6 redenen om particuliere hypotheekverzekering te vermijden
Voordat u een huis koopt, moet u idealiter voldoende geld besparen voor een aanbetaling van 20%. Als u dat niet kunt, is het een veilige gok dat uw geldschieter u zal dwingen om een particuliere hypotheekverzekering (PMI) af te sluiten voordat u de lening afsluit, als u een conventionele hypotheek afsluit. Het doel van de verzekering is om de hypotheekmaatschappij te beschermen als u in gebreke blijft.
De FHA heeft een vergelijkbare premie voor hypotheekverzekeringen voor degenen die FHA-hypotheken afsluiten, met enigszins andere regels. Dit artikel gaat over PMI, maar de redenen om dit te vermijden zijn van toepassing op beide soorten leningen.
PMI klinkt als een geweldige manier om een huis te kopen zonder zo veel te sparen voor een aanbetaling. Soms is het de enige optie voor nieuwe huizenkopers. Er zijn echter goede redenen waarom u zou moeten proberen te voorkomen dat PMI nodig is. Hier zijn zes, samen met een mogelijke manier voor degenen zonder een aanbetaling van 20% om het helemaal te omzeilen.
Belangrijkste leerpunten
- Het doel van een PMI-verzekering is om de hypotheekmaatschappij te beschermen als u in gebreke blijft.
- Er zijn goede redenen waarom u zou moeten proberen te voorkomen dat PMI nodig is.
- In sommige omstandigheden kan PMI worden vermeden door een piggyback-hypotheek te gebruiken.
6 redenen om particuliere hypotheekverzekering te vermijden
Zes goede redenen om particuliere hypotheekverzekering te vermijden
- Kosten - PMI kost doorgaans tussen 0, 5% en 1% van het totale geleende bedrag op jaarbasis. U kunt maar liefst $ 1.000 per jaar betalen - of $ 83, 33 per maand - met een lening van $ 100.000, uitgaande van een PMI-vergoeding van 1%. De gemiddelde noteringsprijs van Amerikaanse huizen is volgens Zillow $ 279.000 (vanaf 28 februari 2019), wat betekent dat gezinnen maar liefst $ 233 per maand aan de verzekering kunnen uitgeven. Dat is zoveel als een kleine autobetaling!
- Niet langer aftrekbaar - Tot 2017 was PMI nog steeds fiscaal aftrekbaar, maar alleen als het aangepaste bruto-inkomen van een gehuwde belastingbetaler lager was dan $ 110.000 per jaar. Dit betekende dat veel gezinnen met twee inkomens in de kou bleven. Met de wet belastingaftrek en banen 2017 is de aftrek voor premies voor hypotheekverzekeringen volledig beëindigd, te beginnen in 2018.
- Uw erfgenamen krijgen niets - De meeste huiseigenaren horen het woord 'verzekering' en gaan ervan uit dat hun echtgenoot of kinderen een soort geldelijke vergoeding ontvangen als ze sterven, wat niet waar is. De leningverstrekkende instelling is de enige begunstigde van een dergelijk beleid en de opbrengsten worden rechtstreeks aan de kredietgever betaald (niet indirect aan de erfgenamen). Als u uw erfgenamen wilt beschermen en hen geld voor levensonderhoud wilt verstrekken bij uw overlijden, moet u een afzonderlijke verzekering afsluiten. Laat u niet misleiden door te denken dat PMI iemand anders dan uw hypotheekverstrekker zal helpen.
- Geld weggeven - Huizenkopers die minder dan 20% van de verkoopprijs neerleggen, moeten PMI betalen totdat het totale eigen vermogen van de woning 20% bereikt. Dit kan jaren duren en het komt neer op veel geld dat je letterlijk weggeeft. Om de kosten in een beter perspectief te plaatsen, als een paar dat een huis van $ 250.000 bezit in plaats daarvan de $ 208 per maand zou nemen die ze aan PMI uitgeven en het in een beleggingsfonds beleggen dat een jaarlijks samengesteld rendement van 8% verdiende, zou dat geld binnen 10 jaar groeien tot $ 37.707 (ervan uitgaande dat er geen belastingen zijn afgesloten).
- Moeilijk te annuleren - Zoals hierboven vermeld, hoeft u meestal niet langer PMI te betalen als uw aandelenkapitaal 20% overtreft. Het elimineren van de maandelijkse lasten is echter niet zo eenvoudig als het niet verzenden van de betaling. Veel geldschieters vereisen dat u een brief opstelt met het verzoek om de PMI te annuleren en erop aandringt op een formele beoordeling van de woning voordat deze wordt geannuleerd. Al met al kan dit, afhankelijk van de geldschieter, enkele maanden duren, waarin PMI nog moet worden betaald.
- Betaling gaat door en door - Een laatste probleem dat het vermelden waard is, is dat sommige geldschieters van u verlangen dat u een PMI-contract voor een bepaalde periode onderhoudt. Dus zelfs als u de drempel van 20% hebt bereikt, kunt u nog steeds verplicht zijn om de hypotheekverzekering te blijven betalen. Lees de kleine lettertjes van uw PMI-contract om te bepalen of dit voor u het geval is.
PMI wordt niet automatisch geannuleerd totdat je equity 22% bereikt.
Hoe PMI te vermijden
In sommige omstandigheden kan PMI worden vermeden door een piggyback-hypotheek te gebruiken. Het werkt als volgt: als u een huis wilt kopen voor $ 200.000 maar alleen genoeg geld hebt bespaard voor een aanbetaling van 10%, kunt u een zogenaamde 80/10/10 overeenkomst aangaan. U sluit een lening af van in totaal 80% van de totale waarde van het onroerend goed, of $ 160.000, en vervolgens een tweede lening, piggyback genoemd, voor $ 20.000 (of 10% van de waarde). Ten slotte zet u als onderdeel van de transactie de laatste 10% of $ 20.000 neer.
Door de leningen op te splitsen, kunt u mogelijk de rente op beide aftrekken en PMI helemaal vermijden. Natuurlijk zit er een addertje onder het gras. Heel vaak zijn de voorwaarden van een piggyback-lening riskant. Velen zijn leningen met een aanpasbare rente, bevatten ballonbepalingen of hebben een looptijd van 15 of 20 jaar (in tegenstelling tot de meer standaard 30-jarige hypotheek). (Voor gerelateerde informatie, zie "Hoe te voorkomen dat u een particuliere hypotheekverzekering - PMI betaalt")
Het komt neer op
PMI is duur. Tenzij u denkt dat u binnen een paar jaar 20% eigen vermogen in huis kunt bereiken, is het waarschijnlijk logisch om te wachten tot u een grotere aanbetaling kunt doen of een minder dure woning kunt overwegen, die een aanbetaling van 20% oplevert betaling betaalbaarder.