Vastgoedaandelen verpletteren de markt als cloud de groei stimuleert

De haast van beleggers naar defensieve posities in een onzekere markt heeft de vastgoedaandelen naar een hoger niveau getild, waarbij sommigen dit jaar meer dan 50% hebben gewonnen, ongeveer het drievoudige van het tempo van de S&P 500. Nu zullen deze aandelen waarschijnlijk nog hoger stijgen als handelsconflicten en andere tegenwind rammelt de markt. Degenen die het meest zullen profiteren, zijn American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI), Public Storage (PSA) ) en Prologis Inc. (PLD), zoals beschreven in een recent rapport van Barron.

Veiliger weddenschappen overtreffen

De toegenomen vraag naar aandelen van bedrijven in veiligere industrieën, met minder blootstelling aan overzeese markten, heeft de prijzen voor onroerendgoedbeleggingsfondsen of aandelen van bedrijven met kantoortorens, hotels, winkelcentra en andere commerciële eigenschappen opgedreven.

Steve Shigekawa, manager van het Neuberger Berman Real Estate-fonds, richt zich op aandelen van hoogwaardige bedrijven met "lage schulden, diverse vastgoedportefeuilles en ervaren managementteams die hun bedrijven door meerdere economische cycli hebben geleid", per Barron. Deze beleggingsstrategie heeft ertoe geleid dat het Neuberger Berman Real Estate-fonds de afgelopen drie jaar een jaarlijks rendement van 12, 0% boekte en 90% van zijn concurrenten in de vastgoedcategorie Morningstar overtrof. In het afgelopen decennium heeft zijn oudere institutionele aandelenklasse 79% van zijn collega's verslagen.

In plaats van te beleggen in traditionele vastgoedbedrijven, zoals accommodatie, winkelcentra en regionale winkelcentra, waarin het fonds van Shigekawa een blootstelling van minder dan 7% heeft, heeft hij het aantal datacenters verdubbeld, waarin het fonds een 12% heeft blootstelling.

"We hebben een lagere blootstelling aan de meer cyclische vastgoedsectoren zoals accommodatie en detailhandel, gezien de impact van e-commerce op detailhandelsverkopen, " zei de fondsbeheerder. Het fonds van Shigekawa gebruikt een top-downbenadering voor aandelenselectie, waarbij wordt gekeken naar macro-economische indicatoren om investeringen in ongeveer 40 bedrijven te begeleiden. Een periode van lagere rentetarieven heeft bijvoorbeeld geholpen om aandelen in onroerend goed te vergroten, die vaak te lijden hebben onder periodes van stijgende rentetarieven vanwege de hoeveelheid schulden die ze aangaan.

Datacenterbedrijven

Eén kracht die de groei van deze bedrijven stimuleert, is de stijgende vraag naar datacenters om cloud computing te ondersteunen. "Als u nadenkt over de vraag naar cloud computing, dan zijn daarvoor meer datacenters nodig, " zei de fondsmanager. Deze trend zal met name datacenterbedrijven als Redwood City, Californië, - gebaseerd Equinix een boost geven, waarvan de aandelen year-to-date (YTD) meer dan 62% zijn gestegen.

Het toonaangevende bedrijf op het gebied van datacenters vermeldt eigenschappen in 24 landen over de hele wereld en zegt dat het grotendeels onaangetast is gebleven door een re-escalatie van handelsspanningen vanuit Washington.

"Terwijl de wereldwijde handel in fysieke goederen afvlakt, is het tegenovergestelde waar voor onze wereldwijde digitale economie", aldus Charles Meyers, CEO van Equinix.

Ondertussen zouden zowel datacenters als tower-REIT's moeten profiteren van de overschakeling naar de volgende generatie mobiele netwerken, 5G genaamd, die naar verwachting 10 keer sneller zal zijn dan de huidige 4G-telefoons. REIT's voor mobiele telefoons, ook bekend als 'infrastructuur-REIT's', maakten 17% uit van het Neuberger Berman Real Estate-fonds.

REIT's als stabiele 'risicobeperkende factoren'

Scott Craig, portefeuillemanager van het Eaton Vance Real Estate-fonds, beschouwt REIT's als een effectieve manier om zich in te dekken tegen marktvolatiliteit, volgens een ander rapport van Barron. Naarmate de tegenwind aanhoudt, zouden REIT's kunnen blijven stijgen naarmate ze populairder worden als een "risicobeperkende factor" met vast inkomen en opgesloten in kasstromen.

Hoewel REIT's met buitenlandse activiteiten en inkomsten in meerdere valuta's mogelijk meer blootgesteld zijn aan volatiliteit van vreemde valuta, zijn ze doorgaans groter van omvang en behouden ze sterke groeiprofielen en balansen, volgens de Wall Street Journal.

Wat is het volgende?

In de toekomst zullen investeerders waarschijnlijk de voorkeur geven aan bedrijven die zich richten op de wereldwijde digitale economie, in plaats van cyclische namen die kwetsbaarder zijn voor economische neergang, tarieven en branchespecifieke verstoring, zoals retailers en hotels.

Andere segmenten van de markt die turbulentie kunnen ondervinden, zijn onder meer Sanders O'Neill + Partners LP, aangehaald door het Journal, die mogelijk te maken krijgen met hogere kosten, zoals de bouw, evenals een lager consumentenvertrouwen en arbeidstekorten.