de afschrijving niet is opgenomen in de berekening van de totale kosten. Het netto bedrijfsresultaat van een onroerend goed is vergelijkbaar met het resultaat voor rente, belastingen, afschrijvingen en amortisatie (EBITDA).

Het disconteren van het netto-bedrijfsresultaat van een vastgoedbelegging door de marktkapitalisatiepercentage is analoog aan het disconteren van een toekomstige dividendstroom door het juiste vereiste rendement, aangepast voor dividendgroei. Aandelenbeleggers die bekend zijn met dividendgroeimodellen moeten onmiddellijk de gelijkenis zien. (De DDM is een van de meest fundamentele financiële theorieën, maar het is maar zo goed als zijn aannames. Bekijk " Digging into the Dividend Discount Model .")

De inkomsten genererende capaciteit van een woning vinden

Marktwaarde = bruto inkomen × bruto inkomen multiplier \ textit {\ klein Marktwaarde = bruto inkomen} \ keer \ textit {\ kleine bruto inkomen multiplier} marktwaarde = bruto inkomen × bruto inkomen multiplier

De bruto-inkomstenvermenigvuldigerbenadering is een relatieve waarderingsmethode die is gebaseerd op de onderliggende veronderstelling dat objecten in hetzelfde gebied proportioneel worden gewaardeerd aan de bruto-inkomsten die ze helpen genereren. Zoals de naam al aangeeft, is het bruto-inkomen het totale inkomen vóór aftrek van eventuele bedrijfskosten. De leegstand moet echter worden voorspeld om een ​​nauwkeurige schatting van het bruto inkomen te verkrijgen.

Als een vastgoedbelegger bijvoorbeeld een gebouw van 100.000 vierkante voet koopt, kan hij uit vergelijkbare vastgoedgegevens bepalen dat het gemiddelde bruto maandinkomen per vierkante voet in de buurt $ 10 is. Hoewel de belegger aanvankelijk mag aannemen dat het bruto jaarinkomen $ 12 miljoen is ($ 10 x 12 maanden x 100.000 vierkante voet), zijn er waarschijnlijk op een bepaald moment een aantal lege eenheden in het gebouw. Ervan uitgaande dat er een leegstand van 10% is, is het bruto jaarinkomen $ 10, 8 miljoen ($ 12 MM x 90%). Een vergelijkbare benadering wordt ook toegepast op de benadering van netto bedrijfsopbrengsten.

De volgende stap bij het beoordelen van de waarde van het onroerend goed is het bepalen van de bruto inkomstenvermenigvuldiger. Dit wordt bereikt als men historische verkoopgegevens heeft. Kijkend naar de verkoopprijzen van vergelijkbare objecten en het delen van die waarde door het gegenereerde bruto jaarinkomen levert de gemiddelde vermenigvuldiger voor de regio op.

Dit type waarderingsbenadering is vergelijkbaar met het gebruik van vergelijkbare transacties of veelvouden om een ​​aandeel te waarderen. Veel analisten zullen de winst van een bedrijf voorspellen en de winst per aandeel (EPS) vermenigvuldigen met de P / E-ratio van de industrie. Taxatie van onroerend goed kan via vergelijkbare maatregelen worden uitgevoerd.

Wegversperringen voor de waardering van onroerend goed

Beide waarderingsmethoden voor onroerend goed lijken relatief eenvoudig. In de praktijk is het bepalen van de waarde van een inkomen genererend onroerend goed met behulp van deze berekeningen vrij ingewikkeld. Allereerst kan het verkrijgen van de vereiste informatie met betrekking tot alle input van de formule, zoals het netto bedrijfsresultaat, de premies die zijn opgenomen in de kapitalisatiepercentage en vergelijkbare verkoopgegevens, uiterst tijdrovend en uitdagend blijken te zijn.

Ten tweede houden deze waarderingsmodellen niet goed rekening met mogelijke grote veranderingen op de onroerendgoedmarkt, zoals een kredietcrisis of onroerend goedboom. Bijgevolg moet een verdere analyse worden uitgevoerd om de mogelijke impact van veranderende economische variabelen te voorspellen en in rekening te brengen.

Omdat de onroerendgoedmarkten minder liquide en transparant zijn dan de aandelenmarkt, is het soms moeilijk om de nodige informatie te verkrijgen om een ​​volledig geïnformeerde beleggingsbeslissing te nemen. Dat gezegd hebbende, vanwege de grote kapitaalinvestering die doorgaans vereist is om een ​​grote ontwikkeling te kopen, kan deze gecompliceerde analyse een grote uitbetaling opleveren als het leidt tot de ontdekking van een ondergewaardeerd onroerend goed (vergelijkbaar met beleggen in aandelen). Het is dus de tijd en energie waard om de tijd te nemen om de vereiste input te onderzoeken.

Het komt neer op

De waardering van onroerend goed is vaak gebaseerd op vergelijkbare strategieën als aandelenanalyses. Andere methoden, naast de verdisconteerde netto-bedrijfsopbrengsten en bruto-inkomsten multiplierbenadering, worden ook vaak gebruikt - sommige uniek voor deze activaklasse. Sommige experts in de industrie hebben bijvoorbeeld actieve kennis van stadsmigratie en ontwikkelingspatronen. Dientengevolge kunnen ze bepalen welke lokale gebieden het meest waarschijnlijk de snelste waardering ervaren.

Welke benadering ook wordt gebruikt, de belangrijkste voorspeller van het succes van een strategie is hoe goed deze wordt onderzocht.