Het risico van subprime-hypotheken met een nieuwe naam

Subprime - alleen al het woord kan rillingen veroorzaken bij beleggers, bankiers en huiseigenaren. Deze schurken van de Grote Recessie lijken een comeback te maken met een nieuwe naam - nonprime hypotheken.

Aan elke subprime-hypotheek is een groot risico verbonden. Een subprime-hypotheek is een soort lening die wordt verstrekt aan personen met slechte kredietscores (640 of minder, en vaak minder dan 600), die vanwege hun gebrekkige kredietgeschiedenis niet in aanmerking kunnen komen voor conventionele hypotheken. Omdat subprime-kredietnemers een hoger risico voor geldschieters inhouden, rekenen subprime-hypotheken meestal rentevoeten boven de prime-leenrente.

Er zijn verschillende soorten subprime-hypotheekstructuren beschikbaar.

Subprime Hypotheek

Soorten Subprime Hypotheken

De belangrijkste soorten subprime-hypotheken zijn hypotheekrente met een looptijd van 40 tot 50 jaar, hypotheekrente en hypotheek met variabele rente (ARM's).

Vastrentende hypotheken

Een ander type subprime-hypotheek is een hypotheek met vaste rente, gegeven voor een periode van 40 of 50 jaar, in tegenstelling tot de standaardperiode van 30 jaar. Deze lange leningsperiode verlaagt de maandelijkse betalingen van de lener, maar het is waarschijnlijker dat dit gepaard gaat met een hogere rentevoet.

De beschikbare rentetarieven voor hypotheken met een vaste rente kunnen aanzienlijk variëren van geldschieter tot geldschieter. Gebruik de tool zoals een hypotheekcalculator om de best beschikbare rentetarieven te onderzoeken.

Hypotheken met instelbare rente

Een hypotheek met variabele rente (ARM) begint met een vaste rentevoet en schakelt later tijdens de looptijd van de lening over naar een variabele rente. Een veel voorkomend voorbeeld is de 2/28 ARM. De 2/28 ARM is een 30-jarige hypotheek met een vaste rentevoet gedurende twee jaar voordat deze wordt aangepast. Een andere typische versie van de ARM-lening, de 3/27 ARM, heeft een vaste rentevoet gedurende drie jaar voordat deze variabel wordt.

Bij dit soort leningen wordt de variabele rente bepaald op basis van een index plus een marge. Een veelgebruikte index is ICE LIBOR. Met ARM's zijn de maandelijkse betalingen van de lener meestal lager tijdens de initiële looptijd. Wanneer hun hypotheken echter opnieuw worden ingesteld op het hogere, variabele tarief, stijgen de hypotheekbetalingen meestal aanzienlijk. Natuurlijk zou de rente in de loop van de tijd kunnen dalen, afhankelijk van de index en de economische omstandigheden, die op hun beurt het betalingsbedrag zouden krimpen.

Dit type lening is een van de factoren die hebben geleid tot de sterke toename van het aantal verhinderingen van subprime-hypotheken in augustus 2006 en het uiteenspatten van de huizenbubbel die het jaar daarop volgde.

Aflossingsvrije hypotheken

Het derde type subprime-hypotheek is een aflossingsvrije hypotheek. Voor de initiële looptijd van de lening, doorgaans vijf, zeven of tien jaar, wordt de betaling aan de hoofdsom uitgesteld; de lener betaalt alleen rente. Hij kan ervoor kiezen om betalingen aan de opdrachtgever te doen, maar deze betalingen zijn niet vereist.

Wanneer deze termijn eindigt, begint de kredietnemer de hoofdsom af te lossen, of hij kan ervoor kiezen om de hypotheek te herfinancieren. Dit kan een slimme optie zijn voor een lener als zijn inkomen van jaar tot jaar fluctueert, of als hij een huis wil kopen en verwacht dat zijn inkomen binnen een paar jaar zal stijgen.

Waardigheidshypotheken

De waardige hypotheek is een nieuw type subprime-lening, waarbij de kredietnemer een aanbetaling van ongeveer 10% doet en ermee instemt om een ​​hogere rente te betalen voor een bepaalde periode, meestal gedurende vijf jaar. Als hij de maandelijkse betalingen op tijd doet, na vijf jaar, gaat het bedrag dat is betaald voor rente naar het verminderen van het saldo op de hypotheek en wordt de rente verlaagd naar de prime rate.

Subprime Hypotheken zijn riskant

Omdat de hypotheken specifiek zijn voor mensen die niet voldoen aan de vereisten voor een hypotheek met een uitstekende rente (wat meestal betekent dat de kredietnemer het moeilijk heeft om de lening terug te betalen), heeft de organisatie of bank die het geld leent het recht om hoge rente in rekening te brengen tarieven om de lener een extra stimulans te geven om op tijd te betalen. Maar wanneer mensen die in het verleden misschien al moeite hebben gehad met het afhandelen van schulden, deze leningen aangaan, zien ze een moeilijkere (en duurdere) toekomst tegemoet dan degenen die goede kredietscores hebben en leningen met een redelijkere rentevoet kunnen betalen.

Subprime hypotheekafwikkeling

Subprime hypotheken en de subprime meltdown zijn meestal de schuldigen genoemd naar het begin van The Great Recession.

Veel geldschieters waren liberaal in het verstrekken van deze leningen van 2004 tot 2006, als gevolg van lagere rentetarieven, hoge kapitaalliquiditeit - en de kans om veel winst te maken. Bij de verstrekking van deze leningen met een hoger risico riepen kredietverstrekkers rentetarieven boven prime uit om het extra risico dat zij namen te compenseren. Ze financierden de hypotheken ook door ze samen te voegen en vervolgens aan beleggers te verkopen. De sterke toename van mensen die zich plotseling hypotheken konden veroorloven, leidde tot een woningtekort, waardoor de huizenprijzen stegen - en daarmee het benodigde bedrag aan financiering voor huiseigenaren.

Het leek een steeds opwaartse spiraal. Het nadeel was dat leningen werden verstrekt aan mensen die deze niet konden terugbetalen. Toen enorme aantallen van hen in gebreke bleven met hun hypotheken, en het tarief van de verhindering van huizen omhoogschoot, verloren de geldschieters al het geld dat ze hadden verstrekt, en nog wat. Dat gold ook voor veel financiële instellingen die zwaar hadden geïnvesteerd in de gesecuritiseerde verpakte hypotheken. Velen ondervonden extreme financiële moeilijkheden, en zelfs faillissement.

De subprime-hypotheekcrisis duurde voort van 2007 tot 2010 en veranderde in een wereldwijde recessie, omdat de effecten ervan over de hele wereld op financiële markten en economieën uitbraken. (Lees voor meer informatie 'De brandstof die de smelt van de subprime voedde'.)

Subprime Hypotheken vandaag

Na het uiteenspatten van de huizenbubbel was het vrijwel onmogelijk voor iemand met een kredietscore van minder dan 640 om een ​​woningkrediet te krijgen. Nu de economie zich begint te stabiliseren, komen subprime-hypotheken terug. Zelfs Wells Fargo is begonnen met de nieuwe subprime-bandwagon. Wells Fargo keurt nu potentiële kopers van een huis goed met credit scores zo laag als 600 voor leningen van de Federal Housing Administration (FHA).

Dit keer legt het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) echter beperkingen op voor deze subprime-hypotheken. Potentiële huizenkopers moeten advies krijgen van de koper door een vertegenwoordiger die is goedgekeurd door het Amerikaanse ministerie van huisvesting en stedelijke ontwikkeling. Andere beperkingen voor deze nieuwe subprime-hypotheken beperken renteverhogingen en andere voorwaarden van de lening.

Ze komen ook terug tegen hogere kosten. Nu, subprime hypotheken worden geleverd met rentes die kunnen oplopen tot 8% tot 10% en vereisen aanbetalingen van maximaal 25% tot 35%.

Het komt neer op

Hoewel subprime-lening het aantal mensen dat huizen kan kopen verhoogt, maakt het het voor die mensen moeilijker om dit te doen en vergroot het de kans dat ze in gebreke blijven met hun leningen. In gebreke blijven doet zowel de kredietnemer (in termen van credit score) als de geldschieter (die zijn geld niet terugkrijgt) schade.

Verdedigers van de nieuwe subprime-hypotheken wijzen erop dat huizenkopers niet verplicht zijn om die hoge procentuele rente voor onbepaalde tijd te betalen. Zodra de kopers kunnen aantonen dat ze in staat zijn om hun hypotheken op tijd te betalen, zouden hun kredietscores moeten stijgen en kunnen ze hun woningkredieten tegen lagere tarieven herfinancieren. Veel mensen die ARM's afsluiten, wedden zelfs dat ze tegen de tijd dat de variabele rente in werking treedt, hun kredietrapport hebben opgeschoond voor zover ze in aanmerking komen voor nieuwe, voordeliger financiering.

Lees voor meer informatie "Subprime-leningen: helpende hand of achterbaks?"