Hypotheekfraude: begrijpen en vermijden

Ethische schendingen en criminele activiteiten in verschillende industrieën hebben de afgelopen decennia onze economie beïnvloed, met name in de bank-, financiële en woningsector. Laten we de complexe ethische en criminele kwesties rond hypotheekfraude onderzoeken.

Wat is hypotheekfraude?

Fraude in zijn eenvoudigste vorm is opzettelijke verkeerde voorstelling en misleiding: de ene partij bedriegt de andere door informatie, feiten en cijfers verkeerd weer te geven. Hypotheekfraude is dus niet alleen roofpraktijken die bepaalde leners aanspreken.

Woon- of hypotheekfraude kan worden gepleegd door personen die een woning als hoofdverblijf willen bezetten of door groepen investeerders die bedriegen via huurwoningen of waarderingsfraude plegen bij het omdraaien van huizen.

Volgens het Federal Bureau of Investigation (FBI) is er sprake van een "materiële afwijking, verkeerde voorstelling of weglating met betrekking tot het onroerend goed of de potentiële hypotheek waarop een underwriter of kredietverstrekker vertrouwt om een ​​lening te financieren, kopen of verzekeren". Met deze werkdefinitie zien we dat hypotheekfraude kan worden gepleegd door zowel individuele kredietnemers als professionals uit de industrie. En de betrokken bedragen zijn hoog. In Sacramento, Californië, werden bijvoorbeeld begin 2019 zeven mensen veroordeeld voor een hypotheekzaak van $ 10 miljoen.

Raadpleeg de krantenkoppen en literatuur over de subprime-hypotheekcrisis van 2008 om de implicaties voor de woning- en vastgoedsector en voor financiële instellingen te begrijpen. Veel van die speculatieve kredietverlening was gebaseerd op hypotheekfraude.

Waarom hypotheekfraude plegen?

Leners en professionals zijn om vele redenen gemotiveerd om hypotheekfraude te plegen. We kunnen de meeste van deze redenen beschrijven door twee primaire typen te definiëren: fraude voor huisvesting en fraude voor winst. Fraude voor huisvesting wordt gepleegd door leners die, vaak met de hulp van leningsfunctionarissen of ander personeel, relevante details over werkgelegenheid en inkomen, schulden en krediet, of waarde en staat van onroerend goed verkeerd weergeven of weglaten met het doel onroerend goed te verkrijgen of te behouden. Fraude voor winst wordt gepleegd door professionals in de industrie die relevante gegevens over de tewerkstelling van hun persoonlijke of van hun klanten en hun inkomen, schulden en krediet of eigendomswaarde en -status verkeerd weergeven, verkeerd weergeven of weglaten, met als doel de winst op een leningstransactie te maximaliseren.

Het is belangrijk om hier op te merken dat fraude voor winst kan worden gepleegd door elke professional in de leningtransactieketen, inclusief de bouwer, makelaar in onroerend goed, lening officier, hypotheekmakelaar, krediet / schuld adviseur, onroerend goed taxateur, onroerend goed inspecteur, verzekeringsagent, titelbedrijf, advocaat en escrow-agent. Professionals in de industrie kunnen ook samenwerken, als een netwerk, om verzekeraars, geldschieters en leners te bedriegen, en de kosten te maximaliseren en winst te delen op alle hypotheekgerelateerde diensten. Deze acties worden gemotiveerd door de wens om extra verkoopcommissies te krijgen of gewoon door een investeringspositie te vergroten.

Gemeenschappelijke hypotheek fraude regelingen en oplichting

De meest voorkomende hypotheekfraude bij beleggers zijn verschillende soorten onroerend goed, bezettingsfraude en de oplichterij met kopers. Het omdraaien van onroerend goed is over het algemeen niet illegaal wanneer het wordt geassocieerd met de aankoop van een huis, het houden / repareren ervan en het vervolgens met winst verkopen. Aan de andere kant, wanneer een onroerend goed onder de markt wordt gekocht en onmiddellijk met winst wordt verkocht met behulp van een corrupte taxateur die "verifieert" dat de waarde van het onroerend goed eigenlijk het dubbele is van het oorspronkelijke aankoopbedrag, is hypotheekfraude aangegeven.

Belangrijkste leerpunten

• Veel voorkomende individuele hypotheekfraude is identiteitsdiefstal en vervalsing van inkomsten / activa, terwijl professionals uit de industrie beoordelingsfraude en luchtleningen kunnen gebruiken om het systeem te misleiden.
• Roofzuchtige kredietverlening, redding van marktafscherming en hypotheekreductie hebben allemaal bijgedragen aan de Grote Recessie in 2007.
• Hypotheekfraude blijft een probleem in Amerika. Volgens de gegevens van CoreLogic, zoals gerapporteerd door CNBC in oktober 2018, "wordt geschat dat één op elke 109 hypotheekaanvragen aanwijzingen van fraude bevat."
• Er zijn professionele organisaties die hypotheekfraude monitoren en onderzoeken, samen met de FBI.

In het geval van een regeling voor het omdraaien van eigendommen op dezelfde dag, zijn de eigendomsketen en de beoordeling vaak frauduleus en omvatten drie partijen: de verkoper, de flipper en de nietsvermoedende eindkoper. De verkoper sluit een contract met de flipper om het onroerend goed tegen de marktwaarde te kopen. De flipper biedt de eindkoper een frauduleuze verplichting tot eigendomsverzekering, waarbij de flipper als de eigenaar wordt getoond (hoewel dat niet het geval is) en een beoordeling wordt gemaakt tegen de hoge prijs die de flipper en de eindkoper zijn overeengekomen.

Bezettingsfraude is een regeling die door beleggers wordt gebruikt om in aanmerking te komen voor hogere lening-tot-waarde ratio's en lagere contante kosten bij aankopen, naast lagere hypotheekrente. Aanwezigheidsfraude treedt op wanneer een lener beweert dat de woning door de eigenaar wordt bewoond om een ​​gunstige bankstatus te verkrijgen, terwijl de woning feitelijk leeg blijft. De stromende koper gebruikt of staat toe dat iemand zijn identiteit, credit score en inkomen gebruikt om eigendom te verkrijgen voor een andere koper die mogelijk niet in aanmerking komt voor een hypotheek (of in aanmerking komt voor de beste tarieven). Kopers van stro worden vaak gebruikt door investeerders, vrijwillig of onbewust, om andere vormen en meerdere lagen van fraude te verdoezelen.

De meest voorkomende individuele hypotheekfraude is identiteitsdiefstal en vervalsing van inkomsten / activa. Diefstal van identiteit vindt plaats wanneer de echte koper op frauduleuze wijze financiering verkrijgt met behulp van de informatie van een onwillige en onbewuste slachtoffer, inclusief sofi-nummers, geboortedata en adressen. Diefstal van identiteit voor hypotheekdoeleinden kan ook gestolen loonstroken, bankgegevens, belastingaangiften, W2's en vervalste arbeidsverificatiebrieven omvatten. Zelfs eigendomsregistraties kunnen worden vervalst en leners kunnen een frauduleuze hypotheek krijgen op een eigendom dat zij niet bezitten of bewonen.

Luchtlening versus beoordelingsfraude

De meest voorkomende professionele hypotheekfraude in de industrie is luchtleningen en beoordelingsfraude. De luchtlening is een lening verkregen op een niet-bestaand eigendom of voor een niet-bestaande lener. Een groep professionals zal vaak samenwerken om een ​​nep-lener, een nep-titelketen te creëren en om een ​​titel- en eigendomsverzekering te krijgen. Bovendien kan de fraudeketen telefoonbanken en postbussen omvatten om nepwerkverificaties, thuisadressen en telefoonnummers van leners te maken. De zwendel met luchtleningen legt eenvoudigweg contanten in handen van de daders en er wordt nooit onroerend goed gekocht of verkocht.

Taxatiefraude houdt vaak in dat een makelaar, bouwer, taxateur en leningfunctionaris samenwerken om een ​​aankoopprijs en een leningbedrag te maximaliseren om hun commissies te verhogen. Aan de andere kant zullen corrupte taxateurs vaak een onroerend goed onderwaarderen om ervoor te zorgen dat een collega-belegger het actief kan kopen.

Sommige vormen van roofkredietactiviteiten, redding van executie en hypotheekverminderingszwendel hangen sterk af van de bovengenoemde hypotheekfraude. Roofzuchtige leningen houden doorgaans in dat de inkomstencijfers van de geldverstrekkers vervalsen om hun vermogen om extra schulden aan te gaan, onjuist weer te geven. Dergelijke activiteiten hebben sterk bijgedragen aan de Grote Recessie.

Bestrijding van hypotheekfraude

Er is geen tekort aan wetgeving op lokaal, provinciaal of federaal niveau om hypotheekfraude te verminderen. Staten hebben onlangs een grote stap gezet door vergunningen voor leningsambtenaren en permanente educatie te eisen. Daarnaast zijn onroerendgoed-, eigendoms- en verzekeringsinstellingen gelicentieerd en worden ze gecontroleerd door overheidsinstanties. Veel staten vereisen ook periodieke controle van de activiteiten en transacties van hypotheeklenende bedrijven om de naleving te controleren.

Professionele organisaties zoals de Vereniging van Hypotheekbanken en de Nationale Vereniging van Hypotheekmakelaars hebben een gedragscode en best practices die door vakgenoten worden gecontroleerd. De FBI's Economic Crimes Unit II houdt ook toezicht op klachten en verdachte activiteiten in de hypotheeksector.

Het komt neer op

Het goede nieuws is dat we de markten kunnen verbeteren door hypotheekfraude te verminderen. Individuen moeten realistische verwachtingen stellen voor het lenen en de eigenaarservaring. Beleggers moeten realistische winstdoelen stellen. Professionals in de branche moeten hogere persoonlijke normen nastreven en zich onderwerpen aan de verantwoordelijkheid van peer-organisaties. Overheden moeten de wetgeving uniformer maken en wetshandhaving verzoenen met actieve onderzoeken.