Wonen in New York City: coöperaties versus condos
Condos en coöperaties delen overeenkomsten, maar hebben ook unieke kenmerken die een verscheidenheid aan opties bieden voor bewoners. In veel opzichten is de onroerendgoedmarkt in New York City anders dan alle andere in de Verenigde Staten. Een van de grootste verschillen is dat appartementen te koop in NYC condos of co-ops zijn. Op de meeste plaatsen zijn condos de regel, maar niet in de Big Apple. Hoewel coöperaties het aantal appartementen in NYC overtreffen - volgens de meeste schattingen met ongeveer 75% - zijn er op elk moment meer appartementen op de actieve markt.
Laten we beginnen met een kort onderzoek naar het verschil tussen een coöperatie en een flat. Wanneer u een flat koopt, is uw appartement, evenals een percentage van de gemeenschappelijke ruimtes, van u. Wanneer u een coöperatie koopt, koopt u uw appartement niet echt; in plaats daarvan koopt u aandelen in een bedrijf dat uw gebouw is. De grootte van uw aandeel is afhankelijk van de grootte van uw appartement; door de aandelen te kopen, kun je een eenheid in het coöpgebouw bezetten. Bij het sluiten van een flat krijgt u een akte; bij het sluiten van een coöperatie krijgt u een eigen lease.
Voor het grootste deel hebben zowel condos als coöperaties een portier en een superintendent op personeel; sommigen voegen een conciërge toe die alles doet wat de andere twee niet doen. De voorzieningen kunnen ingehouden zijn (misschien gewoon een berging in de kelder) of allesomvattend, zoals een aangelegd terras, een biljartkamer, een pianokamer, een filmzaal, een speelkamer voor kinderen en een fitnessruimte.
Belangrijkste leerpunten
- Wanneer u een flat koopt, is uw appartement, evenals een percentage van de gemeenschappelijke ruimtes, van u.
- Wanneer u een kippenren koopt, koopt u uw appartement niet echt; in plaats daarvan koopt u aandelen in een bedrijf dat uw gebouw is.
- Condoprijzen zijn hoger dan coöperaties, maar coöperaties vereisen een grotere aanbetaling, hogere maandelijkse kosten en een langdurig goedkeuringsproces.
- Flatgebouwen maken onderhuur van het appartement mogelijk, terwijl coöperaties dat niet doen, wat kopers een stabielere, minder tijdelijke gemeenschap biedt.
Flatgebouwen
De nieuwere buurten, ooit beschouwd als uitschieters maar nu als hip, zijn waar je de appartementen vindt. Volgens Gary Malin, president van Citi Habitats, een makelaarskantoor in New York: "Als wonen in een glazen huis in de lucht meer jouw stijl is, zul je waarschijnlijk naar veel appartementen kijken. Condo-gebouwen zijn niet gebruikelijk geworden in New York City tot de jaren 1970, dus ze zijn vaak moderner dan coöperaties. "Omdat de beschikbare grond voor nieuwe flatgebouwen beperkt is in Manhattan, " zegt hij, "zijn de nieuwste flatgebouwen waarschijnlijk te vinden in up-and- komende en randwijken aan het Verre Oosten en de Westkant In Queens en Brooklyn hebben we veel nieuwbouwflats gezien in voormalige industriegebieden langs de waterkant in Long Island City en Williamsburg, evenals in Downtown Brooklyn. ”
Vooruitbetaling en prijs
De kosten kunnen vaak het beslissingsproces voor de aankoop van onroerend goed aansturen, en condos bieden aantrekkelijke aanbetalingen, waarbij meestal slechts 10% van de aankoopprijs vereist is. Condos hebben echter meestal hogere prijzen dan coöperaties.
Afsluiting van de kosten
Sluitingskosten op een appartement zijn hoger dan voor een coöperatie. Voor meer informatie hebben we New York, vastgoedadvocaat Adam Stone, gevraagd de twee te vergelijken. Dit is wat hij bedacht: Voor een appartement van $ 1 miljoen met een hypotheek van $ 800.000 zouden de sluitingskosten zijn: eigendomsverzekering voor de koper, $ 4.500; eigendomsverzekering voor geldschieter, $ 1.000; zoekopdrachten op titels, $ 700, opnamekosten, $ 700, herenhuisbelasting in New York State, $ 10.000, NYS-hypotheekbelasting, $ 15.370. Het eindtotaal: $ 32, 270 (zonder de kosten van de geldgever, die per geldgever variëren).
En voor iedereen die zich afvraagt wat de woningbelasting is, legt Stone uit: “De staat New York heeft een overdrachtsbelasting van 0, 4% van de verkoopprijs, die ten laste komt van de verkoper van een woning. Het heeft ook een overdrachtsbelasting van 1% van de koper, ook wel de 'woningbelasting' genoemd omdat het alleen van toepassing is op woningen die $ 1 miljoen of meer kosten. ”
Maandelijkse kosten
Condo-eigenaren hebben een maandelijkse factuur genaamd "gemeenschappelijke kosten", die worden gebruikt voor het onderhoud van het gebouw - gemeenschappelijke ruimtes, landschapsarchitectuur, betaling van het personeel, en vaak enkele van de hulpprogramma's.
Condo-eigenaren schrijven elke maand twee cheques (één voor het onderhoud van de gebouwen en één voor onroerendgoedbelasting), maar vaak is het gecombineerde totaal van de condo-eigenaar lager dan de onderhoudsrekening van de co-op-eigenaar.
Het bord
Condoborden zijn doorgaans minder veeleisend dan coöpboards. Coöperaties hebben een langer goedkeuringsproces, inclusief een interview. De raad van bestuur beslist of een potentiële koper de coöperatie kan kopen.
Volgens Warner M. Lewis van het Harkov Lewis-team in Halstead Property: 'Met een flat kan een gebouw een pakket aanvragen bij de koper', zegt Lewis, 'maar er is geen interview en het gebouw heeft alleen het recht van eerste weigering (dat wil zeggen, ofwel moeten goedkeuren, of het appartement moet het zelf kopen), wat betekent dat wanneer u een ondertekend contract hebt, tenzij er iets met de koper (of de financiering) gebeurt, de deal zo goed als gedaan is. "
Reglement
Condos hebben meestal minder regels, waaronder beperkingen op het gebruik van buitenlandse fondsen voor de aankoop. Met condos kunnen internationale investeerders hun ruimtes kopen en verhuren; meestal met enkele kanttekeningen, maar geen enkele die zwaar zijn. Condos kunnen ook het appartement worden onderverhuurd of verhuurd aan een andere partij. Sommige condo-verenigingen kunnen echter meer regels opleggen dan anderen. Daarom is het belangrijk dat potentiële kopers hun onderzoek doen om te bepalen wat wel en wat niet mag.
De voorkeur van de koper
Volgens Gary Malin, president van Citi Habitats: “Als je liever op het ritme van je eigen drummer marcheert - en je waarde hecht aan flexibiliteit - dan is een flat misschien de verstandige keuze voor jou. Begrijp echter dat deze vrijheid kost. Condos zijn bijna altijd duurder dan gelijkwaardige coöperaties. Als u bovendien regelmatig nieuwe gezichten in de lift ziet, kijk dan ergens anders. Huurders kunnen vaak voorkomen in flatgebouwen. Eigenaren profiteren vaak van het meer liberale beleid van een flat. '
Co-Ops
Over het algemeen hebben de oudere, gevestigde woonwijken een overwicht aan coöperaties. Zoals Gary Malin uitlegt: “Als je van historische panden houdt, kom je waarschijnlijk in een coöperatie terecht, omdat bijna alle vooroorlogse gebouwen op deze manier zijn georganiseerd. Omdat coöperatieve gebouwen vaak ouder zijn dan flatgebouwen, bevinden ze zich vaak op meer centrale locaties. Bijvoorbeeld, bijna alle residentiële gebouwen langs Park Avenue aan de Upper East Side (in alle opzichten een toplocatie) zijn coöperaties. ”
Aanbetaling en prijs
Net als bij een appartement, kan de beslissing neerkomen op hoeveel u kunt uitgeven en hebt gespaard voor een aanbetaling. Hoewel het mogelijk is om slechts 10% van de aankoopprijs van een appartement neer te zetten, kan een coöperatie een veel hogere aanbetaling in de buurt van 20% tot 50% van de aankoopprijs vereisen. Het goede nieuws is dat de aankoopprijs van een coöper doorgaans kleiner is dan die van appartementen. Hoewel, prijzen kunnen variëren afhankelijk van de betrokken buurt.
Afsluiting van de kosten
Volgens Adam Stone, advocaat in New York, heeft een coöperatie lagere sluitingskosten. In het hierboven aangehaalde voorbeeld voor een flat, met meer dan $ 32.000 aan kosten, heeft een coöperatie gewoon de $ 10.000 herenbelasting. Het substantiële verschil is te wijten aan het feit dat het appartement onroerend goed is, terwijl de coöperatieve aandelen persoonlijk eigendom zijn. "Het kan voor sommigen gewoon semantiek zijn, maar niet bij het berekenen van de slotkosten."
Maandelijkse kosten
Coöp-eigenaren schrijven één cheque per maand genaamd "onderhoudskosten". Net als bij appartementen, gaat de maandelijkse vergoeding naar het basisonderhoud van het pand en het personeel dat nodig is om het gebouw goed te laten werken. Coöp-kosten zijn meestal hoger dan condo-kosten, omdat de vergoeding vaak ten minste een deel van de hypotheek voor het gebouw omvat. Hoewel maandelijkse kosten kunnen variëren, afhankelijk van de grootte van het gebouw.
Het is echter belangrijk op te merken dat onderhoud en gemeenschappelijke kosten niet in steen vastzitten. Elke grote uitgave - een nieuw dak, een nieuwe lobby, meer personeelsleden - kan leiden tot een beoordeling: iets waarover bestuursleden beslissen en iets dat zelden kan worden teruggedraaid.
Het bord
Zoals eerder vermeld, hebben de meeste coöperatieve boards een rigoureus en vaak langdurig sollicitatieproces waarbij de koper financiële informatie moet overhandigen, zich moet onderwerpen aan arbeidsverificatie en mogelijk een persoonlijke achtergrondcontrole.
Warner M. Lewis van het Harkov Lewis Team bij Halstead Property, vat het samen: “In een coöperatie moet je niet alleen het geld hebben om het appartement te kopen (of financiering om dit te doen), je moet ook worden goedgekeurd door het bestuur na het indienen van een aanvraag, die meestal zeer gedetailleerd en tijdrovend is. Vervolgens kan een koper met weinig tot geen reden worden geweigerd na zijn interview, of zelfs daarvoor, alleen vanwege iets in zijn pakket. Ik heb deals gehad en deals gezien waar er geen rijm of reden voor afwijzing is. '
Reglement
Coöp-boards hebben de neiging om meer regels te hebben dan condos en kunnen een mandaat geven wanneer je je trombone kunt oefenen, of je kerstversieringen op je deur kunt zetten en of je huisdier bij je kan intrekken. De meeste regels zijn bedoeld om harmonie, kalmte en de beleefdheid van een coöperatief leven te bevorderen.
Maar de regels die sommige binnenlandse kopers, en zowat alle internationale kopers, ontmoedigen, zijn coöperatieve beperkingen op onderhuur - het is zeldzaam voor coöperaties om aandeelhouders toe te staan hun appartementen voor langere tijd of helemaal niet te verhuren. Een andere regel van coöperaties die aankopen door internationals onmogelijk maken, is dat het onwaarschijnlijk is dat ze iemand accepteren wiens fondsen buiten de VS liggen
Volgens Lewis: “Coöperaties gaan allemaal over het opzetten van een stabiele, op de lange termijn bestaande groep bewoners. Condos lijken daar niet zo bezorgd over te zijn. "
De voorkeur van de koper
Volgens Gary Malin: "Coöperaties zijn een slimme keuze voor diegenen die waarde hechten aan stabiliteit en wortels in een gebouw willen planten. Vraag jezelf gewoon af:" Ben je er voor de lange termijn in? " Coöperaties zijn veel minder vluchtig dan appartementen, dus ze zijn een geweldige plek om te wonen als je je buren wilt leren kennen. Wees gewoon voorbereid om te worden geanalyseerd, gepord en geprikt, maar begrijp dat dit proces is wat een coöpereer een stabiele en opmerkelijk veilige investering. ”