Cash-out versus rente- en termijnhypotheken

"Cash out" en "rate-and-term" zijn uw twee basiskeuzes wanneer u uw hypotheek herfinanciert om te sparen of geld te krijgen. Als u eenvoudigweg uw bestaande lening herfinanciert om een ​​lagere rente te krijgen of de voorwaarden te wijzigen, wordt dit een rente- en termijnherfinanciering genoemd. Of misschien wilt u wat van het eigen vermogen in uw huis extraheren - misschien om een ​​renovatie te doen, schulden af ​​te betalen of te helpen bij het betalen van studiekosten - met een uitbetalingslening. Dit is wat deze twee termen betekenen en hoe ze uw financiële positie kunnen beïnvloeden.

Belangrijkste leerpunten

• Wanneer u een hypotheek herfinanciert, zijn uw twee basisopties een uitbetaling herfinancieren, waarbij u een deel van het eigen vermogen in uw huis haalt, of een herfinanciering op basis van rente en termijn, waarin u uw huidige lening inruilt voor een nieuwe met (hopelijk beter) voorwaarden.
• Uitbetalingsleningen hebben doorgaans zwaardere voorwaarden, zoals toegevoegde punten of een hogere rente, omdat ze een hoger risico voor de kredietgever inhouden.
• Het kan mogelijk zijn om wat geld uit uw herfinanciering te halen zonder de extra kosten van een uitbetalingslening te maken door te profiteren van de overlapping van fondsen aan het einde van de ene lening en het begin van een andere.

De basisprincipes van hypotheekherfinanciering nu

Denk eerst aan herfinanciering als de vervanging van een bestaande hypotheek door een andere, of de consolidatie van een paar hypotheken in een enkele lening. Met de oude (hypotheek) en met de nieuwe, zoals ze zeggen. Zodra u herfinanciert, worden uw oude lening of leningen afgelost en wordt een nieuwe op zijn / haar plaats gezet.

Er zijn voldoende redenen om herfinanciering te overwegen. Geld besparen ligt voor de hand. In augustus 2008 had de gemiddelde 30-jarige vaste hypotheek een rente van 6, 48%. Na de financiële crisis daalden de tarieven voor hetzelfde soort hypotheek gestaag. In december 2012 werd de 30-jarige vaste hypotheekrente bijna gehalveerd van vier jaar eerder tot 3, 35%. Het gemiddelde jaarlijkse tarief voor 2017 liep op tot 3, 99%. Tegen 2018 was dit volgens Freddie Mac gestegen tot 4, 54%. Maar zelfs deze hogere tarieven kunnen lager zijn dan die op oudere hypotheken die u mogelijk heeft.

In maart 2019 daalde de hypotheekrente naar 4, 27%, een dieptepunt van 60 weken. In de week die eindigde op 29 maart 2019 stegen hypotheekaanvragen met 18, 6%, volgens de Mortgage Bankers Association. Het herfinancieringsniveau steeg met 39% tot 47, 4% van het totale aantal aanvragen, het hoogste niveau sinds november 2016. (De grootste recente golf van hypotheekherfinancieringen trof van 2011 tot 2013 en 2015 tot 2016, toen de rentetarieven bijna laag waren.) Hoewel de herfinanciering index daalde naar 44, 1% van het totale aantal sollicitaties de volgende week, lage leenkosten en een sterke arbeidsmarkt blijven applicaties stimuleren.

Historisch gezien zijn de tarieven nog steeds relatief laag - een reden voor huiseigenaren met oudere hypotheken met een hogere rente (of degenen wiens eigen vermogen is gestegen, of die een veel betere kredietwaardigheid hebben dan toen ze oorspronkelijk hun huis financierden) om nu naar herfinanciering te kijken. Wanneer de rente hoger wordt, kan herfinanciering een kans bieden om een ​​hypotheek met variabele rente om te zetten in een hypotheek met vaste rente, om lagere rentebetalingen vast te leggen voordat de rente nog hoger wordt. Industrie-autoriteiten voorspellen dat de tarieven in 2019 zullen stijgen

Uitbetaling versus rente en looptijd: twee soorten leningen

Er zijn twee basisherfinancieringsleningen. De eenvoudigste en meest eenvoudige is de koers- en looptijdherfinanciering (refi) . In dit geval verandert er geen ander geld in handen, buiten de kosten die aan de lening zijn verbonden. De omvang van de hypotheek blijft hetzelfde; u ruilt eenvoudig uw huidige hypotheekvoorwaarden in voor nieuwere (vermoedelijk betere) voorwaarden.

In een cash-out lening, ook wel cash-out herfinancieren, is de nieuwe hypotheek daarentegen groter dan de oude. Naast nieuwe leningsvoorwaarden, wordt u ook geavanceerd geld - waarmee u het eigen vermogen effectief uit uw huis haalt in de vorm van contant geld.

U kunt in aanmerking komen voor een tarief / looptijd refi met een hogere lening / waarde-verhouding (het bedrag van de lening gedeeld door de geschatte waarde van het onroerend goed). Het is gemakkelijker om de lening te krijgen, met andere woorden, zelfs als u een lager kredietrisico heeft, omdat u een hoog percentage leent van wat de woning waard is.

Denk goed na voordat u een uitbetalingslening krijgt om te beleggen, omdat het weinig zin heeft om uw geld op een CD te plaatsen die 2, 5% verdient wanneer uw hypotheekrente 5% of 6% is.

Cash-outleningen hebben zwaardere voorwaarden. Als u een deel van het eigen vermogen dat u in uw huis heeft opgebouwd terug wilt in de vorm van contant geld, gaat dit u waarschijnlijk kosten - hoeveel hangt af van hoeveel eigen vermogen u in uw huis heeft opgebouwd en uw credit score. Als de FICO-score van een kredietnemer bijvoorbeeld 700 is, is de lening / waarde-verhouding 76% en wordt de lening als uitbetaling beschouwd, dan kan de kredietgever 0, 750 punten toevoegen aan de up-front kosten van de lening. Als het geleende bedrag bijvoorbeeld $ 200.000 zou zijn, zou de geldschieter $ 1500 aan de kosten toevoegen. (Elke geldschieter is anders.) Als alternatief kan de kredietnemer een hogere rente betalen - 0, 125% tot 0, 250% meer, afhankelijk van de marktomstandigheden.

Waarom de moeilijkere voorwaarden? Omdat uitbetalingsleningen een groter risico voor de kredietverstrekker inhouden, volgens Casey Fleming, hypotheekadviseur, C2 Financial Corporation en auteur van "The Loan Guide: Hoe de best mogelijke hypotheek te krijgen." "Statistisch gezien is een kredietnemer veel waarschijnlijker om weg te lopen van een huis als hij in de problemen komt als hij er al gelijkheid uit heeft getrokken. Het is met name het geval als hij meer geld heeft teruggetrokken dan hij aanvankelijk in de aanbetaling heeft geïnvesteerd. Bijgevolg is elke lening die wordt beschouwd als uitbetaling hoger geprijsd om dat risico te weerspiegelen, totdat er zoveel eigen vermogen is dat de kredietnemer waarschijnlijk niet meer wegloopt. "

Maar een hogere kredietscore en een lagere lening / waarde-verhouding kunnen de cijfers aanzienlijk in uw voordeel veranderen. Een lener met een credit score van 750 en een lening-tot-waarde ratio van minder dan 60%, bijvoorbeeld, zal geen extra kosten in rekening worden gebracht voor een uitbetaling lening; geldschieters geloven dat hij of zij niet meer waarschijnlijk is om in gebreke te blijven met de lening dan wanneer hij een rente / termijn refi doet.

Uw lening kan een uitbetalingslening zijn, zelfs als u geen contant geld terugkrijgt. Als u creditcards, autoleningen of iets anders betaalt dat oorspronkelijk geen deel uitmaakte van uw hypotheek, beschouwt de kredietgever het waarschijnlijk als een uitbetaling. Als u twee hypotheken consolideert in één - en één was oorspronkelijk een uitbetalingslening - wordt de nieuwe geconsolideerde lening ook geclassificeerd als uitbetaling.

Nog een reden om twee keer na te denken over uitbetalingen: een uitbetaling herfinancieren kan een negatieve invloed hebben op uw FICO-score.

83%

Het aantal hypotheekherfinancieringen dat cash-outleningen waren in het vierde kwartaal van 2018.

Meer Amerikanen kiezen uitbetaling voor herfinancieren

Hoewel veel experts op het gebied van persoonlijke financiën zouden adviseren om uw woning niet van uw eigen vermogen te ontdoen bij een herfinanciering, blijkt uit recente gegevens dat veel Amerikanen voor dit type lening kiezen. De driemaandelijkse herfinancieringsstatistieken van Freddie Mac toonden aan dat in het vierde kwartaal van 2018 (uitgebracht in maart 2019), cash-out leners 83% van alle herfinancieringsleningen vertegenwoordigden, de hoogste sinds het derde kwartaal van 2007.

Bron: Freddie Mac, kwartaalherfinancieringsrapport, 2018

Veel van deze herfinancieringen waren niet voor een renteverlaging. Het meest voorkomende gebruik van de fondsen was het betalen van rekeningen of andere schulden, of het doen van huisverbeteringen.

Bron: Freddie Mac, kwartaalherfinancieringsrapport, 2018

Een interessante hypotheek herfinanciering maas in de wet

Met de hulp van uw hypotheekmakelaar kunt u mogelijk wat contant geld genereren door uw herfinanciering zonder dat het wordt beschouwd als een uitbetalingslening (en de extra kosten die ermee gepaard gaan). Kortom, het werkt door te profiteren van de overlapping van fondsen aan het einde van de ene lening en het begin van een andere. Het is een ingewikkeld proces, dus let goed op hoe Fleming het beschrijft:

“Het is toegestaan ​​om afsluitingskosten te financieren in een tarief / looptijd. Bij de meeste geldschieters zijn deze sluitingskosten inclusief vooruitbetaalde kosten, zoals vooruitbetaalde rente, de niet-betaalde opgebouwde rente op uw bestaande hypotheek, het geld dat nodig is om uw escrow-account vooraf te financieren, en zelfs onroerendgoedbelasting en verzekeringen als u het goed vindt.

“Wanneer u herfinanciert, betaalt u de opgebouwde rente op uw bestaande hypotheek tot de dag waarop deze is afgelost. U betaalt uw rente over uw nieuwe lening vanaf de dag dat u financiert tot de eerste van de volgende maand, en vervolgens betaalt u de volgende maand niet. Daarom heeft u een maand rente op uw hypotheek gefinancierd binnen de nieuwe lening.

“Als u een in beslag genomen (of geblokkeerd) account hebt om verzekeringen en belastingen te betalen met uw bestaande hypotheek, dan houdt uw bestaande geldschieter een deel van uw geld aan - elk minstens een paar maanden belasting en verzekering. Wanneer u herfinanciert, heeft uw nieuwe geldschieter wat geld bij de hand wanneer uw belasting- en verzekeringsrekeningen vervallen, dus ze zullen vooraf wat geld vragen. U kunt dit meestal financieren.

“Dan, nadat uw lening is afgesloten, stuurt uw oude geldschieter - die een deel van uw geld aanhoudt - u een cheque die gelijk is aan het saldo van uw geblokkeerde rekening toen u die lening afbetaalde. Contant geld!

“Omdat sommige vergoedingen een beetje veranderen tot de financiering, laten de meeste geldschieters een klein beetje kussen toe - tot $ 2.000 contant terug in escrow zonder dat de lening als uitbetaling wordt beschouwd.

“Wat dit allemaal betekent, is dat je 'kosten' kunt financieren die niet echt de kosten zijn van de lening, maar eerder de kosten van het hebben van de lening. Bij een lening met een looptijd van $ 200.000 is het zeer haalbaar om ongeveer $ 4.000 in contanten te genereren - onder de juiste omstandigheden, als het zorgvuldig zou zijn gestructureerd - zonder een uitbetalingsboete te betalen. '

Het komt neer op

Het is uw taak als lener om voldoende kennis te hebben om opties met uw geldgever te bespreken. Voor de meeste mensen is het vermijden van de extra kosten van een uitbetalingslening de beste financiële stap. Als je een specifieke reden hebt om contant geld uit je huis te halen, kan een uitbetalingslening waardevol zijn, maar onthoud dat het extra bedrag dat je tijdens de looptijd van de lening aan rente betaalt, het een slecht idee kan maken.