Young Professionals: moet u huren of kopen?

Huren of kopen? Het is een grote beslissing, vooral voor jonge professionals die hun carrière starten en hun financiële langetermijnplan beginnen vorm te geven. Uit een onderzoek van Rent.com bleek dat 85% van de jonge volwassenen van 18 tot 34 jaar huurders zijn, maar dat betekent niet dat ze de goedkopere route nemen. Volgens een enquête van RentCafe geven Millennials rond de leeftijd van 30 jaar ongeveer $ 93.000 uit aan huur.

Dat aantal zou kunnen stijgen naarmate de huurprijzen landelijk stijgen, waardoor mogelijk meer jonge professionals de thuismarkt binnenkomen. De huurprijzen voor appartementen in de VS zijn sinds 2010 met 28, 5% gestegen, en 23% van de Millennials zegt dat dit een motiverende factor is bij hun beslissing om te kopen, volgens een onderzoek van Multifamily Executive.

Maar welke is logischer? Dit is wat jonge professionals moeten overwegen.

Belangrijkste leerpunten

• Jonge professionals willen de Amerikaanse droom leven en een eigen huis kopen.
• Maar veel jonge volwassenen hebben ook studieleningen, creditcardschuld en kleine spaarniveaus.
• Het financiële kosten-voordeel van bezit versus huur hangt af van verschillende factoren - maar houd altijd rekening met de lange termijn.

Begin met kostenoverwegingen

Kosten zijn een voor de hand liggende factor in de huur of koopbeslissing. Het is echter belangrijk om een ​​goed afgerond financieel beeld te hebben van hoe de twee zich verhouden. "Er is altijd een omslagpunt wanneer de kosten van aankopen voordeliger zijn dan huren, maar er zijn enkele factoren die meespelen in wat en wanneer kopers zullen kopen", zegt agent Gina Ko van Triplemint in New York City.

Naast de aankoopprijs van een woning, moeten jonge professionals ook rekening houden met zaken als de aanbetaling, sluitingskosten, vereniging van huiseigenaren of coöperatierechten, verzekeringen, onroerendgoedbelasting, nutsbedrijven en onderhoud. Die kosten kunnen sterk variëren, afhankelijk van het type onroerend goed dat u wilt kopen.

Uw marktkeuze is ook belangrijk. In bepaalde steden kan er weinig verschil zijn tussen huurprijzen en een hypotheekbetaling. San Francisco is een goed voorbeeld. De mediane huurprijs per juni 2018 was $ 4.500, volgens Zillow. Ter vergelijking: de California Association of Realtors schatte de mediane hypotheekbetaling in de Bay Area op $ 4.520 tot het vierde kwartaal van 2017.

De aanbetaling kan een doorslaggevende factor zijn. Hoewel het mogelijk is om een ​​FHA-lening te krijgen met slechts 3, 5% minder, zegt Ko dat zelfs dit bedrag moeilijk kan zijn om te sparen voor iemand die zich in de eerste jaren van zijn of haar carrière bevindt.

Rentetarieven zijn ook een overweging, zegt Wes Woodruff, vergunninghoudende hypotheekadviseur bij Angel Oak Home Loans. Rentetarieven beïnvloeden hoeveel u betaalt voor een hypotheek, maar ze kunnen ook huurstijgingen veroorzaken. Je hebt geen controle over wat een verhuurder je in rekening zal brengen, zegt Woodruff, en "het kan goedkoper zijn om vandaag te kopen dan op een plek te blijven met consistente huurverhogingen."

De Federal Reserve verhoogde het tarief van de federale fondsen in juni 2018 opnieuw, met twee extra renteverhogingen verwacht vóór het einde van het jaar. Volgens Kiplinger worden tot het einde van 2019 nog eens drie tot vier renteverhogingen verwacht, wat voor jonge professionals een stimulans kan zijn om nu een lager tarief voor een hypotheek vast te leggen.

Overweeg de lange termijn

Naast de kosten moeten jonge professionals nadenken over waar hun carrièrepad hen kan brengen bij het overwegen van de verschuiving van huren naar kopen. Ko zegt dat ze vaak jongere kopers tegenkomt die niet zeker weten waar ze over drie tot vijf jaar carrière zullen zijn. Een veel voorkomend compromis is de aankoop van een appartement dat ze kunnen verhuren als hun baan hen in een andere richting of naar een andere stad brengt.

"Uw loopbaantraject heeft een enorme impact op uw huur- of koopbeslissing", zegt Shane Lee, analist van bedrijfscommunicatie bij RealtyHop, en een van de belangrijkste factoren is hoe een loopbaanverandering uw inkomen kan beïnvloeden. "Het bezitten van een huis vereist een enorme financiële verplichting, en als uw inkomen de komende drie tot vijf jaar gaat schommelen, is het misschien niet ideaal voor u om te kopen."

Woodruff zegt dat kopen de moeite waard kan zijn als u weet dat u minstens drie jaar op uw huidige locatie blijft. Maar je moet kijken naar de verschillende what-if-scenario's. Dat omvat de mogelijkheid om overgeplaatst te worden, de startup waar je voor werkt te laten werken of naar een ander bedrijf te verhuizen en een loonsverlaging te nemen.

Een gezin stichten speelt ook een rol. Lee zegt dat als je single bent en geen onmiddellijke plannen hebt om een ​​gezin te stichten, kopen misschien helemaal niet op je radar staat. Aan de andere kant, als je je een echtgenoot en kinderen op de foto voorstelt - of je hebt al een gezin - kan het bezitten van een huis meer veiligheid en stabiliteit bieden.

Als u gemotiveerd bent door gezinsoverwegingen, gaat huren versus kopen meer over het vinden van de juiste buurt die kwaliteitsvolle scholen, een veilige omgeving en een redelijk woon-werkverkeer biedt. Dat wil niet zeggen dat je de ruimte hebt die je nodig hebt. "Ik denk dat het heel moeilijk is om een ​​appartement met kinderen te hebben, " zegt Woodruff. "Als je alleen een huis hebt met een achtertuin, kun je een gezin helpen groeien."

Wees klaar om te kopen wanneer de tijd rijp is

Als u van plan bent om iets langer te huren voordat u koopt, verspil die tijd dan niet. Gebruik het om uzelf financieel voorbereid te maken op het eigenwoningbezit.

"Uw credit score is enorm, " zegt Woodruff, en jonge professionals begrijpen niet altijd hoe credit werkt. Kredietscores zijn niet de enige bepalende factor bij hypotheekbeslissingen, maar ze zijn erg belangrijk, en een hogere score kan zich vertalen in een lagere rente op een lening. Als u net begint met krediet, raadt Woodruff aan om een ​​tot twee creditcards te openen en alleen in rekening te brengen wat u zich kunt veroorloven om elke maand volledig te betalen. En nog belangrijker, voer uw betalingen op tijd uit.

Evalueer uw huidige salaris tegen het groeipotentieel om te bepalen met welk budget u moet werken wanneer u klaar bent om te kopen. Als je te maken hebt met een grote hoeveelheid schulden, met name de schulden van studentenleningen, raadt Lee aan om eraan te werken, zodat je meer inkomsten hebt om een ​​huis te betalen.

Overweeg ten slotte uw aanbetaling en sluitingskosten. Door een aanbetaling van 20% of meer te besparen, kunt u een particuliere hypotheekverzekering (PMI) vermijden, hoewel het mogelijk is om een ​​huis te kopen met minder geld. Sluitingskosten kunnen een extra 2% tot 5% toevoegen aan het totaal van de hoeveelheid contant geld die u moet kopen.

Als u precies weet hoeveel huis u zich kunt veroorloven en welk type hypotheek het beste is, kunt u de bedragen bepalen die u moet sparen voor uw aanbetaling en sluitingskosten. Door de cijfers door een hypotheekcalculator te laten lopen, kunt u een idee krijgen van hoe uw geschatte kosten van kopen zich verhouden tot uw werkelijke kosten van huren.

Het komt neer op

Huren en kopen hebben beide hun voor- en nadelen voor jonge professionals. Huren stelt u in staat bepaalde kosten te vermijden, zoals reparaties en upgrades, onroerendgoedbelastingen en huiseigenaarsverzekeringen, maar afhankelijk van waar u woont, is het bezitten van een huis wellicht de meer betaalbare optie. Het wegen van beide kanten van de vergelijking, samen met de financiële overwegingen, kan u helpen bepalen wat logischer is. Het belangrijkste is dat u uw uiteindelijke doel in perspectief houdt.

"Bepaal wat je prioriteiten en doelen zijn", zegt Ko, "en werk achteruit om ervoor te zorgen dat je ze kunt bereiken en bereiken."