Trust Akte
Een trustakte, ook bekend als een trustakte, is een document dat soms wordt gebruikt bij onroerendgoedtransacties in de VS. Het is een document dat in het spel komt wanneer een partij een lening van een andere partij heeft afgesloten om een onroerend goed te kopen. De trustakte vertegenwoordigt een overeenkomst tussen de kredietnemer en een geldgever om het onroerend goed in vertrouwen te houden door een neutrale en onafhankelijke derde partij totdat de lening is afgelost.
Hoewel vertrouwensdaden minder gebruikelijk zijn dan ze ooit waren, verplichten ongeveer 20 staten nog steeds het gebruik van één in plaats van een hypotheek, wanneer financiering betrokken is bij de aankoop van onroerend goed.
Vertrouwensdaden worden vaak gebruikt in Alaska, Arizona, Californië, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia en West Virginia. Een paar staten, zoals Kentucky, Maryland en South Dakota, staan het gebruik van zowel trustdaden als hypotheken toe.
Hoe een vertrouwensakte werkt
Bij een onroerendgoedtransactie, bijvoorbeeld de aankoop van een huis, geeft een geldschieter de leningnemer geld in ruil voor een of meer promessen die zijn gekoppeld aan een trustakte. Deze akte draagt de juridische eigendom van het onroerend goed over aan een onpartijdige trustee, meestal een titelvennootschap, escrowbedrijf of bank, die het als onderpand houdt voor de promessen - zekerheid voor de lening. De billijke titel - het recht om volledige eigendom te verkrijgen - blijft bij de kredietnemer, evenals het volledige gebruik van en verantwoordelijkheid voor het onroerend goed.
Deze gang van zaken blijft gedurende de aflossingsperiode van de lening bestaan. De trustee heeft de wettelijke titel totdat de lener de schuld volledig betaalt, waarna de eigendom van het onroerend goed de leningnemer wordt. Als de kredietnemer in gebreke blijft met de lening, neemt de curator de volledige controle over het onroerend goed.
Sleutel afhaalmaaltijden
- Bij gefinancierde onroerendgoedtransacties dragen trustdaden de juridische eigendom van een eigendom over aan een derde, zoals een bank, escrow of titelvennootschap, om vast te houden totdat de kredietnemer zijn schuld aan de kredietgever terugbetaalt.
- Trust daden worden gebruikt in plaats van hypotheken in verschillende staten.
- Investeren in vertrouwen daden kan een hoogrenderende inkomstenstroom opleveren.
Vertrouw akte versus hypotheek
Vertrouwensdaden en hypotheken worden beide gebruikt in bank- en privéleningen voor het creëren van pandrechten op onroerend goed, en beide worden doorgaans geregistreerd als schuld in de provincie waar het onroerend goed zich bevindt.
Bij een hypotheek zijn echter twee partijen betrokken: een kredietnemer (of hypotheekgever) en een geldgever (of hypotheeknemer). Bij een trustakte zijn daarentegen drie partijen betrokken: een lener (of trustor), een geldgever (of begunstigde) en de trustee. De curator is eigenaar van het retentierecht ten behoeve van de kredietgever; in het geval dat de kredietnemer in gebreke blijft, zal deze het afschermingsproces op verzoek van de kredietgever initiëren en voltooien.
In tegenstelling tot wat gebruikelijk is, is een hypotheek technisch gezien geen lening om een onroerend goed te kopen; het is een overeenkomst die het onroerend goed als onderpand in pand geeft voor de lening.
Foreclosures en trust daden
Hypotheken en vertrouwen daden hebben verschillende afschermingsprocessen. Een gerechtelijke afscherming is een proces onder toezicht van de rechtbank wanneer de geldgever een rechtszaak aanspant tegen de kredietnemer wegens het in gebreke blijven van een hypotheek. Het proces is tijdrovend en duur. Ook als de veiling van afgeschermde eigendommen niet genoeg geld oplevert om de promesse af te lossen, kan de geldschieter een tekortoordeel indienen tegen de kredietnemer, en voor het saldo aanklagen. Echter, zelfs nadat het onroerend goed is verkocht, heeft de lener het recht op terugbetaling: hij kan de geldschieter binnen een bepaalde tijd terugbetalen en de eigendomstitel verwerven.
Met een trustakte daarentegen kan de geldschieter een snellere en goedkopere niet-gerechtelijke afscherming starten, het rechtssysteem omzeilen en zich houden aan de procedures die worden beschreven in de trustakte en de staatswet. Als de lener de lening niet actueel maakt, wordt het onroerend goed geveild via de verkoop van een trustee. De titel gaat over van de trustee naar de nieuwe eigenaar door de akte van de trustee na de verkoop. Wanneer er geen bieders zijn bij de verkoop van de trustee, keert het onroerend goed terug naar de geldschieter door de akte van een trustee. Zodra het onroerend goed is verkocht, heeft de lener geen recht op terugbetaling.
Bovendien is een trustee verantwoordelijk voor het betalen van de opbrengst van de verkoop aan de lener en geldschieter nadat de verkoop is afgerond. De trustee betaalt de geldschieter het resterende bedrag op de schuld en betaalt de lener alles dat dat bedrag overtreft, waardoor de geldschieter het onroerend goed kan kopen.
Voors en tegens van beleggen in trustdaden
Beleggers die op zoek zijn naar sappige rendementen wenden zich soms tot de onroerendgoedsector - in het bijzonder trustakten.
Bij het beleggen in trustakte leent de belegger geld aan een ontwikkelaar die aan een onroerendgoedproject werkt. De naam van de belegger gaat op de akte van vertrouwen, zoals de geldschieter. De belegger ontvangt rente over zijn lening; wanneer het project is voltooid, wordt zijn opdrachtgever volledig aan hem teruggegeven. Een makelaar in vertrouwenshandelingen vergemakkelijkt meestal de deal.
Pros
Hoogrentende inkomstenstroom
Diversificatie van de portefeuille
Cons
illiquiditeit
Geen kapitaalgroei
Wat voor soort ontwikkelaar komt in deze regeling? Banken zijn vaak terughoudend om te lenen voor bepaalde soorten ontwikkelingen, zoals middelgrote commerciële projecten - te klein voor de grote geldschieters, te groot voor de kleine - of ontwikkelaars met een slechte staat van dienst of te veel leningen. Voorzichtige geldschieters kunnen ook te langzaam bewegen voor ontwikkelaars tegen een strakke deadline voor het starten of voltooien van een project.
Dus deze ontwikkelaars zijn vaak een beetje in een crisis. Om deze redenen kunnen beleggers in trustakte vaak hoge rentetarieven op hun geld verwachten. Ze kunnen profiteren van de voordelen van diversificatie in een andere beleggingscategorie, zonder dat ze experts in vastgoedbouw of -beheer hoeven te zijn: dit is een passieve investering.
Beleggen in trusts heeft bepaalde risico's en nadelen. In tegenstelling tot aandelen zijn investeringen in onroerend goed niet liquide, wat betekent dat beleggers hun geld niet op verzoek kunnen terughalen. Ook kunnen beleggers alleen de rente verwachten die de lening genereert, en is een extra kapitaalgroei onwaarschijnlijk. Geïnvesteerde partijen kunnen misbruik maken van juridische verschillen in de trustakte, waardoor dure juridische verwikkelingen kunnen ontstaan die de investering in gevaar kunnen brengen. De typische belegger met weinig ervaring kan moeite hebben, omdat een bepaalde set expertise vereist is om geloofwaardige en betrouwbare ontwikkelaars, projecten en makelaars te vinden.
Voorbeeld uit de echte wereld van een trustakte
Een kort formulier Deed of Trust-document dat in Austin County, Texas wordt gebruikt, dekt bijvoorbeeld de vereisten voor de meeste geldschieters. Het formulier begint met een definitie van termen en spaties voor de lener, geldschieter en trustee om hun namen in te vullen. Het geleende bedrag en het adres van de woning moeten ook worden ingevuld.
Na deze sectie gaat het document vervolgens over de overdracht van rechten op het onroerend goed en uniforme convenanten, waaronder:
- Details over betaling van hoofdsom en rente
- Escrow-fondsen
- Liens
- Verzekering onroerend goed en onderhoud van structuren
- Structuurbezetting - bepalen dat de lener binnen 60 dagen moet gaan wonen
Het formulier bevat ook niet-uniforme convenanten, die wanbetaling of schending van een van de contractvoorwaarden specificeren. Er is ook een specificatie dat de lening die het document behandelt niet een lening van het eigen vermogen is - dat wil zeggen, iets waar de kredietnemer contant geld van zal ontvangen - de lening is voor de aankoop van het onroerend goed.
De akte van vertrouwen eindigt met een ruimte voor de handtekening van de lener, wat ze moeten doen in het bijzijn van een notaris en twee getuigen, die ook tekenen.