Aangepaste fondsen uit operaties - AFFO
Aangepaste fondsen uit operaties (AFFO) verwijst naar de financiële prestatiemaatstaf die voornamelijk wordt gebruikt bij de analyse van onroerendgoedbeleggingsfondsen (REIT's). De AFFO van een REIT, hoewel onderhevig aan verschillende berekeningsmethoden, is over het algemeen gelijk aan de fondsen van de trust uit operaties (FFO) met aanpassingen gemaakt voor terugkerende kapitaaluitgaven die worden gebruikt om de kwaliteit van de onderliggende activa van de REIT te handhaven. De berekening houdt rekening met de aanpassing aan GAAP straight-lining van huur, leasekosten en andere materiële factoren.
Aangepaste fondsen uit operationele activiteiten begrijpen
Ongeacht hoe professionals uit de branche ervoor kiezen om aangepaste middelen uit operaties (AFFO) te berekenen, wordt het beschouwd als een meer accurate maat voor de resterende kasstroom voor aandeelhouders dan eenvoudige FFO omdat het rekening houdt met huurverhogingen en extra kosten die worden gemaakt door de REIT. Het biedt een nauwkeuriger basisnummer bij het schatten van de huidige waarden en een betere voorspeller van het toekomstige vermogen van REIT om dividenden uit te keren. Dit is een niet-GAAP-maatregel.
Aangepaste fondsen uit operaties berekenen
Voordat de AFFO wordt berekend, moet een analist eerst de middelen van REIT uit operaties (FFO) bepalen. De FFO meet de kasstroom uit een gespecificeerde lijst van activiteiten. FFO weerspiegelt de impact van de lease- en acquisitieactiviteit van REIT, evenals rentekosten. FFO houdt rekening met het nettoresultaat van REIT inclusief afschrijvingen en waardeverminderingen, maar sluit de meerwaarden uit verkoop van onroerend goed uit. De redenen waarom deze winsten niet zijn inbegrepen, zijn dat het eenmalige gebeurtenissen zijn en over het algemeen geen langetermijneffect hebben op het toekomstige winstpotentieel van REIT.
De formule voor FFO is:
FFO = nettoresultaat + amortisatie + afschrijvingen - meerwaarden uit verkoop van onroerend goed
Zodra de FFO is bepaald, kan de AFFO worden berekend. De formule voor AFFO is:
AFFO = FFO + huurverhogingen - kapitaaluitgaven - bedragen voor routineonderhoud
Voorbeeld van een AFFO-berekening
Als voorbeeld van de AFFO-berekening, neem het volgende aan: een REIT had $ 2 miljoen aan netto-inkomsten over de laatste rapportageperiode. Gedurende die tijd verdiende het $ 400.000 door de verkoop van een van zijn eigendommen en verloor het $ 100.000 door de verkoop van een ander. Het rapporteerde $ 35.000 aan afschrijvingen en $ 50.000 aan afschrijvingen. Tijdens de periode waren de netto huurverhogingen $ 40.000; investeringen waren $ 75.000 en routineonderhoud bedroeg $ 30.000.
Op basis van deze informatie kan de FFO worden berekend als:
FFO = $ 2.000.000 + $ 35.000 + $ 50.000 - ($ 400.000 - $ 100.000) = $ 1.785.000
Hieruit wordt de AFFO berekend als:
AFFO = FFO + $ 40.000 - $ 75.000 - $ 30.000 = $ 1.785.000 - $ 65.000 = $ 1.720.000
Vergelijk beleggingsrekeningen Aanbieder Naam Beschrijving Adverteerder Openbaarmaking × De aanbiedingen die in deze tabel worden weergegeven, zijn afkomstig van samenwerkingsverbanden waarvan Investopedia een vergoeding ontvangt.