Real Estate Investment Trust (REIT)
Een onroerendgoedbeleggingstrust (REIT) is een bedrijf dat onroerend goed bezit en meestal exploiteert en dat inkomsten genereert. De meeste REIT's zijn gespecialiseerd in een specifieke vastgoedsector en richten hun tijd, energie en financiering op dat specifieke segment van de gehele vastgoedhorizon. Gediversifieerde en gespecialiseerde REIT's hebben echter vaak verschillende soorten eigenschappen in hun portefeuilles. In een REIT-portfolio opgenomen objecten kunnen appartementencomplexen, datacenters, zorginstellingen, hotels, infrastructuur - in de vorm van vezelkabels, zendmasten en energiepijpleidingen - kantoorgebouwen, winkelcentra, zelfopslag, bos en pakhuizen omvatten . Een voordeel van REIT's voor dagelijkse beleggers is dat ze de mogelijkheid bieden om een deel van het onroerend goed te bezitten dat op dividend gebaseerde inkomsten genereert.
Het Congres heeft in 1960 trusts voor investeringen in onroerend goed opgericht als een wijziging van de verlenging van de sigarenaccijns van 1960. De bepaling stelt individuele beleggers in staat om aandelen te kopen in commerciële onroerendgoedportefeuilles die inkomsten ontvangen uit verschillende objecten.
01:34Real Estate Investment Trust (REIT)
Een REIT begrijpen
De meeste REIT's hebben een eenvoudig bedrijfsmodel: de REIT huurt ruimte en int de huur op de eigendommen, en verdeelt die inkomsten vervolgens als dividenden aan aandeelhouders.
Om in aanmerking te komen als REIT, moet een bedrijf zich houden aan bepaalde bepalingen in de Internal Revenue Code. Deze vereisten omvatten het primair bezitten van inkomsten genererend onroerend goed voor de lange termijn en het uitkeren van inkomsten aan aandeelhouders. In het bijzonder moet een bedrijf aan specifieke eisen voldoen, waaronder:
- Investeer ten minste 75% van de totale activa in onroerend goed, contanten of Amerikaanse schatkisten
- Ontvang minimaal 75% van zijn bruto-inkomsten uit onroerende huur, rente op hypotheken die het onroerend goed financieren, of uit de verkoop van onroerend goed
- Geef elk jaar minimaal 90% procent van zijn belastbare inkomsten terug in de vorm van aandeelhoudersdividend
- Na het eerste jaar van bestaan minimaal 100 aandeelhouders hebben
- Niet meer dan 50% van zijn aandelen in bezit hebben van vijf of minder personen tijdens de laatste helft van het belastbaar jaar
Andere vereisten, waaronder de REIT, zijn een entiteit die in de ogen van de IRS als vennootschap belastbaar is. Verder moet de onderneming het bestuur hebben van een raad van bestuur of trustees.
Belangrijkste leerpunten
- Een onroerendgoedbeleggingstrust (REIT) is een bedrijf dat inkomensproducerende eigenschappen bezit, exploiteert of financiert.
- Equity REIT's bezitten en beheren onroerend goed.
- Hypotheek REIT's houden hypotheken en door hypotheek gedekte effecten aan of verhandelen deze.
- REIT's genereren een gestage inkomstenstroom voor beleggers, maar bieden weinig waardevermeerdering.
- De meeste REIT's worden openbaar verhandeld zoals aandelen, waardoor ze zeer liquide zijn - in tegenstelling tot de meeste onroerendgoedbeleggingen.
Soorten REIT's
Er zijn verschillende soorten REIT's. De fondsen hebben classificaties die aangeven wat voor soort bedrijf ze doen en kunnen verder worden geclassificeerd, afhankelijk van hoe hun aandelen worden gekocht en verkocht.
Equity REIT's is de meest voorkomende vorm van ondernemen. Deze entiteiten kopen, bezitten en beheren inkomstenproducerend onroerend goed. Opbrengsten komen hoofdzakelijk voort uit huurprijzen en niet uit de wederverkoop van de portefeuille-eigenschappen.
Hypotheek REIT's, ook bekend als mREIT's, lenen geld aan eigenaren en exploitanten van onroerend goed. De lening kan ofwel rechtstreeks worden verstrekt via hypotheken en leningen, ofwel indirect via de verwerving van door hypotheek gedekte effecten (MBS). MBS zijn beleggingen met pools van hypotheken uitgegeven door door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE's). Hun inkomsten komen hoofdzakelijk uit de netto rentemarge - de spreiding tussen de rente die zij op hypothecaire leningen verdienen en de kosten van financiering van deze leningen. Vanwege de hypotheekgerichte focus van deze REIT zijn ze mogelijk gevoelig voor renteverhogingen.
Hybride REIT- ondernemingen houden zowel fysieke huurobjecten als hypothecaire leningen in hun portefeuilles aan. Afhankelijk van de vermelde beleggingsfocus van de entiteit, kunnen ze de portefeuille wegen naar meer onroerend goed of meer hypotheekbelangen.
Type REIT | Holdings |
Eigen vermogen | Bezit en exploiteer inkomstenproducerend onroerend goed |
Hypotheek | Verstrek hypotheken op onroerend goed |
Hybride | Bezit en maak hypotheken |
| Openbaar verhandeld | Vermelding op een nationale beurs |
| Openbaar Niet verhandeld | Geregistreerd bij de SEC, niet openbaar verhandeld |
| Privaat | Werk alleen als privéplaatsingsinvesteringen |
Openbaar verhandelde REIT's bieden aandelen van beursgenoteerde REIT's die noteren op een nationale effectenbeurs, waar ze worden gekocht en verkocht door individuele beleggers. Ze worden gereguleerd door de Amerikaanse Securities and Exchange Commission (SEC).
Openbare niet-verhandelde REIT's zijn ook geregistreerd bij de SEC, maar handelen niet op nationale effectenbeurzen. Als gevolg hiervan zijn ze minder liquide dan beursgenoteerde REIT's, maar zijn ze meestal stabieler omdat ze niet onderhevig zijn aan marktschommelingen.
Private REIT's zijn niet geregistreerd bij de SEC en worden niet verhandeld op nationale effectenbeurzen. Ze werken uitsluitend als privéplaatsingen die uitsluitend aan een selecte lijst van beleggers verkopen.
Voors en tegens van investeren in REIT's
REIT's kunnen een belangrijke rol spelen in een beleggingsportefeuille. Zoals bij alle investeringen hebben ze hun voor- en nadelen.
Aan de positieve kant zijn REIT's gemakkelijk te kopen en verkopen, omdat de meeste op openbare beurzen worden verhandeld. Deze verhandelbare functie vermindert enkele van de traditionele nadelen van onroerend goed. Traditioneel is onroerend goed notoir illiquiditeit - onroerend goed kan lang duren om te verkopen of kopen - en het gebrek aan transparantie daar niet alle markten betrouwbare informatie bieden over belastingen, eigendom en bestemmingsplannen. REIT's worden gereguleerd door de SEC en moeten gecontroleerde financiële rapporten indienen.
Wat de prestaties betreft, bieden REIT's aantrekkelijke voor risico gecorrigeerde rendementen en stabiele cashflow. Een aanwezigheid in onroerend goed kan ook goed zijn voor een portefeuille, door deze te diversifiëren met een andere beleggingscategorie die kan dienen als tegenwicht voor aandelen of obligaties.
Het nadeel is dat REIT's niet veel bieden op het gebied van kapitaalgroei. Als onderdeel van hun structuur moeten ze 90% van de inkomsten terugbetalen aan beleggers. Dus, slechts 10% van het belastbaar inkomen kan opnieuw in de onderneming worden geïnvesteerd om nieuwe bedrijven te kopen.
Dividenden ontvangen van REIT-deelnemingen worden belast als regulier inkomen. Een primair risico voor REIT's is dat ze onderhevig zijn aan marktschommelingen in onroerend goed. Evenmin, zoals de meeste investeringen, kan geen winst worden gegarandeerd of worden gegarandeerd tegen verliezen. Verder hebben sommige REIT's hoge management- en transactiekosten.
Pros
Liquiditeit
Diversificatie / tegenwicht voor andere activa
Transparantie
Gestage dividenden
Risico-aangepast rendement
Cons
Lage groei / Weinig kapitaalgroei
Fiscaal niet-bevoordeelde
Onderworpen aan marktrisico
Hoge beheers- en transactiekosten
Hoe te beleggen in REIT's
U kunt beleggen in openbaar verhandelde REIT's - evenals REIT beleggingsfondsen en REIT exchange-traded funds (ETF's) - door aandelen te kopen via een makelaar. U kunt aandelen van een niet-verhandelde REIT kopen via een makelaar of financieel adviseur die deelneemt aan het aanbod van de niet-verhandelde REIT. REIT's zijn ook opgenomen in een groeiend aantal door de werkgever gesponsorde pensioen- en beleggingsplannen met vaste of vaste bijdragen. Naret, een in Washington DC gevestigd onderzoeks- en advocatenkantoor voor de Amerikaanse REIT-markt, schat dat 80 miljoen Amerikaanse beleggers REIT's bezitten via hun pensioensparen en andere beleggingsfondsen.
Nareit vindt dat er meer dan 225 beursgenoteerde REIT's in de VS zijn, wat betekent dat je wat huiswerk moet doen voordat je beslist welke REIT het beste werkt voor je portfolio.
Overweeg het managementteam en de staat van dienst van REIT en ontdek hoe deze worden gecompenseerd. Als het op prestaties gebaseerde compensatie is, is de kans groot dat ze hard zullen werken om de juiste eigenschappen te kiezen en de beste strategieën te kiezen. Het is natuurlijk ook een goed idee om naar de cijfers te kijken, zoals de verwachte groei van de winst per aandeel (EPS) en huidige dividendrendementen. Een bijzonder nuttige maatstaf zijn de REIT-middelen uit operaties (FFO), die de kasstroom meten die wordt gegenereerd door de activa van de REIT. Een andere metriek die vaak wordt gebruikt met REIT's is de Financial Management Rate of Return (FMRR).
Real World Voorbeeld van een REIT
Een andere overweging bij het kiezen van REIT's is om te kijken naar welke sectoren van de onroerendgoedmarkt hot zijn. Overweeg welke bloeiende sectoren van de economie in het algemeen kunnen worden aangeboord via onroerend goed. Gezondheidszorg is bijvoorbeeld een van de snelstgroeiende industrieën in de VS - vooral in de groei van medische gebouwen, poliklinieken, ouderenzorg en pensioengemeenschappen.
Verschillende REIT's richten zich op deze sector. HCP Inc. (HCP) is zoiets. Met een marktkapitalisatie van bijna US $ 15 miljard is het een groot bedrijf - groot genoeg om deel uit te maken van de S&P 500 - en zeer liquide. Ongeveer 2, 56 miljoen aandelen worden dagelijks verhandeld. Met $ 31, 25 per aandeel, vanaf 5 april 2019, handelt het in de buurt van zijn 52 weken hoog en biedt het een dividendrendement van 4, 32%. De onlangs geherstructureerde portefeuille richt zich op biowetenschappelijke faciliteiten - diagnostische centra, laboratoria, genomics en andere faciliteiten - medische kantoorgebouwen en seniorenwoningen.
Vergelijk beleggingsrekeningen Aanbieder Naam Beschrijving Adverteerder Openbaarmaking × De aanbiedingen die in deze tabel worden weergegeven, zijn afkomstig van samenwerkingsverbanden waarvan Investopedia een vergoeding ontvangt.