Moet u alle contanten betalen voor uw volgende woning?
"Cash is king", luidt het oude gezegde. Klopt die filosofie echter wel bij het kopen van een huis? Hier is een blik op enkele voor- en nadelen.
Waarom alle contanten zinvol zijn
1. U bent een aantrekkelijkere koper. Een verkoper die weet dat u niet van plan bent om een hypotheek aan te vragen, zal u waarschijnlijk serieuzer nemen. Het hypotheekproces kan tijdrovend zijn en er is altijd de mogelijkheid dat een aanvrager wordt afgewezen, de deal doorloopt en de verkoper opnieuw moet beginnen, merkt Mari Adam op, een gecertificeerde financiële planner in Boca Raton, Florida.
Als u klaar bent om contant te betalen, krijgt u niet alleen een voorsprong bij gemotiveerde verkopers die de deal willen sluiten, maar helpt het ook bij verkopers in onroerendgoedmarkten waar de inventaris krap is en bieders mogelijk concurreren om hun eigendom.
2. Je zou een betere deal kunnen vinden. Net zoals contant geld u aantrekkelijker maakt, kunt u ook beter onderhandelen. Zelfs verkopers die nog nooit de uitdrukking 'tijdwaarde van geld' hebben gehoord, zullen intuïtief begrijpen dat hoe sneller ze hun geld ontvangen, hoe sneller ze kunnen investeren of er anders gebruik van kunnen maken.
3. U hoeft het gedoe van het afsluiten van een hypotheek niet te verdragen. Sinds de huizenbubbel en de daaropvolgende financiële crisis van 2007-08 hebben hypotheekverzekerders hun normen aangescherpt om te beslissen wie een lening waard is. Als gevolg hiervan zullen ze waarschijnlijk om meer documentatie vragen, zelfs van kopers met solide inkomsten en onberispelijke kredietrecords. Hoewel dat een voorzichtige stap van de kant van de kredietsector kan zijn, kan het voor hypotheekaanvragers meer tijd en verergering betekenen.
Andere kopers hebben weinig andere keus dan contant te betalen.
"We hebben kopers gehad die geen nieuwe hypotheek konden krijgen omdat ze al een bestaande hypotheek hebben op een ander huis dat te koop staat", zegt Adam. “Omdat ze geen nieuwe hypotheek kunnen krijgen, kopen ze het nieuwe onroerend goed met alle contanten. Zodra het oude onroerend goed is verkocht, kunnen ze een hypotheek op het nieuwe onroerend goed plaatsen of misschien besluiten om de hypotheek helemaal af te zien om rente te besparen. '
4. U zult nooit een nachtrust verliezen door hypotheekbetalingen. Hypotheken vormen de grootste enkele rekening die de meeste mensen elke maand moeten betalen, evenals de grootste last als het inkomen wegvalt als gevolg van banenverlies of een ander ongeluk.
Jaren geleden vierden huiseigenaren soms hun laatste betalingen met hypotheekverbrandende partijen. Tegenwoordig is het echter onwaarschijnlijk dat de gemiddelde huiseigenaar lang genoeg op dezelfde plaats blijft om een typische 30-jarige hypotheek of zelfs een 15-jarige hypotheek af te betalen. Bovendien herfinancieren huiseigenaren vaak hun hypotheken wanneer de rentetarieven dalen, waardoor hun leningverplichtingen zich in de toekomst kunnen uitbreiden.
Als gemoedsrust belangrijk voor u is, kan het vroegtijdig betalen van uw hypotheek of contant betalen voor uw huis een slimme zet zijn. Dat is vooral het geval als je met pensioen gaat. Hoewel volgens de gegevens van de Federal Reserve aanzienlijk meer Amerikanen met de pensioengerechtigde leeftijd een huisvestingsschuld hebben dan 20 jaar geleden. Veel financiële planners zien op zijn minst een psychologisch voordeel in het vrij van schulden gaan.
"Als iemand inkrimpt naar een minder duur huis met pensioen", zegt Michael J. Garry, een gecertificeerde financiële planner in Newtown, Pa. "Ik adviseer hen over het algemeen om het eigen vermogen in hun huidige huis te gebruiken en geen hypotheek te krijgen op het nieuwe huis. '
Wat je verliest
1. U zult veel geld vastleggen in één beleggingscategorie. Als het geld dat nodig is om een huis te kopen het grootste deel van uw spaargeld vertegenwoordigt, dan zult u een van de geheiligde regels van persoonlijke financiën tegenkomen: diversificatie. Bovendien blijft residentieel onroerend goed historisch gezien ver achter bij aandelen, volgens vele studies. Daarom zullen de meeste financiële planners u vertellen dat u uw huis moet beschouwen als een plek om te wonen in plaats van als een investering.
2. Je verliest de financiële hefboomwerking die een hypotheek biedt. Wanneer u een actief met geleend geld koopt, is uw potentiële rendement hoger - ervan uitgaande dat het actief in waarde toeneemt.
Stel bijvoorbeeld dat u een huis van $ 300.000 hebt gekocht dat sindsdien met $ 100.000 in waarde is gestegen en nu $ 400.000 waard is. Als u contant geld voor de woning had betaald, zou uw rendement 33% zijn (een winst van $ 100.000 op uw $ 300.000). Als u echter 20% had neergelegd en de resterende 80% had geleend, zou uw rendement 166% zijn (een winst van $ 100.000 op uw aanbetaling van $ 60.000). Dit vereenvoudigde voorbeeld negeert hypotheekbetalingen, belastingaftrek en andere factoren, maar dat is het algemene principe.
Het is vermeldenswaard dat leverage ook in de andere richting werkt. Als uw woning in waarde daalt, kunt u meer verliezen, op een percentagebasis, als u een hypotheek heeft dan als u contant had betaald. Dat is misschien niet van belang als u van plan bent in huis te blijven, maar als u moet verhuizen, kunt u merken dat u uw geldschieter meer geld schuldig bent dan u uit de verkoop kunt verzamelen.
3. Je zult liquiditeit opofferen. Liquiditeit verwijst naar hoe snel u uw geld uit een investering kunt halen als u ooit moet. De meeste soorten bankrekeningen zijn volledig liquide, wat betekent dat u vrijwel onmiddellijk contant geld kunt verkrijgen. Beleggingsfondsen en effectenrekeningen kunnen iets langer duren, maar niet veel. Een huis kan echter gemakkelijk maanden nodig hebben om te verkopen.
U kunt natuurlijk lenen tegen het eigen vermogen in uw huis, via een lening met een eigen vermogen, een krediet met een eigen vermogen of een omgekeerde hypotheek. Zoals Garry echter opmerkt, hebben al deze opties nadelen, inclusief kosten en leenlimieten, zodat ze niet terloops kunnen worden aangegaan.
Het komt neer op
Alle contanten betalen voor een huis kan voor sommige mensen en op sommige onroerendgoedmarkten zinvol zijn, maar houd ook rekening met de nadelen.