Hoe een hypotheek te krijgen wanneer u zelfstandige bent

Hoewel het krijgen van een lening als een W-2-werknemer goedkoper en gemakkelijker kan zijn dan als je een zelfstandige bent, hoef je niet terug te lopen naar je kast om in aanmerking te komen voor een hypotheek. Sommige geldschieters kunnen bezorgd zijn dat u niet voldoende inkomsten zult genereren om uw maandelijkse betalingen te doen, en anderen willen gewoon niet omgaan met het extra papierwerk dat kan worden betrokken bij het verstrekken van een hypotheek aan een zelfstandige.

Maar maak je geen zorgen; Als u zelfstandige bent, zijn er hypotheekproducten beschikbaar en kunt u stappen ondernemen om uzelf aantrekkelijker te maken voor een lening.

Belangrijkste leerpunten

• Voor het krijgen van een lening terwijl u als zelfstandige werkt, kan het nodig zijn om hogere rentetarieven te betalen, omdat geldschieters het gebrek aan verifieerbaar, vast inkomen willen compenseren.
• Problemen die zelfstandigen tegenkomen wanneer ze proberen een lening te krijgen, zijn dat ze zakelijke uitgaven gebruiken om het belastbare inkomen te verlagen.
• Opgegeven inkomsten / vermelde hypotheken zijn leningen op basis van wat een kredietnemer claimt als zijn inkomsten. SISA-geldschieters verifiëren het bedrag van de inkomsten niet, maar verifiëren wel de bron.
• Zonder documentatie-leningen verifiëren kredietverstrekkers geen inkomsteninformatie, maar de rentevoet is meestal hoger dan bij andere soorten hypotheken.
• Zelfstandige leners kunnen hun vooruitzichten verbeteren door hun credit score te verhogen, een grotere aanbetaling aan te bieden of schulden af ​​te lossen, onder andere.

Hypotheek krijgen als zelfstandige

Geldgevers zien in het algemeen zelfstandigen niet als ideale kredietnemers. Zelfstandige leners kunnen verwachten hogere rentetarieven te betalen dan die welke vaak worden geadverteerd op hypotheekwebsites - deze tarieven zijn voor prime leners of leners die als bijzonder kredietwaardig worden beschouwd vanwege hun vaste, verifieerbare inkomsten en uitstekende kredietscores.

Omdat zelfstandigen minder aantrekkelijke kandidaten zijn, hebben ze een verminderd vermogen om rond te shoppen en lagere rentetarieven te onderhandelen. Meer werk is ook vereist om geldschieters te vinden die bereid zijn te werken met zelfstandigen.

Een ander probleem dat zelfstandige kredietnemers tegenkomen is dat ze de neiging hebben om veel zakelijke kosten te gebruiken om het belastbare inkomen op belastingaangiften te verminderen, waardoor geldschieters zich afvragen of de kredietnemer genoeg geld verdient om een ​​huis te betalen. Ten slotte willen banken misschien een lagere lening / waarde-ratio (LTV-ratio) zien, wat betekent dat de kredietnemer met een grotere aanbetaling moet komen.

Door de inkomsten volledig te documenteren via belastingaangiften en jaarrekeningen van voorgaande jaren, neemt de kans toe dat een zelfstandige wordt goedgekeurd voor een hypotheek.

Zelfstandige hypotheekopties

Als gevolg van de subprime-hypotheekcrisis kan het voor zelfstandigen moeilijker worden om hypotheken te krijgen omdat banken risicovollere investeringen uit de weg gaan om hun financiële belangen en hun reputatie te beschermen. Sommige geldschieters bieden echter nog steeds leningen aan die geschikt zijn voor zelfstandigen.

Opgegeven inkomsten / opgestelde activa hypotheek (SISA)

Een vermelde inkomsten / vermelde vermogenshypotheek (SISA) is gebaseerd op wat een kredietnemer de bank vertelt dat zijn inkomsten zijn; de bank zal dit bedrag niet proberen te verifiëren. Opgegeven inkomensleningen worden soms ook leningen met een lage documentatie genoemd; dit komt omdat geldschieters niet zullen verifiëren hoeveel u verdient, maar ze kunnen proberen de bronnen van uw inkomsten te verifiëren. Bereid u voor op een lijst van uw recente klanten en andere bronnen van cashflow, zoals inkomstengenererende investeringen. De bank wil misschien ook dat u een IRS-formulier 4506 of 8821 indient. Formulier 4506 wordt gebruikt om een ​​kopie van uw belastingaangifte rechtstreeks bij de IRS aan te vragen, waardoor u geen vervalste aangiften bij de hypotheekmaatschappij kunt indienen en kost $ 39 per aangifte. Maar u kunt Form 4506-T mogelijk gratis aanvragen. Formulier 8821 machtigt uw geldschieter om naar elk IRS-kantoor te gaan en de formulieren die u aanwijst voor de door u opgegeven jaren te onderzoeken. Deze service is gratis.

Geen documentatie lening

In een no doc hypotheek zal de geldschieter niet proberen uw inkomensinformatie te verifiëren. Dit kan een goede optie zijn als uw belastingaangifte een zakelijk verlies of een zeer lage winst vertoont. Omdat het riskanter is voor de bank om geld te lenen aan iemand met een niet-geverifieerd inkomen, verwacht dan dat uw hypotheekrente hoger is bij een van deze soorten leningen dan bij een volledige documentatie-lening. Lage en geen documentatie leningen worden Alt-A hypotheken genoemd, en ze vallen tussen prime en subprime leningen in termen van rentetarieven. Voor geldschieters worden ze als risicovoller beschouwd dan prime-leningen, maar minder riskant dan subprime-leningen.

Hoewel veel zelfstandigen en koppels een van de bovenstaande opties kunnen kiezen vanwege de moeilijkheid om hun inkomsten voldoende te documenteren, kunnen degenen die hun inkomsten kunnen bewijzen en die bereid zijn om het extra papierwerk in te dienen, nog steeds een lening met volledige documentatie aanvragen. zullen lagere rentetarieven hebben dan hun neven en nichten met weinig of geen doc. Hoewel een traditionele werknemer misschien gewoon kopieën van W-2's voor de afgelopen twee jaar moet verstrekken, omdat zelfstandigen dit document niet ontvangen, moeten ze mogelijk informatie over hun bedrijf verstrekken, zoals belastingaangiften van voorgaande jaren, een huidige zakelijke licentie, een ondertekende verklaring van een accountant, winst- en verliesoverzichten en balansen.

Een gezamenlijke hypotheek krijgen met een mede-lener die een medewerker van W-2 is, zoals een significante andere, echtgenoot of vertrouwde vriend, is een andere manier om uw vooruitzichten op goedkeuring voor een hypotheek te verbeteren als u zelfstandige bent. Dit geeft uw kredietverstrekker meer zekerheid dat er een vast inkomen is om de schuld terug te betalen.

Ten slotte is een ouder of ander familielid misschien bereid om uw hypothecaire lening mee te tekenen. Houd er rekening mee dat deze persoon bereid en in staat moet zijn om de volledige verantwoordelijkheid voor de lening op zich te nemen als u in gebreke blijft.

Kun je het echt veroorloven?

Het kan gemakkelijk zijn om in de problemen te komen met leningen die weinig of geen documentatie bevatten, omdat het gemakkelijk is om de cijfers te fudderen. Realiseer je dat jij, niet de bank, het beste weet of je de lening echt kunt betalen, en dat jij degene bent die echt lijdt als je je huis verliest.

Word een aantrekkelijke kandidaat

Voor een lener die weet dat hij de betalingen kan doen, kan hij een aantal van de volgende dingen doen om zijn kansen op een lening te vergroten.

Max uit de Credit Score

In elk soort leensituatie zal een hogere kredietscore een lener een aantrekkelijkere kandidaat maken om de lening in de eerste plaats te krijgen en in aanmerking te komen voor lagere rentetarieven.

Bied een grote aanbetaling aan

Hoe hoger het eigen vermogen in de woning, des te minder waarschijnlijk is het dat een lener ervan wegloopt in tijden van financiële druk. Daarom ziet de bank de kredietnemer als minder riskant als ze vooraf veel geld in de aankoop steken.

Hebben aanzienlijke geldreserves

Naast een grote aanbetaling, toont het hebben van veel geld in een noodfonds geldschieters dat zelfs als het bedrijf een duikvlucht neemt, de lener maandelijkse betalingen kan blijven doen.

Betaal alle consumentenschulden af

Hoe minder maandelijkse schuldbetalingen u in het hypotheekproces hebt gedaan, hoe gemakkelijker u uw hypotheek kunt betalen. Als u uw creditcards en autoleningen afbetaalt, komt u misschien zelfs in aanmerking voor een hoger leenbedrag omdat u meer cashflow heeft.

Vestig een track record van zelfstandigen

Als u kunt laten zien dat u weet hoe u het spel voor zelfstandig ondernemerschap kunt spelen en kunt winnen, zullen geldschieters eerder een gokje wagen. Sommige adviezen suggereren dat u ten minste twee jaar zelfstandige geschiedenis moet hebben; ander advies zegt echter dat wanneer de rentetarieven laag zijn, u moet proberen een hypotheek te krijgen zodra u er klaar voor bent, zelfs als u geen lange geschiedenis van succesvol zelfstandig ondernemerschap hebt.

Documentatie verstrekken

Bereid zijn om uw inkomsten volledig te documenteren via belastingaangiften van voorgaande jaren, winst- en verliesoverzichten, balansen en dergelijke, vergroot uw kansen om in aanmerking te komen voor een lening.

Het komt neer op

Als een W-2-werknemer zijn of haar baan verliest, daalt het inkomen van de persoon in een oogwenk naar nul bij afwezigheid van een WW-uitkering; zelfstandigen hebben vaak meerdere klanten en zullen deze waarschijnlijk niet allemaal tegelijkertijd verliezen, waardoor ze meer werkzekerheid hebben dan gewoonlijk wordt aangenomen.

Voor zelfstandigen zijn ze natuurlijk al gewend om extra hard te moeten werken om extra belastingformulieren in te dienen, zakelijke licenties te beveiligen, nieuwe klanten te krijgen en het bedrijf draaiende te houden. Gewapend met een beetje kennis en geduld kunnen zelfstandigen een hypotheek krijgen.