Zal uw woningrenovatie vruchten afwerpen?

Het verbouwen van bepaalde delen van een eengezinswoning is een uitstekende manier voor huiseigenaren om op kosten van iemand anders meer functionaliteit en schoonheid aan een woning toe te voegen. Door het juiste project te kiezen om uw woonruimte te verbeteren, kan een aanzienlijk deel van de kosten worden doorgegeven aan toekomstige eigenaars in de vorm van verhoogde onroerendgoedwaarden.

Belangrijkste leerpunten

• Remodellering kan het rendement op de investering (ROI) van een huis verhogen. Houten dekken, raamvervanging en keuken- en badkamerupgrades genereren meestal de hoogste ROI's.
• Voor het terugverdienen van de kosten, moeten bij het renoveren van projecten in het algemeen een ontwerp of structurele fout worden opgelost om de bouwkosten terug te verdienen.
• De kosten voor het renoveren van huurwoningen kunnen worden terugverdiend tijdens een verkoop, maar ook met verhoogde huurprijzen in opdracht van bijgewerkte huizen.
• Leningen voor woningkapitaal zijn een manier om renovatieprojecten te financieren, waardoor alleen rentebetalingen mogelijk zijn totdat het onroerend goed is verkocht en de kosten zijn terugverdiend.
• Een van de grootste fouten bij het renoveren is het verbeteren van een huis dat ver boven het gemiddelde ligt voor aangrenzende huizen. De huizenprijzen weerspiegelen meestal de smaak van de lokale thuiskoper en het bedrag dat ze bereid zijn te betalen.

Wat te overwegen alvorens te renoveren

Het rendement op de investering (ROI) van een bepaald renovatieproject is een functie van lokale marktkenmerken, de toestand van de residentiële onroerendgoedmarkt wanneer het onroerend goed wordt verkocht en de kwaliteit van het uitgevoerde werk. Historisch en gemiddeld hebben bepaalde projecten, zoals de toevoeging van een houten terras, keuken- en badkamerupgrades en raamvervanging, de grootste ROI laten zien, ongeacht de locatie van het onroerend goed of de staat van de woningmarkt.

Grotere renovaties zijn niet altijd beter, omdat meer uitgeven niet altijd zorgt voor meer waardecreatie.

Tenzij het renovatieproject is ontworpen om een ​​structureel probleem of ontwerpfout op te lossen, is het echter onwaarschijnlijk dat een huiseigenaar meer zal verdienen dan de bouwkosten. Als terugwinning van kosten even belangrijk is als meer plezier bij het verbeteren van het onroerend goed, moeten huiseigenaren rekening houden met de smaak van potentiële kopers bij het beslissen welke projecten ze gaan nastreven.

Voor beleggers die huurwoningen hermodelleren, kunnen de kosten om deze te verbeteren niet alleen worden terugverdiend tijdens de verkoop, maar ook door de verhoogde huurprijzen onder beheer van bijgewerkte woningen.

Toch moeten huiseigenaren voorzichtig zijn met welke projecten ze willen voltooien, omdat de potentiële waardewinsten alleen kunnen worden gerealiseerd voor zover er kopers zijn die bereid zijn te betalen voor de renovaties.

Overweeg uw locatie

Bij het overwegen van elk type project is het van essentieel belang ervoor te zorgen dat de aangebrachte verbeteringen geschikt zijn voor het specifieke type woning en lokaal onroerend goed. Een fout die huiseigenaren vaak maken is het verbeteren van hun huizen ver boven het gemiddelde voor aangrenzende huizen. Kopers voelen zich aangetrokken tot bepaalde buurten vanwege de nabijgelegen diensten en omdat huizen in dat gebied binnen de prijsklasse van die koper verkopen. Hoewel een huis dat ver boven anderen in de buurt is verbeterd, mogelijk nog steeds hetzelfde niveau van interesse ontvangt in vergelijking met anderen die worden verkocht, is het onwaarschijnlijk dat het een premie ver boven het gemiddelde zal afdwingen, gewoon vanwege de extra verbeteringen.

Makelaars zullen weten wanneer procentuele waardeverhogingen hoger zijn voor de gemiddeld of onder het gemiddelde geprijsde huizen in een bepaalde buurt, en lager voor huizen die geprijsd zijn aan de top van hun respectieve markten. Het is tijdens deze periodes van toegenomen economische activiteit en een toegenomen vraag naar onroerend goed dat verbeteringen de grootste impact hebben op de marktwaarde van een woning.

Tijd zal ook een invloed hebben op het vermogen van een verbetering om de waarde van onroerend goed te verhogen. Het aanbrengen van structurele of ontwerpverbeteringen, zoals het toevoegen van gebouwen of het afwerken van onbewerkte ruimte, zal waarde toevoegen voor een langere periode dan bijvoorbeeld updates voor keukens en badkamers of technologische verbeteringen, zoals nieuwe airconditioningsystemen, omdat deze vaak verouderd raken overuren.

Geografische locatie zal ook een grote impact hebben op de snelste of grootste terugverdientijd van projecten. De onderhoudstijd en -kosten van zwembaden in de grond maken het bijvoorbeeld moeilijk om de installatiekosten terug te verdienen, en in sommige gevallen zal de totale waarde van een huis dalen. Dit is echter mogelijk niet het geval in de zuidelijke regio's van de VS, waar langere periodes van extreem warm weer zwembaden een waardevolle toevoeging voor sommige huiseigenaren maken.

Hoe de overheid kan helpen

Omdat hypotheekrente aftrekbaar is van de inkomstenbelasting, kan Uncle Sam helpen bij het subsidiëren van woningverbetering, waardoor de bouwkosten nog minder belastend zijn voor eigenaren van onroerend goed.

Voor de minder risicomijdende eigenaren van onroerend goed die voldoende eigen vermogen in hun huizen hebben verzameld, kunnen financiële instrumenten, zoals een uitbetaling van herfinanciering of een lening met eigen vermogen, gebruiken om hun bouwprojecten te financieren. Met behulp van deze methoden zijn de enige geldmiddelen die nodig zijn om de geplande projecten te voltooien, de rentebetalingen om de leningen te behouden, die in de meeste gevallen aftrekbaar zijn van de belasting. De hoofdsom kan worden terugbetaald wanneer het onroerend goed eindelijk is verkocht.

Projectrendement op investering

De ultieme reden om een ​​woningvernieuwingsproject als eigenaar-bewoner op zich te nemen, is het plezier dat wordt genoten door in een bijgewerkte woning te wonen. Voor diegenen die ook willen profiteren van een verbouwing, zijn er verschillende bronnen die inzicht bieden in de verwachte terugverdientijd voor specifieke projecten. REALTOR® magazine publiceert bijvoorbeeld een jaarlijks "kosten versus waarde" -rapport dat de kosten van gemeenschappelijke renovatieprojecten vergelijkt en de terugverdientijd toont die huiseigenaren kunnen verwachten. Deze terugbetalingsschattingen zijn gebaseerd op de basisprincipes van de residentiële vastgoedmarkt op dat moment, evenals de gemiddelde bouwkosten.

Tabel 1 bevat nationale gemiddelde schattingen, maar huiseigenaren kunnen meer specifieke informatie vinden op Remodeling Online, met dezelfde schattingen voor verschillende geografische gebieden van de VS. Deze gemiddelde terugverdelingsbereiken voor de meest voorkomende renovatieprojecten geven potentiële verkopers een brede indicatie van welke projecten de grootste waarschijnlijkheid dat een groot deel van de projectkosten bij verkoop wordt geretourneerd. Differentiëlen in gemiddelde terugvorderingen worden verklaard door de reikwijdte en kwaliteit van het uitgevoerde werk, met kleinere, minder bruikbare projecten aan de onderkant van het bereik.

Bron: online verbouwen

Verbeteringen, zoals het verbouwen van kantoren en slaapkamers, hadden de grootste herstelbereiken, van 50-70%. De grote spreiding is te wijten aan verschillen in de grootte van de renovaties en het belang dat de kamer heeft aan het algemene ontwerp van de woning, zoals logeerkamer versus master suite. (Zie '6 dingen waarvan u denkt dat ze waarde toevoegen aan uw huis - maar niet doen' voor meer informatie hierover)

Het komt neer op

Bij het overwegen van een verbouwingsproject moeten huiseigenaren rekening houden met de waarde die ze van het project zullen ontvangen over eventuele kostendekking die mogelijk uit een verkoop komt. Wanneer echter twee even nuttige veranderingen worden overwogen, moeten huiseigenaren lokale onroerendgoedgidsen onderzoeken om te bepalen welke projecten het meest waarschijnlijk voor zichzelf zullen betalen. Vergeet niet dat groter niet altijd beter is, en meer uitgeven zorgt niet altijd voor een grotere mate van waardecreatie. De huizenprijzen weerspiegelen altijd de smaak van de kopers van lokale eigendommen en de bedragen die deze kopers bereid zijn te betalen in een bepaalde buurt of onderverdeling.