Onroerend goed
Onroerend goed is onroerend goed bestaande uit land en de gebouwen erop, evenals de natuurlijke rijkdommen van het land, waaronder niet-gecultiveerde flora en fauna, landbouwgewassen en vee, water en eventuele extra minerale afzettingen.
01:34Onroerend goed
Onroerend goed begrijpen
Onroerend goed is een materieel actief en een soort onroerend goed. Voorbeelden van onroerend goed zijn onder meer land, gebouwen en andere verbeteringen, plus de gebruiksrechten en het genot van dat land en al zijn verbeteringen. Huurders en pachters kunnen rechten hebben om grond of gebouwen te bewonen die als een deel van hun landgoed worden beschouwd, maar deze rechten zelf worden strikt genomen niet als onroerend goed beschouwd.
Onroerend goed is niet hetzelfde en moet niet worden verward met persoonlijk eigendom. Persoonlijke eigendommen omvatten immateriële activa zoals investeringen, samen met materiële activa zoals meubels en armaturen zoals een vaatwasser. Ook kunnen huurders delen van een huis als persoonlijk eigendom claimen, op voorwaarde dat u het onroerend goed met toestemming van de verhuurder hebt gekocht en geïnstalleerd.
Belangrijkste leerpunten
- Onroerend goed is echt - dat wil zeggen tastbaar - onroerend goed bestaande uit land en alles erop, inclusief gebouwen, flora en fauna, en natuurlijke hulpbronnen.
- Onroerend goed heeft drie basiscategorieën: residentieel, commercieel en industrieel.
- Als het gaat om beleggen, is residentieel onroerend goed goedkoper en haalbaarder voor particulieren, terwijl commercieel onroerend goed waardevoller en stabieler is.
- Als een investering biedt onroerend goed inkomsten en kapitaalgroei.
- U kunt direct in onroerend goed beleggen - grond of onroerend goed kopen - of indirect door aandelen te kopen in openbaar verhandelde vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) of door hypotheek gedekte effecten (MBS).
Soorten onroerend goed
Hoewel de media vaak verwijzen naar de 'onroerendgoedmarkt', kunnen onroerendgoedvoorbeelden worden gegroepeerd in drie brede categorieën op basis van het gebruik ervan.
- Residentieel onroerend goed omvat onontwikkeld land, huizen, flatgebouwen en herenhuizen. De structuren kunnen eengezinswoningen of meergezinswoningen zijn en kunnen door de eigenaar bewoond of verhuurd worden.
- Commercieel onroerend goed omvat niet-residentiële structuren zoals kantoorgebouwen, magazijnen en winkelgebouwen. Deze gebouwen kunnen vrijstaand of in winkelcentra zijn.
- Industrieel vastgoed omvat fabrieken, bedrijventerreinen, mijnen en boerderijen. Deze eigenschappen zijn meestal groter in omvang en locaties kunnen toegang tot transporthubs zoals spoorlijnen en havens omvatten.
Voordelen van residentieel onroerend goed en woningbezit
Eigenwoningbezit, ook bekend als eigenaar-bewoning, is de meest voorkomende vorm van vastgoedinvesteringen in de Verenigde Staten. Volgens de National Multifamily Housing Council (NMHC) bezit ongeveer tweederde van de bewoners hun huis. Vaak hebben deze eigenaren de aankoop gefinancierd door een hypothecaire lening af te sluiten, waarbij het onroerend goed als onderpand voor de schuld fungeert.
In de 2019-editie van haar jaarlijkse analyse van de woningwaarde schatte de onroerendgoedwebsite Zillow dat de totale waarde van alle Amerikaanse huizen in 2018 $ 33, 3 biljoen was, 71% hoger dan het bruto binnenlands product (bbp) van het land van $ 19, 4 biljoen op dat moment.
Individuen die winkelen voor woninghypotheken om hen te helpen de droom van eigendom van onroerend goed te realiseren, worden geconfronteerd met een verscheidenheid aan opties. Hypotheken kunnen rente met vaste of variabele rente in rekening brengen. Hypotheken met een vaste rente hebben doorgaans een hogere rente dan hypotheken met een variabele rente, waardoor ze op de korte termijn duurder kunnen worden. Leningen met een vaste rente kosten meer op de korte termijn omdat ze worden beschermd tegen toekomstige renteverhogingen.
Banken publiceren afschrijvingsschema's die laten zien hoeveel van de maandelijkse betalingen van een kredietnemer gaan naar het afbetalen van rente versus hoeveel naar de aflossing van de hoofdsom van de lening gaat. Ballonleningen zijn hypotheken die in de loop van de tijd niet volledig worden afgeschreven - tot nul worden gereduceerd. In plaats daarvan betaalt de kredietnemer rente voor een bepaalde periode, bijvoorbeeld vijf jaar, en moet hij vervolgens de rest van de lening in een ballonbetaling betalen aan het einde van de looptijd.
Hypotheken kunnen ook gepaard gaan met hoge kosten, inclusief transactiekosten en belastingen. Deze extra kosten worden vaak in de lening opgenomen. Zodra potentiële huiseigenaren hun geschiktheid hebben bewezen en een hypotheek hebben afgesloten bij een bank of andere geldschieter, moeten ze aanvullende stappen uitvoeren om ervoor te zorgen dat het onroerend goed legaal te koop is en in goede staat verkeert.
Voordelen van commercieel onroerend goed
Commercieel onroerend goed wordt gebruikt voor de handel en omvat alles van winkelcentra en vrijstaande restaurants tot kantoorgebouwen en wolkenkrabbers. Het wordt vaak onderscheiden van industrieel onroerend goed, wat praktische ruimte is die wordt gebruikt bij de productie van producten.
Onroerend goed kopen of leasen voor commerciële doeleinden is heel anders dan het kopen van een huis of zelfs het kopen van onroerend goed. Commerciële huurcontracten zijn over het algemeen langer dan huurcontracten voor particulieren. Rendementen van commercieel onroerend goed zijn gebaseerd op hun winstgevendheid per vierkante voet, in tegenstelling tot structuren die bedoeld zijn als particuliere woningen.
Bovendien kunnen geldschieters een hogere aanbetaling op een hypotheek voor commercieel onroerend goed eisen dan wat nodig is voor een woning.
Investeren in onroerend goed
Men kan rechtstreeks in onroerend goed beleggen door werkelijke eigenschappen of percelen te kopen; of indirect, door aandelen te kopen in openbaar verhandelde vastgoedbeleggingsinstellingen (REIT's) of door hypotheek gedekte effecten (MBS). Direct beleggen in onroerend goed resulteert in winst - of verlies - via twee wegen, die in eeuwen niet zijn veranderd: inkomsten uit huur of lease en waardering van de waarde van het onroerend goed
In tegenstelling tot andere beleggingen wordt onroerend goed sterk beïnvloed door de omgeving en het directe geografische gebied. Vandaar de bekende onroerendgoed-stelregel 'locatie, locatie, locatie'. Met uitzondering van een ernstige nationale recessie of depressie, worden vooral de waarden voor residentieel onroerend goed voornamelijk beïnvloed door lokale factoren. Dergelijke factoren zijn onder meer de werkgelegenheidsgraad van het gebied, de lokale economie, misdaadcijfers, transportfaciliteiten, de kwaliteit van scholen, gemeentelijke diensten en onroerendgoedbelasting.
Pros
Biedt een vast inkomen
Biedt kapitaalgroei
Diversifieert portfolio
Kan worden gekocht met hefboomwerking
Cons
Is meestal illiquide
Onder invloed van zeer lokale factoren
Vereist grote aanvangskapitaaluitgaven
Vereist mogelijk actief beheer, expertise
Er zijn belangrijke verschillen in investeringen in residentieel en commercieel onroerend goed. Enerzijds is residentieel onroerend goed meestal goedkoper en kleiner dan commercieel onroerend goed, en dus goedkoper voor de kleine belegger.
Aan de andere kant is commercieel onroerend goed vaak waardevoller per vierkante voet, en zijn huurcontracten langer, wat in theorie zorgt voor een meer voorspelbare inkomstenstroom. Met meer omzet komt meer verantwoordelijkheid. Commercieel huurvastgoed is zwaarder gereguleerd dan residentieel onroerend goed, en deze voorschriften kunnen niet alleen van land tot land en van staat tot staat verschillen, maar ook van provincie en stad. Zelfs binnen steden voegen bestemmingsregelingen een laag ongewenste complexiteit toe aan investeringen in commercieel onroerend goed.
Er is ook een verhoogd risico op huurdersomzet in commerciële huurovereenkomsten. Als het bedrijfsmodel van de huurder slecht is, zijn product onaantrekkelijk is, of als het slechte managers zijn, kunnen ze failliet gaan. Het faillissement kan abrupt voorkomen dat duur onroerend goed inkomsten genereert.
Bovendien kan onroerend goed, net zoals onroerend goed, waarderen. Het is bekend dat ooit-hete winkellocaties rotten in rotte winkelcentra en dode winkelcentra.
Waardering
Waardering wordt op verschillende manieren bereikt, maar de toename van de waarde van een woning wordt pas gerealiseerd als de eigenaar hem de woning verkoopt. Een andere manier om winst te realiseren zou zijn om de hypotheek te herfinancieren. Ruw en onontwikkeld land, zoals het territorium direct buiten de grenzen van een stad, biedt het grootste potentieel voor bouw, verbetering en winst. Waardering kan ook komen van het ontdekken van waardevolle materialen of natuurlijke hulpbronnen op een stuk grond, zoals het slaan van olie. Ook een stijging van de marktwaarden van het gebied rond het land dat u bezit.
Naarmate een buurt groeit en groeit, stijgen de waarde van onroerend goed. De gentrificatie van stedelijke buurten in sommige Amerikaanse steden in de afgelopen decennia heeft vaak geleid tot een dramatische stijging van de onroerendgoedprijzen. Schaarste kan ook een rol spelen in de waarde van onroerend goedbezit. Als een partij de laatste in zijn soort of soort is in een prestigieus gebied - of een waar dergelijke partijen zelden beschikbaar komen - wint het aan verkoopbaarheid.
Inkomen
Inkomsten uit onroerend goed zijn er in vele vormen. De grootste generator is de huur betaald op grond die al is ontwikkeld tot woningen of commercieel onroerend goed. Bedrijven zullen echter ook royalty's betalen voor de ontdekking van natuurlijke hulpbronnen op onbewerkte grond. Ook kunnen ze betalen om er structuren op te bouwen, zoals celtorens of pijpleidingen.
Inkomsten kunnen ook afkomstig zijn van indirecte vastgoedinvesteringen. In een REIT verkoopt de eigenaar van meerdere objecten aandelen aan investeerders en geeft hij huurinkomsten door in de vorm van uitkeringen. Op dezelfde manier worden in een MBS de rente en hoofdbetalingen uit een pool van hypotheken geïnd en doorgegeven aan beleggers.
Zowel REIT's als MBS-beleggingsproducten handelen als aandelen, waarbij onroerend goed als onderliggend effect fungeert. Dus ze kunnen kapitaalgroei bieden als de aandelen winst in marktwaarde hebben.
Voorbeelden uit de echte wereld van investeringen in onroerend goed
Door hypotheek gedekte effecten hebben veel slechte pers gekregen door de rol die ze hebben gespeeld in de hypotheekafwikkeling die in 2007 een wereldwijde financiële crisis heeft veroorzaakt. Ze bestaan echter nog steeds en worden verhandeld. De meest toegankelijke manier voor de gemiddelde belegger om in deze producten te kopen, is via exchange-traded funds (ETF's). Zoals alle beleggingen, houden deze producten een zekere mate van risico in. Ze kunnen echter ook diversificatie van de portefeuille bieden. Beleggers moeten de belangen onderzoeken om ervoor te zorgen dat de fondsen zich specialiseren in MBS van beleggingskwaliteit, niet de subprime-variëteit die in de crisis voorkwam.
Vanaf april 2019 zijn de best presterende voertuigen van dit type:
- Vanguard Mortgage- backed Securities ETF (VMBS), die de Bloomberg Barclays US Mortgage-backed Securities Float Adjusted Index volgt, bestaande uit federaal door het agentschap ondersteunde MBS met een minimumpool van $ 250 miljoen en een minimale looptijd van een jaar. Geprijsd rond $ 53 per aandeel heeft het fonds een dividendrendement van 2, 58%.
- iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), die zich richt op hypotheekeffecten met en met vaste rente en met variabele rente, en de Bloomberg Barclays US MBS Index volgt. Het bezit omvat obligaties uitgegeven of gegarandeerd door door de overheid gesponsorde ondernemingen zoals Fannie Mae en Freddie Mac, dus ze hebben een AAA-rating. Handelend rond $ 108 per aandeel, biedt het een opbrengst van 2, 48%.
- SPDR Bloomberg Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF (MBG), die ook de Barclays US MBS Index als benchmark gebruikt, maar een agressievere benadering hanteert om het rendement te verhogen. Prijs op $ 26 per aandeel, het biedt een rendement van 3, 15%.