De waarheid over onroerendgoedprijzen

De onroerend goed-theorie van de leek gaat ongeveer als volgt: de pelgrims kwamen aan. Ze begonnen het land te gebruiken. Er kwamen meer Europeanen. De vraag naar land was zo hoog dat indianen werden weggedrukt om ruimte te maken voor de nieuw aangekomen kolonisten. Meer land kan niet worden gebouwd, dus de vraag en prijzen zullen altijd stijgen, waardoor onroerend goed een geweldige investering is.

Helaas is de formule niet zo eenvoudig. Hier nemen we een kijkje op onroerendgoedprijzen en de al lang bestaande theorie dat ze voor onbepaalde tijd zullen stijgen.

Belangrijkste leerpunten

• De huizenprijzen groeiden in 2004 voor het laatst gezond, voordat de vastgoedmarkt afvlakte.
• Sindsdien zijn de huiswaarden in sommige delen van het land gestegen vanwege de sterke vraag en het lage aanbod, hoewel de meeste delen hun pre-crisisniveau nog steeds niet hebben bereikt.
• Potentiële huizenkopers moeten zich niet richten op nationale trends, omdat de prijzen variëren tussen staten en zelfs naburige steden.
• Lage hypotheekrente heeft een indirect effect op de huizenprijzen, omdat consumenten bereid zijn meer schulden aan te gaan als het krediet goedkoop is.

Historische prijzen

Voorafgaand aan de goed gepubliceerde uitbarsting van de huizenbubbel en de daaruit voortvloeiende vastgoedcrash die in 2007 echt begon, leken historische gegevens over de huizenprijzen van de National Association of Realtors (NAR) de theorie van eindeloos stijgende prijzen te ondersteunen. De onderstaande grafiek volgt de mediane huizenprijzen van 1968 tot 2004, met een gemiddelde jaarlijkse stijging van 6, 4%, zonder een enkele daling gedurende de periode van 36 jaar.

Figuur 1: Gemiddelde huizenprijzen van 1968 tot 2004

Bron: National Association of Realtors

Wat de gegevens niet laten zien

Helaas voor huiseigenaren was 2004 het laatste jaar van gezonde groeicijfers voordat de markt afvlakte. Tegen 2006 toonden de NAR-gegevens slechts een toename van 1%. Daarna kenden de markten een ongekende daling.

De prijzen begonnen nationaal te dalen in 2007. Ze daalden opnieuw in 2008 en opnieuw in 2009. Medio 2010 zakten de huizenprijzen terug naar het niveau van 2004 in een stagnerende markt. Wat tientallen jaren leek op een enkeltje voor groeiende winst, was volgens gegevens van Standard & Poor's in slechts enkele jaren met meer dan 30% gedaald.

De prijzen zijn gestegen als gevolg van de grotere vraag en een daling van het aanbod op de markt in veel delen van het land, maar veel gebieden hebben nog steeds niet het niveau bereikt waarop ze zich bevonden voordat de crisis toesloeg. Voeg daar het feit aan toe dat de kredietnormen strenger zijn geworden en mensen hierdoor uit de markt worden gedreven.

Zelfs voordat de cijfers de verkeerde kant op gingen, gaven de verkoopprijstrendsgegevens een onvolledig beeld. De National Association of Home Builders meldde dat de gemiddelde woninggrootte in Amerika 983 vierkante voet was in 1950, 1500 vierkante voet in 1970 en 2.349 vierkante voet in 2004. Deze trend zette zich door in de eerste helft van de jaren 2000, waarna deze begon enigszins achteruitgaan.

Nu de grootte van huizen groter wordt en de inflatie bijdraagt ​​aan de kosten van bouwmaterialen, is het logisch dat de huizenprijzen zouden stijgen. Maar wat gebeurt er als inflatie buiten beschouwing wordt gelaten? "> Grote Depressie, Tweede Wereldoorlog, de jaren 1970 en de jaren 1980, zagen allemaal periodes van aanzienlijke prijsdaling. Er zijn ook op andere punten regelmatig kleinere dalingen opgetreden.

Cijfers en trends

Zelfs de nationale trendnummers vertellen slechts een deel van de foto. De trends in de huizenprijzen kunnen sterk verschillen tussen geografische regio's. Een boom in Californië kan een buste in Detroit maskeren. Zelfs binnen dezelfde stad kunnen aantallen sterk variëren. Gebieden die nieuwe groei of gentrificatie ervaren, kunnen een aanzienlijke prijsstijging vertonen, terwijl gebieden in de stad in verval kunnen zijn.

Als u naar de nationale en regionale statistieken kijkt, moet u rekening houden met de realiteit van de markt in uw omgeving. Stijgende prijzen op nationaal niveau helpen u misschien niet als uw stad, staat of buurt achteruitgaat.

Nationale trends geven u mogelijk niet het hele beeld, omdat onroerendgoedwaarden en prijzen variëren tussen staten en naburige steden.

De realiteit

Een ander belangrijk punt om te overwegen wanneer u onroerend goed als een investering beschouwt, is dat het nooit zal renderen tenzij u het verkoopt. Vanuit praktisch oogpunt betekent het zelfs als uw hoofdverblijfplaats in waarde verdubbelt sinds u hem kocht, waarschijnlijk gewoon dat uw onroerendgoedbelasting is gestegen. Alle winst die u ervaart, is slechts een winst op papier totdat u het onroerend goed verkoopt.

Als u ervoor kiest om te verkopen en een ander huis in hetzelfde gebied wilt kopen, onthoud dan dat de prijzen van andere huizen ook zijn gestegen. Om echt een winst uit uw verkoop te boeken, moet u waarschijnlijk naar een kleiner huis in hetzelfde gebied verhuizen, of uit het gebied gaan en een minder dure woning vinden om te wonen.

Hoewel het mogelijk is om het eigen vermogen in uw huis aan te boren door er een lening tegen aan te gaan, is het gebruik van uw huis als geldautomaat in het verleden een dwaze strategie geweest. Niet alleen de rente die u betaalt, komt ten goede aan uw winst, maar de betaling van de lening neemt uw financiële stabiliteit weg. Als de prijs van onroerend goed daalt, bevindt u zich mogelijk in de benijdenswaardige positie om meer aan de lening te moeten betalen dan het huis waard is.

Hypotheekrentes

Hypotheekrente stijgt over het algemeen tijdens perioden van economische groei. Wanneer dit gebeurt, is de arbeidsmarkt gezond en stijgen ook de lonen van mensen. De hypotheekrente is relatief laag sinds de woningmarkt is gecrasht, waardoor woningbezit aantrekkelijker is geworden. De rentevoet voor een 30-jarige hypotheek met vaste rente in mei 2013 bedroeg 3, 35% en blijft vanaf juni 2019 relatief ongewijzigd op 3, 73%. Volgens Freddie Mac hebben lage tarieven aankooptoepassingen gestimuleerd en verwacht het bedrijf verbetering in de woningmarkt door hogere verkoopactiviteiten en lagere prijzen. Hypotheekrapporten voorspellen dat de tarieven eind 2019 rond de 4, 4% -mark zullen liggen, wat betekent dat verhogingen mogelijk worden gedempt.

Dus hoe speelt dit uit voor onroerend goed prijzen? Lagere hypotheekrente hoeft niet noodzakelijkerwijs een directe relatie te hebben met de huizenprijzen, ook al denken we dat dat wel zo is. Maar ze kunnen een indirect effect op hen hebben. Wanneer de tarieven laag zijn, zijn consumenten meer bereid en kunnen het zich veroorloven om meer schulden aan te gaan. Dat komt omdat de kosten van krediet (rente) goedkoop zijn. Stijgende rentetarieven leiden echter meestal tot een zwakkere vraag van kopers.

Is onroerend goed een slechte investering?

Inmiddels denk je misschien dat het geen waarde heeft om een ​​huis te kopen in de hoop dat het na verloop van tijd aan waarde zal winnen. Hoewel het waar is dat je waarschijnlijk geen winst ziet die je kunt uitgeven als je van plan bent om je hele leven in hetzelfde huis te wonen, is er een veel betere kans om een ​​exit-strategie te kopen contante winst.

Overweeg eerst uw motivatie om een ​​huis te kopen. Als je erin wilt leven, moet je stoppen met denken aan winst en verlies. Als u geld wilt verdienen, moet u de transactie invoeren met een exitstrategie. Dit betekent ook dat u een verkoopprijs in uw achterhoofd moet hebben, terwijl u de aankoopprijs van het onroerend goed op de voorgrond houdt.

Wanneer u uw prijs bereikt, verkoopt u het onroerend goed net zoals u een aandeel zou waarderen dat op prijs is gesteld. Dit is misschien geen praktische benadering voor uw primaire woning, afhankelijk van uw levensstijl, maar het is precies wat veel onroerendgoedbeleggers doen wanneer ze onroerend goed kopen - renoveren en verkopen. Vergeet niet dat prijzen niet altijd omhoog gaan.

In het verleden heeft Japan de huizenprijzen zelfs nog meer zien dalen. Dat betekent niet dat die prijzen niet terug zullen keren naar winstgevend gebied, maar houd er rekening mee dat het in sommige gevallen erg lang kan duren.

Het komt neer op

Met geschiedenis als leidraad, zouden de meeste huiseigenaren er goed aan doen om een ​​plek te kopen die ze eigenlijk hopen te bewonen, de hypotheek snel afbetalen, daar tot hun pensioen wonen, dan inkrimpen en naar een minder duur huis verhuizen. Het is geen zekere gok, maar deze strategie verhoogt de kans om winst te maken.