10 hindernissen bij het sluiten van een nieuw huis
Als je je aankoopaanbieding aanvaardt, is het alsof je die hardloper high wordt tijdens een marathon. Maar houd de Gatorade-koeler - het eigendom is nog niet van jou. Gedurende de 30 dagen (of zo) tussen het moment waarop uw aankoopaanbieding wordt geaccepteerd en de sleutels aan u worden overhandigd (gewoonlijk escrow genoemd), zijn er veel hindernissen die moeten worden genomen. Als je op een van deze struikelt, kan de aankoop mislukken en kom je terug op de startlijn.
Net zoals een atleet traint voor een race, kun je jezelf trainen voor de ontmoedigende laatste stappen bij het kopen van een huis. Escrow-procedures en regels verschillen per staat, maar hier zijn 10 van de meest voorkomende problemen die tijdens deze periode zijn opgetreden, en wat (als er iets is) kan worden gedaan om ze te voorkomen of te verminderen.
1. Termietinspectie vertoont schade
De geldschieter zal een plaaginspectie thuis laten uitvoeren (op uw kosten, meestal minder dan $ 100) om te controleren of er geen ernstige schade wordt veroorzaakt door hout-munching insecten zoals termieten of timmermieren. Deze inspectie beschermt het belang van de geldgever in het onroerend goed. Huiseigenaren die na het verhuizen termietenproblemen ontdekken, verlaten vaak het pand en laten de geldschieter in de zak. Sommige geldschieters vereisen misschien geen termieteninspectie, maar het is misschien in uw belang om er toch een te krijgen.
Als tijdens de inspectie enig bewijs van een zichtbare besmetting wordt ontdekt, moeten de probleemgebieden mogelijk worden verholpen voordat escrow kan sluiten. Als de problemen te ernstig zijn en / of de verkoper niet betaalt om ze op te lossen, hebt u de mogelijkheid om weg te lopen, zolang uw koopovereenkomst de juiste onvoorziene omstandigheden bevat.
2. De beoordeling is te laag
De bank laat de woning taxeren (alweer op uw kosten) om haar belang in de woning te beschermen. Het wil ervoor zorgen dat het huis minstens evenveel waard is als u ervoor betaalt, dus als er een verhindering optreedt, kunnen verliezen worden terugverdiend. Als de beoordeling te laag is, moet de verkoper de verkoopprijs verlagen of moet u contant betalen voor het verschil. Het kan mogelijk zijn om een gunstiger second opinion van een andere taxateur te krijgen.
3. Er staan wolken op de titel
Tijdens het escrow-proces, huur je een titelbedrijf in om een titel te zoeken en een titelverzekering af te sluiten. Het zoeken op titel zorgt ervoor dat niemand anders een wettelijke claim heeft op het onroerend goed dat u wilt kopen (zoals de IRS, de staat of een familielid van de verkoper), en titelverzekering beschermt u tegen toekomstige claims op het onroerend goed. Als er een soort retentierecht of claim tegen het onroerend goed bestaat, moet het probleem worden opgelost voordat de transactie kan worden voortgezet.
4. Huisinspectie vertoont defecten
De meeste aankoopaanbiedingen bevatten een onvoorziene inspectie, dus als de huisinspectie ernstige problemen aan het licht brengt, kan de koper zonder boete terugtrekken. Als u deze onvoorziene gebeurtenis niet in uw contract hebt opgenomen, kunt u uw oprechte geld (meestal enkele duizenden dollars) verliezen als u besluit het huis niet te kopen op basis van de inspectie.
Als u besluit door te gaan, kan het proces van onderhandelen met de verkoper om het huis te laten repareren of om u geld te crediteren bij het sluiten om de reparaties zelf af te handelen, het aankoopproces mogelijk vertragen en uw sluiting vertragen. (Zie voor gerelateerde literatuur: Heeft u een huisinspectie nodig? )
5. U (of zij) krijgen koude voeten
Het contract zal gerechtvaardigde redenen bevatten voor de koper of verkoper om zonder boete terug te stappen, zoals niet afzien van een onvoorziene gebeurtenis of het niet halen van een deadline. Als u echter besluit om na het afzien van de onvoorziene gebeurtenissen niet door te gaan met de aankoop (bijvoorbeeld omdat u een ander huis heeft gevonden dat u beter bevalt), verliest u uw oprechte geld. De redenering hier is dat de verkoper moet worden gecompenseerd voor de tijd dat het huis niet op de markt was, wat de hoeveelheid tijd zal vertragen die het hem uiteindelijk kost om te verkopen (wat financiële gevolgen kan hebben voor de verkoper).
Omgekeerd, als de verkoper besluit zich terug te trekken alleen vanwege een verandering van mening of omdat een beter bod werd gedaan, hebt u een wettelijk recht om schadevergoeding van de verkoper te innen.
6. Uw financiering valt door
Slimme kopers doen geen aanbiedingen op huizen zonder vooraf goedgekeurd te zijn, wat betekent dat ze een schriftelijke leenverplichting krijgen van een bank die u een hypotheek van een bepaald bedrag verstrekt, en slimme verkopers accepteren geen aanbiedingen van kopers die dat niet zijn pre-goedgekeurd. Er zijn echter dingen die kunnen voorkomen dat de lening wordt afgesloten, zoals als u loog over de applicatie, de rentetarieven sterk stijgen, uw werksituatie verandert of uw credit score daalt.
Vraag uw geldschieter hoe u dergelijke problemen kunt voorkomen. (Zie voor gerelateerde informatie: 5 dingen die u vooraf moet laten goedkeuren voor een hypotheek .)
7. Het huis bevindt zich in een risicovolle omgeving
In staten die een natuurlijk gevarenrapport vereisen, ontvangt u een document met de natuurlijke gevaren die het huis kunnen beïnvloeden (bijv. Overstromingen, aardbevingen, seismische gevaren, branden) tijdens escrow. De geldschieter kan van u verlangen dat u een gevarenverzekering (naast de verzekering van uw huiseigenaar) afsluit als de woning zich in een risicovolle zone bevindt en die verzekering kan duur zijn. Het is ook een kost die u elke maand moet betalen totdat de lening is afbetaald of u het huis verkoopt.
Om onaangename verrassingen tijdens escrow te voorkomen, vraag uw agent, potentiële nieuwe buren of de stadsplanningafdeling welke natuurlijke gevaren er in uw gewenste gebied bestaan, wat voor soort extra verzekering u mogelijk moet kopen en hoeveel het kan kosten voordat u een aanbieden in een huis.
8. Het huis is niet verzekerbaar
Als een vorige huiseigenaar een grote verzekering claimt op het huis, zoals waterschade of schimmel, zal dit in de verzekeringsadministratie verschijnen en kunnen verzekeringsmaatschappijen weigeren het huis te verzekeren, omdat ze denken dat het een te groot risico is. Als een huis niet verzekerbaar is, kunt u het niet kopen tenzij u een volledig contante koper bent, omdat geldschieters vereisen dat u de verzekering van de huiseigenaar handhaaft totdat de hypotheek is afbetaald. Natuurlijk, zelfs als u contant koper bent, is het waarschijnlijk geen goed idee om een onverzekerbaar huis te kopen.
9. Verschillen in de GFE en HUD-1
Wanneer u uw lening vooraf goedkeurt, en opnieuw wanneer u een aanbieding op een specifiek onroerend goed doet, moet uw geldschieter u een goede trouwschatting (GFE) geven met details over de sluitingskosten in verband met het verkrijgen van financiering voor de woning. De schatting te goeder trouw is in feite een ruwe schets van wat het HUD-1-formulier dat u ten minste 24 uur vóór sluitingstijd ontvangt, zal tonen. Zoals de naam al aangeeft, zou de schatting te goeder trouw een goede benadering moeten zijn van wat u uiteindelijk gaat betalen - idealiter binnen 10% - maar sommige gewetenloze geldschieters zullen proberen klanten met onrealistisch lage schattingen binnen te halen.
Als dit gebeurt, en u kunt de geldschieter niet terugdringen van de buitensporige kosten, kunt u de verkoper het beste vragen om de sluitingsdatum te verlengen en proberen alternatieve financiering te verkrijgen, zodat u het huis nog steeds kunt kopen zonder te worden gescheurd uit.
10. Fouten voorkomen op tijd sluiten
Er zijn veel verschillende partijen betrokken bij het afsluiten van escrow, en als een van hen een fout maakt, kan uw sluiting worden vertraagd. Afhankelijk van wat uw koopcontract bepaalt en wiens schuld de vertraging is, moet u, als u niet op tijd sluit, de verkoper een boete betalen voor elke dag dat de sluiting te laat is.
De verkoper kan ook weigeren de sluitingsdatum te verlengen en de hele deal kan doorbreken. In het beste geval kan de verkoper eenvoudigweg overeenkomen de sluitingsdatum zonder boete te verlengen. Als de deal niet wordt gesloten, moet de verkoper immers helemaal opnieuw beginnen. (Voor gerelateerde literatuur, zie: 7 Must-Have contractvoorwaarden onroerend goed .)
Training voor een succesvolle afwerking
Het overdragen van eigendom van een huis is stressvol voor alle partijen. Er moet veel gebeuren in een korte periode en er kunnen grote gevolgen zijn als er iets doorheen valt. Het proces kan vooral stressvol zijn voor kopers, die een complex, soms onbekend proces moeten doorlopen en een veelvoud aan gewichtige beslissingen moeten nemen met betrekking tot wat waarschijnlijk de duurste aankoop van hun leven is. Neem de tijd om vertrouwd te raken met het escrow-proces en de mogelijke valkuilen ruim van tevoren en je zult emotioneel, intellectueel en financieel voorbereid zijn om de race te beëindigen. (Zie voor meer informatie: 13 stappen om een onroerendgoeddeal te sluiten .)