Operationele kostenratio (OER)
In onroerend goed is de exploitatiekostenratio (OER) een maat voor de exploitatiekosten van een onroerend goed in vergelijking met de inkomsten die het onroerend goed oplevert. Het wordt berekend door de bedrijfskosten van een onroerend goed (minus afschrijvingen) te delen door het brutobedrijfsresultaat en wordt gebruikt voor het vergelijken van de kosten van vergelijkbare objecten. Een belegger moet op zoek gaan naar rode vlaggen, zoals hogere onderhoudskosten, bedrijfsopbrengsten of hulpprogramma's die hem kunnen afschrikken om een specifiek onroerend goed te kopen.
Het bereik van de bedrijfskostenratio is het meest ideaal tussen niveaus van 60% - 80%, hoe lager hoe beter.
Belangrijkste leerpunten
- De bedrijfskostenratio is een maatstaf voor de winstgevendheid van een onroerend goed voor een belegger.
- Het wordt berekend door alle bedrijfskosten minus afschrijvingen te delen door bedrijfsopbrengsten.
- Een lagere OER is gewenst omdat dit betekent dat kosten worden geminimaliseerd ten opzichte van inkomsten.
De formule voor OER is:
OER = Totale bedrijfskosten − afschrijving Bruto-omzet OER = \ frac {\ text {Totale bedrijfskosten} - \ text {afschrijving}} {\ text {Bruto-omzet}} OER = Bruto-omzet Totale bedrijfskosten −-afschrijving
Hoe de OER te berekenen
01:23Operationele kostenratio
Om de OER voor een woning te berekenen, moet u de bedrijfskosten kennen. Deze omvatten allerlei vergoedingen en kosten die zijn gemaakt als normale kosten van zakendoen. U moet ook de afschrijvingskosten van het onroerend goed berekenen, die variëren met de specifieke gebruikte boekhoudmethode.
Wat vertelt de operationele kostenratio u?
Door OER's over een aantal jaren te berekenen, kan een belegger de trends in bedrijfskosten van een woning opmerken. Als de kosten van een woning jaarlijks sneller stijgen dan de inkomsten, stijgt de OER ook jaarlijks. Daarom kan de belegger meer geld verliezen naarmate hij het onroerend goed langer bezit.
Bij het bezitten van een appartementengebouw moet een belegger in vacatures kijken door gebruik te maken van effectieve huurinkomsten of potentiële huurinkomsten minus leegstand en kredietverliezen, in plaats van potentiële huurinkomsten. Omdat het beheren van vacatures is opgenomen in efficiënt vastgoedbeheer, geeft het opnemen van vacatures in een OER een nauwkeuriger beeld van de bedrijfskosten en laat zien waar verbeteringen kunnen worden aangebracht. Een slecht beheerd onroerend goed heeft bijvoorbeeld waarschijnlijk een hogere leegstand, wat tot uiting komt in de OER.
Vergoedingen voor onroerendgoedbeheer, nutsbedrijven, afvalverwijdering, onderhoud, verzekeringen, reparaties, onroerendgoedbelasting en andere kosten zijn opgenomen in de bedrijfskostenratio's. Extra bedrijfskosten die beleggers in de OER zouden moeten opnemen, zijn onder meer beheerskosten voor onroerend goed, landschapsarchitectuur, advocatenkosten, verzekering van de verhuurder en basisverzekering voor onroerend goed. Deze kosten helpen het pand dagelijks te beheren. Om deze reden zijn leningen, kapitaalverbeteringen en persoonlijke eigendommen uitgesloten van bedrijfskosten.
Een lagere OER betekent meestal dat het onroerend goed efficiënt wordt beheerd en winstgevender is voor beleggers, en dat minder van de inkomsten van het onroerend goed de operationele en onderhoudskosten dekken. Als het bedrijf schaalbaar is, kan de eigenaar de huur op elke eenheid verhogen zonder de bedrijfskosten sterk te verhogen. Bovendien kan de OER laten zien waar potentiële problemen kunnen optreden, zoals rekeningen voor nutsvoorzieningen die aanzienlijk toenemen, zodat beleggers problemen sneller kunnen oplossen en hun winstniveau kunnen beschermen.
Voorbeeld van het gebruik van de OER
Neem een hypothetisch voorbeeld, waarbij Investor A een flatgebouw met meerdere gezinnen bezit en $ 65.000 per maand aan huur oplevert. De belegger betaalt ook $ 50.000 voor bedrijfskosten, inclusief zijn maandelijkse hypotheekbetalingen, belastingen, hulpprogramma's, enzovoort. Het onroerend goed zal naar verwachting dit jaar ook $ 85.000 afschrijven.
Daarom kan de jaarlijkse OER worden berekend als:
[($ 50.000 × 12) −85.000] (65.000 × 12) = 66% \ frac {[(\ $ 50.000 \ keer 12) - 85.000]} {(65.000 \ keer 12)} = 66 \% (65.000 × 12) [($ 50, 000 x 12) -85000] = 66%
Dit betekent dat de bedrijfskosten ongeveer tweederde van de inkomsten van deze woning verbruiken.
Het verschil tussen de OER en de Cap Rate
De kapitalisatieratio (of cap rate) wordt in de wereld van commercieel onroerend goed gebruikt om het rendement aan te geven dat naar verwachting zal worden gegenereerd op een onroerendgoedbeleggingsobject. Vaak aangeduid als de "cap rate", wordt deze meting berekend op basis van het netto inkomen dat het onroerend goed naar verwachting zal genereren. Het wordt gebruikt om het potentiële rendement van de belegger op de onroerendgoedmarkt te schatten.
De cap rate vertegenwoordigt eenvoudigweg het rendement van een onroerend goed gedurende een periode van een jaar, ervan uitgaande dat het onroerend goed wordt gekocht in contanten en niet in bruikleen. Het wordt bepaald door de formule:
Cap rate = netto bedrijfsresultaat ÷ actuele marktwaarde \ text {Cap rate} = \ text {netto bedrijfsresultaat} \ div \ text {huidige marktwaarde} Cap rate = netto bedrijfsresultaat ÷ huidige marktwaarde
Hoewel vergelijkbaar met OER voor het meten van de winstgevendheid van een vastgoedbelegging, verschilt het in dat de OER bruto-inkomsten gebruikt in plaats van netto-inkomsten en deze in de noemer plaatst. OER houdt ook geen rekening met de marktwaarde van een onroerend goed.
Beperkingen van de OER
Er zijn twee nadelen aan de OER voor beleggers in onroerend goed. Ten eerste, omdat het geen rekening houdt met de marktwaarde van een onroerend goed (evenals de cap rate), informeert het een belegger niet over de relatieve waarde van een onroerend goed bij aankoop of verkoop. Het spreekt alleen over de efficiëntie van lopende operaties. Het moet dus worden gebruikt in combinatie met zoiets als de cap rate bij de evaluatie van een vastgoedbelegging.
Ten tweede, omdat de afschrijving op verschillende manieren kan worden berekend, kan de OER worden gespeeld door een gunstiger methode voor de afschrijving te gebruiken.
Vergelijk beleggingsrekeningen Aanbieder Naam Beschrijving Adverteerder Openbaarmaking × De aanbiedingen die in deze tabel worden weergegeven, zijn afkomstig van samenwerkingsverbanden waarvan Investopedia een vergoeding ontvangt.