3/27 Hypotheek met variabele rente (3/27 ARM)
Een 3/27 hypotheek met variabele rente, of 3/27 ARM, is een 30-jarige hypotheek die vaak wordt aangeboden aan subprime-leners, wat betekent dat mensen met lagere kredietscores of een geschiedenis van achterstallige vorderingen. De hypotheken zijn ontworpen als kortetermijnfinancieringsvehikels die leners de tijd geven om hun krediet te herstellen totdat ze in staat zijn om een hypotheek met gunstiger voorwaarden te herfinancieren.
Inzicht in 3/27 Hypotheken met instelbare rente (3/27 ARM)
3/27 hypotheken met instelbare rente, of 3/27 ARM's, hebben een rentevaste periode van drie jaar, die over het algemeen lager is dan de huidige rentetarieven voor een conventionele hypotheek van 30 jaar. Maar na drie jaar en voor de resterende 27 jaar van de lening, zweeft de rente op basis van een index, zoals de London Interbank Aangeboden Rate (Libor) of het rendement op Amerikaanse schatkistcertificaten voor een jaar. De bank voegt ook een marge bovenop de index toe; het totaal staat bekend als de spread of de volledig geïndexeerde rentevoet. Deze rentevoet is doorgaans aanzienlijk hoger dan de initiële driejaars vaste rentevoet, hoewel 3/27 hypotheken meestal een plafond hebben. Gewoonlijk bereiken deze leningen een renteverhoging van 2 procent per aanpassingsperiode, die elke zes of twaalf maanden kan plaatsvinden. Dit betekent dat de rente met twee volle punten kan stijgen, niet met 2 procent van de huidige rente. Er kan ook een 'life-of-the-loan'-limiet van 5 procent of meer zijn. Om betalingsschokken te voorkomen wanneer de rente zich begint aan te passen, zijn kopers van 3/27 hypotheken meestal van plan de hypotheek binnen de eerste drie jaar te herfinancieren.
Een geweldige prijs maar een riskante deal
Een serieus risico voor leners is dat ze het zich niet kunnen veroorloven hun lening binnen drie jaar te herfinancieren. Dit kan te wijten zijn aan een rating die nog steeds niet-standaard is, of een daling van de waarde van hun woning, of gewoon marktkrachten die ervoor zorgen dat de rente over de hele linie stijgt. Bovendien hebben veel 3/27 hypotheken boetes voor vooruitbetaling, waardoor herfinanciering duur is.
Veel 3/27 hypotheekleners herkennen niet hoeveel hun maandelijkse betalingen na drie jaar stijgen. Stel bijvoorbeeld dat een lener een lening van $ 250.000 aangaat met een initiële teaserrente van 3, 5 procent. Dat is een prima hypotheekrente in het begin, maar laten we aannemen dat na drie jaar de LIBOR-index 3 procent is en de marge van de bank 2, 5 procent. Dat komt neer op een volledig geïndexeerd tarief van 5, 5 procent, wat binnen de 2-punts jaarlijkse cap van de lening ligt. 'S Nachts gaat de maandelijkse betaling van $ 1.123 tot $ 1.483, een verschil van $ 360. Dat is veel kruideniersgeld. Omdat betalingen zo aanzienlijk kunnen stijgen, moeten leners zorgvuldig plannen voordat ze een 3/27 hypotheek afsluiten.