9 dingen om te weten voordat u uw hypotheek herfinanciert

Herfinancieringsaanvragen vormen volgens de Mortgage Bankers Association (MBA) een belangrijk deel van alle hypotheekaanvragen. Voor een deel kan dit komen doordat de relatief lage hypotheekrente huiseigenaren ertoe heeft aangezet hun financiën te herstructureren.

Of een hypotheekherfinanciering geschikt is voor u, hangt echter meer af van individuele omstandigheden dan de hypotheekrente van deze week. Hier zijn negen belangrijke overwegingen die u moet controleren voordat u een thuisfinanciering aanvraagt.

1. Ken het eigen vermogen van uw huis

De eerste kwalificatie die u nodig heeft om te herfinancieren is het eigen vermogen in uw huis. Het goede nieuws is dat de huiswaarde is gestegen en dat het aandeel huiseigenaren onder water aanzienlijk is gedaald, aldus Len Kiefer, plaatsvervangend hoofdeconoom van Freddie Mac. Toch hebben sommige huizen hun waarde niet herwonnen en hebben sommige huiseigenaren een laag eigen vermogen. Herfinanciering met weinig of geen eigen vermogen is niet altijd mogelijk met conventionele geldschieters, maar sommige overheidsprogramma's zijn beschikbaar. De beste manier om erachter te komen of u in aanmerking komt voor een bepaald programma, is door een geldschieter te bezoeken en uw individuele behoeften te bespreken. Huiseigenaren met een eigen vermogen van ten minste 20% zullen het gemakkelijker hebben om in aanmerking te komen voor een nieuwe lening.

2. Ken uw credit score

Kredietverstrekkers hebben de afgelopen jaren hun normen voor goedkeuringen van leningen aangescherpt, dus sommige consumenten zullen misschien verrast zijn dat ze zelfs met goed krediet niet altijd in aanmerking komen voor de laagste rentetarieven. Doorgaans willen kredietverstrekkers een kredietscore van 760 of hoger zien om in aanmerking te komen voor de laagste hypotheekrente. Leners met een lagere score kunnen nog steeds een nieuwe lening krijgen, maar de rentetarieven of kosten die ze betalen, kunnen hoger zijn.

Belangrijkste leerpunten

• Voordat u beslist of u uw hypotheek al dan niet wilt herfinancieren, moet u ervoor zorgen dat u voldoende eigen vermogen hebt - ten minste 20% maakt het gemakkelijker om in aanmerking te komen voor een lening.
• Controleer of uw creditscore ten minste 760 is en uw schuld / inkomen-ratio 36% of minder is.
• Kijk in termen, rentetarieven en herfinancieringskosten - inclusief punten en of u PMI moet betalen - om te bepalen of het vooruitlopend lenen aan uw behoeften voldoet.
• Zorg ervoor dat u het break-even punt berekent en hoe herfinanciering uw belastingen zal beïnvloeden.

3. Ken uw schuld / inkomen ratio

Als u al een hypothecaire lening hebt, kunt u ervan uitgaan dat u gemakkelijk een nieuwe kunt krijgen. Maar geldschieters hebben niet alleen de lat hoger gelegd voor kredietscores, maar ze zijn ook strenger geworden met schuldquote-ratio's. Hoewel sommige factoren, zoals een hoog inkomen, een lang en stabiel werkverleden of aanzienlijke besparingen, u kunnen helpen in aanmerking te komen voor een lening, willen geldschieters de maandelijkse huisvestingsbetalingen meestal onder maximaal 28% van uw bruto maandinkomen houden. De totale schuldenlast moet 36% of minder bedragen, hoewel sommige kredietverschaffers met enkele aanvullende positieve factoren tot 43% zullen oplopen. Misschien wilt u wat schulden afbetalen voordat u herfinanciert om in aanmerking te komen.

4. De kosten van herfinanciering

Een herfinanciering van een huis kost meestal tussen de 3% en 5% van het totale geleende bedrag, maar leners kunnen verschillende manieren vinden om de kosten te verlagen of ze in de lening op te nemen. Als u voldoende eigen vermogen hebt, kunt u de kosten in uw nieuwe lening opnemen en de hoofdsom verhogen. Sommige geldschieters bieden een "gratis" herfinanciering aan, wat meestal betekent dat u een iets hogere rente betaalt om de sluitingskosten te dekken. Vergeet niet te onderhandelen en rond te shoppen, aangezien sommige herfinancieringskosten door de kredietgever kunnen worden betaald of verlaagd.

5. Tarieven versus de looptijd

Hoewel veel kredietnemers zich richten op de rente, is het belangrijk om uw doelen te bepalen bij de herfinanciering om te bepalen welk hypotheekproduct aan uw behoeften voldoet. Als u uw maandelijkse betalingen zo veel mogelijk wilt verlagen, wilt u een lening met de laagste rentevoet voor de langste termijn. Als u over de looptijd van de lening minder rente wilt betalen, zoek dan naar de laagste rentevoet op de kortste termijn. Kredietnemers die hun lening zo snel mogelijk willen afbetalen, moeten op zoek gaan naar een hypotheek met de kortst mogelijke looptijd waarvoor ze zich kunnen veroorloven.

6. Herfinancieringspunten

Let bij het vergelijken van verschillende hypotheekaanbiedingen op zowel de rentetarieven als de punten. Punten, gelijk aan 1% van het geleende bedrag, worden vaak betaald om de rente te verlagen. Zorg ervoor dat u berekent hoeveel u bij elke lening in punten betaalt, omdat deze aan het einde van de lening worden uitbetaald of in de hoofdsom van uw nieuwe lening worden ingepakt.

Kredietverstrekkers hebben hun normen voor goedkeuringen van leningen de afgelopen jaren aangescherpt, waarbij hogere kredietscores voor de beste rentetarieven en lagere schuld / inkomen-ratio's vereist zijn dan in het verleden.

7. Ken uw break-even punt

Een belangrijke berekening in de herfinancieringsbeslissing is het break-even punt, het punt waarop de herfinancieringskosten worden gedekt door uw maandelijkse besparingen. Daarna zijn uw maandelijkse besparingen volledig van u. Als uw herfinanciering u bijvoorbeeld $ 2.000 kost en u $ 100 per maand bespaart op uw vorige lening, duurt het 20 maanden om uw kosten terug te verdienen. Als u van plan bent uw huis binnen twee jaar te verhuizen of te verkopen, is een herfinanciering in dit scenario misschien niet logisch.

8. Particuliere hypotheekverzekering

Huiseigenaren die minder dan 20% eigen vermogen in hun huis hebben wanneer ze herfinancieren, moeten een particuliere hypotheekverzekering (PMI) betalen. Als u al PMI betaalt onder uw huidige lening, zal dit voor u geen groot verschil maken. Maar sommige huiseigenaren wier huizen sinds de aankoopdatum in waarde zijn gedaald, kunnen ontdekken dat als ze herfinancieren, ze voor het eerst PMI moeten gaan betalen. De verlaagde betalingen als gevolg van een herfinanciering zijn mogelijk niet laag genoeg om de extra kosten van PMI te compenseren. Een geldschieter kan snel berekenen of u PMI moet betalen en hoeveel dit zal toevoegen aan uw huisvestingsbetalingen.

9. Ken uw belastingen

Veel consumenten hebben vertrouwd op hun hypotheekrenteaftrek om hun federale inkomstenbelastingrekening te verlagen. Als u herfinanciert en minder rente begint te betalen, kan uw belastingaftrek lager zijn, hoewel weinig mensen dat beschouwen als een reden om herfinanciering te voorkomen. Het is echter ook mogelijk dat de renteaftrek de eerste paar jaar van de lening hoger is wanneer het rentegedeelte van de maandelijkse betaling groter is dan de hoofdsom. Het vergroten van de omvang van uw lening vanwege het opnemen van contant geld of het verlengen van de sluitingskosten heeft ook invloed op de hoeveelheid rente die u betaalt.

Dat gezegd hebbende, bepalingen van de Tax Cuts and Jobs Act, die in december 2017 van kracht zijn geworden, kunnen invloed hebben op uw wens om de hypotheekrenteaftrek te gebruiken. De nieuwe hogere standaardaftrek - nu $ 24.400 voor gehuwde paren die gezamenlijk een aanvraag indienen, vergeleken met $ 12.700 volgens de vorige wet - kan het inhouden van aftrekposten financieel minder aantrekkelijk maken voor meer belastingbetalers. Maar rijkere huiseigenaren die een grote bestaande hypotheek willen herfinancieren, kunnen nog steeds rente aftrekken tot maximaal $ 1 miljoen aan hypotheekschuld (de limiet voor nieuwe hypotheekschuld is nu $ 750.000 voor huizen gekocht op 15 december 2017 of later). Gezien deze wijzigingen is het verstandig om een ​​belastingadviseur te raadplegen voor individuele informatie over de impact van herfinanciering op uw belastingen.

Het komt neer op

Zoals bij veel financiële transacties, is de herfinanciering van hypotheken complex en vereist dit zorgvuldigheid bij huiseigenaren.

Het is verstandig om een ​​gerenommeerde geldschieter te raadplegen voor snelle antwoorden op enkele van uw zorgen. Dit zal u helpen de belangrijke beslissing te nemen of herfinanciering geschikt is voor u. Als het lijkt alsof het een goede zet is, doe dan het huiswerk voor onderzoek dat hierboven is besproken.