5 dingen die u vooraf moet laten goedkeuren voor een hypotheek

Winkelen voor een huis is misschien spannend en leuk, maar serieuze huizenkopers moeten het proces starten in het kantoor van een geldschieter, niet in een open huis.

Potentiële kopers profiteren op verschillende manieren door overleg te plegen met een geldgever en een pre-goedkeuringsbrief te verkrijgen. Ten eerste hebben ze de mogelijkheid om leningopties en budgettering met de kredietgever te bespreken. Ten tweede zal de geldschieter het krediet van de koper controleren en eventuele problemen oplossen. De koper van het huis leert ook het maximale bedrag dat hij kan lenen, wat de prijsklasse helpt bepalen.

Potentiële kopers moeten voorzichtig zijn om hun comfortniveau met een bepaalde huisbetaling te schatten in plaats van onmiddellijk naar de bovenkant van hun bestedingslimiet te streven. Ten slotte verwachten de meeste verkopers dat kopers een goedkeuringsbrief hebben en eerder bereid zijn te onderhandelen met degenen die bewijzen dat zij financiering kunnen verkrijgen.

Belangrijkste leerpunten

• Ernstige huizenkopers moeten het proces starten in het kantoor van een geldschieter, niet in een open huis.
• De aanbetaling, uitgedrukt als een percentage van de verkoopprijs, verschilt per type lening.
• Lenders willen ervoor zorgen dat ze alleen lenen aan leners met een vast dienstverband.

Pre-kwalificatie versus pre-goedkeuring

Een pre-kwalificatie van een hypotheek kan nuttig zijn als een schatting van hoeveel iemand zich kan veroorloven om aan een huis te besteden, maar een pre-goedkeuring is veel waardevoller. Het betekent dat de kredietgever het krediet van de potentiële koper heeft gecontroleerd en de documentatie heeft geverifieerd om een ​​specifiek leenbedrag goed te keuren (de goedkeuring duurt meestal een bepaalde periode, zoals 60 tot 90 dagen). Definitieve lening goedkeuring vindt plaats wanneer de koper een taxatie heeft gedaan en de lening wordt toegepast op een onroerend goed.

5 dingen die u nodig hebt om vooraf een hypotheek te krijgen

Vereisten voor voorafgaande goedkeuring

Verzamel de onderstaande informatie om klaar te zijn voor het pre-goedkeuringsproces.

1. Bewijs van inkomen

Kopers moeten doorgaans W-2-loonstaten van de afgelopen twee jaar overleggen, recente loonstroken met inkomsten en de inkomsten van het afgelopen jaar, bewijs van eventuele extra inkomsten zoals alimentatie of bonussen, en de belasting van de twee meest recente jaren komt terug.

De meeste huizenverkopers zullen eerder bereid zijn om te onderhandelen met degenen die het bewijs hebben dat ze financiering kunnen krijgen.

2. Bewijs van activa

De lener heeft bankafschriften en overzichten van beleggingsrekeningen nodig om te bewijzen dat hij geld heeft voor de aanbetaling en de sluitingskosten, evenals kasreserves.

De aanbetaling, uitgedrukt als een percentage van de verkoopprijs, verschilt per type lening. De meeste leningen hebben als eis dat de koper een particuliere hypotheekverzekering (PMI) moet afsluiten of een hypotheekverzekering of een financieringsvergoeding moet betalen, tenzij deze ten minste 20% van de aankoopprijs vastlegt. Naast de aanbetaling is de voorafgaande goedkeuring ook gebaseerd op de FICO-kredietscore van de koper, de schuld-tot-inkomstenverhouding (DTI) en andere factoren, afhankelijk van het type lening.

Alle leningen, behalve jumbo's, zijn conform, wat betekent dat ze voldoen aan de richtlijnen van de overheid (Fannie Mae en Freddie Mac). Sommige leningen, zoals HomeReady (Fannie Mae) en Home Possible (Freddie Mac), zijn bedoeld voor huizenkopers met een laag tot gemiddeld inkomen of starters.

Veterans Affairs (VA) -leningen, waarvoor geen geld hoeft te worden uitgekeerd, zijn bestemd voor Amerikaanse veteranen, dienstleden en niet-hertrouwde echtgenoten. Een koper die geld ontvangt van een vriend of familielid om te helpen met de aanbetaling, heeft mogelijk een geschenkbrief nodig om te bewijzen dat het geld geen lening is.

De onderstaande grafiek geeft een overzicht van veelvoorkomende soorten leningen en de basis (en sterk variërende) vereisten voor elk. In de kolom DTI-ratio, waar twee cijfers verschijnen, verwijst de eerste naar alleen de woningschuld en de tweede naar alle schuld. Onder PMI / MIP / Fee geven twee cijfers gescheiden door een schuine streep (/) een voorafbetaling aan, gevolgd door een jaarlijkse vergoeding (maandelijks betaald). Alle hypothecaire leningen hebben aanvullende vereisten die hier niet worden vermeld.

* VA-financieringskosten bedragen 2, 15% voor de eerste lening en 3, 3% voor de volgende leningen.

3. Goed krediet

De meeste geldschieters vereisen een FICO-score van 620 of hoger om een ​​conventionele lening goed te keuren, en sommigen vereisen zelfs die score voor een lening van de Federal Housing Administration. Kredietverstrekkers reserveren doorgaans de laagste rentetarieven voor klanten met een kredietscore van 760 of hoger. FHA-richtlijnen staan ​​goedgekeurde leners met een score van 580 of hoger toe om slechts 3, 5% te betalen. Degenen met lagere scores moeten een grotere aanbetaling doen. Kredietverstrekkers werken vaak met kredietnemers met een lage of matig lage kredietscore en stellen manieren voor om hun score te verbeteren.

De onderstaande grafiek toont uw maandelijkse hoofdsom en rente (PI) betaling voor een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar op basis van een reeks FICO-scores voor drie veel voorkomende leningsbedragen. (Aangezien rentetarieven vaak veranderen, gebruikt u deze FICO Loan Savings Calculator om scores en tarieven dubbel te controleren.) Merk op dat bij een lening van $ 250.000 een persoon met een FICO-score in het laagste bereik (620-639) $ 1.362 per maand zou betalen, terwijl een huiseigenaar in het hoogste bereik (760-850) zou slechts $ 1.128 betalen, een verschil van $ 2.808 per jaar.

Bij de tarieven van vandaag en gedurende de 30 jaar van de lening van $ 250.000, zou een persoon met een FICO-score in het bereik 620-639 $ 240.260 aan rente betalen en een huiseigenaar in het bereik 760-850 zou $ 156.152 betalen, een verschil van meer dan $ 84.000.

4. Werkgelegenheidsverificatie

Lenders willen ervoor zorgen dat ze alleen lenen aan leners met een vast dienstverband. Een geldschieter wil niet alleen de loonstubs van de koper zien, maar zal waarschijnlijk ook de werkgever bellen om de werkgelegenheid en het salaris te verifiëren. Een geldgever wil misschien contact opnemen met de vorige werkgever als een koper recent van baan is veranderd.

Zelfstandige kopers moeten voor aanzienlijk extra papierwerk zorgen met betrekking tot hun bedrijf en inkomen. Volgens Fannie Mae, factoren die van invloed zijn op het goedkeuren van een hypotheek voor een zelfstandige kredietnemer zijn onder meer de stabiliteit van het inkomen van de kredietnemer, de locatie en aard van het bedrijf van de kredietnemer, de vraag naar het product of de dienst aangeboden door het bedrijf, de financiële kracht van het bedrijf, en het vermogen van het bedrijf om voldoende inkomsten te blijven genereren en distribueren om de kredietnemer in staat te stellen de hypotheek te betalen.

Meestal moeten zelfstandige leners ten minste de belastingaangifte van de laatste twee jaar overleggen alle toepasselijke schema's.

5. Andere documentatie

De geldgever moet het rijbewijs van de kredietnemer kopiëren en heeft het sofinummer (SSN) en de handtekening van de kredietnemer nodig, zodat de kredietgever een kredietrapport kan opvragen. Wees voorbereid op de pre-goedkeuringssessie en later om (zo snel mogelijk) extra papierwerk te verstrekken dat door de kredietgever wordt aangevraagd.

Hoe coöperatiever u bent, hoe soepeler het hypotheekproces.

Het komt neer op

Overleg met een geldschieter vóór het kopen van een huis kan later veel hartzeer besparen. Verzamel papierwerk voor de pre-goedkeuring afspraak, en zeker voordat je op huisjacht gaat.