Defeasance verlaagt de tarieven voor commercieel onroerend goed

Commerciële onroerendgoedbeleggers die voorstander zijn van vastrentende schuldfinanciering, moeten af ​​en toe boetes betalen wanneer ze hun schuld betalen vóór de vervaldatum van hun lening. Van de verschillende vooruitbetalingsopties is defeasance degene die de grootste flexibiliteit en potentiële financiële voordelen biedt wanneer de rentetarieven stijgen.

Wat is defeasance?

Defeasance, zoals de naam al doet vermoeden, is een methode voor het verlagen van de vereiste kosten wanneer een kredietnemer besluit om een ​​lening met commercieel vast onroerend goed vooraf te betalen. In plaats van contant geld aan de kredietgever te betalen, biedt de ontleningsoptie de kredietnemer de mogelijkheid om een ​​ander kasstroomactief in te wisselen voor het oorspronkelijke onderpand van de lening.

Het nieuwe onderpand (normaal Schatkisteffecten) is meestal veel minder riskant dan de oorspronkelijke commerciële onroerendgoedactiva. In dit scenario is de geldschieter veel beter af omdat hij dezelfde kasstroom ontvangt en in ruil daarvoor een veel betere, voor risico gecorrigeerde investering ontvangt. Hoewel het voordeel van defeasance voor de kredietgever duidelijk is, kunnen leners ook aanzienlijk profiteren. Als de rente op leningen hoger wordt dan die van de hypotheek, kunnen leners waarde creëren en contant geld in hun zakken steken bij vooruitbetaling. Omdat defeasance een optie is die wordt aangeboden tijdens de onderhandelingen over een commerciële vastgoedlening, moeten leners dit overwegen om de mogelijkheid te behouden om met hun financiering waarde te creëren.

Reden voor defeasance

Commerciële vastgoedleningen met variabele rente zijn een geschikte methode voor de financiering van kortetermijnbehoeften zoals bouw- of overbruggingsfinanciering, die kapitaal wordt geleend aan vastgoedeigenaren in de lease-upfase; het wordt terugbetaald wanneer het onroerend goed uiteindelijk cashflow oplevert.

Hoewel het renterisico hoog is en er geen limiet is aan het financiële nadeel, zullen sommige leners langetermijnfinanciering met variabele rente aangaan. Dit gebeurt vaak wanneer er een grote kans is dat een onroerend goed met cashflow wordt verkocht voordat de lening afloopt.

Leners gebruiken om verschillende redenen financiering met variabele rente. Een belangrijke reden is om de boetes voor vooruitbetaling te omzeilen die kredietverstrekkers nodig hebben voor vooruitbetalingen van schulden met een vaste rente. Bij financiering met variabele rente lopen kredietverstrekkers geen herbeleggingsrisico omdat de rentetarieven met de markt meegaan. Bij terugbetaling kunnen de middelen vervolgens opnieuw worden uitgeleend tegen dezelfde marktkoersen.

Risico's voor geldschieters

Vastrentende financiering heeft het potentieel om financiële verliezen te creëren of de opbrengst van een geldgever te verminderen wanneer kapitaal wordt terugbetaald en vervolgens tegen lagere markttarieven wordt uitgeleend. Vanwege het potentieel voor herbeleggingsrisico, vereisen kredietverstrekkers meestal een soort vooruitbetalingsboete van degenen die tegen een vaste rente lenen. Oorspronkelijk hadden kredietverstrekkers 'rendementsbehoud' nodig, hetgeen voorschreef dat kredietnemers het renteverschil (tussen de rentevoet en de geldende marktrente) op het prepaid kapitaal betalen voor de resterende looptijd van de lening. Omdat er kansen en financiële kosten verbonden zijn aan het ontstaan ​​van nieuwe hypotheekactiva, werd defeasance ontworpen als een manier om het herbeleggingsrisico en de noodzaak om opnieuw betaald kapitaal opnieuw te lenen te elimineren.

Defeasance stelt leners in staat om het onderpand van hun leningen te vervangen door activa die dezelfde kasstromen bieden als de oorspronkelijke lening. Dankzij deze activawisseling kunnen kredietverstrekkers hun verwachte rendement gedurende de hele looptijd van de lening blijven ontvangen zonder nieuwe leningmogelijkheden te moeten vinden om het vooruitbetaalde kapitaal te vervangen. Zoals eerder vermeld, vermindert de uitwisseling van een minder risicovol actief (US Treasuries in plaats van een commercieel onroerend goed) het totale risico van de investering van de kredietgever. Dit is een nog groter voordeel voor instellingen die deze hypotheken beveiligen. Door de kans te vergroten dat de beleggers alle gecontracteerde betalingen van rente en hoofdsom ontvangen, verhoogt defeasance de waarde van door hypotheek gedekte effecten, evenals de winst van kredietverstrekkers, aanzienlijk.

Voordelen en problemen voor leners

In tegenstelling tot rendementsbehoud biedt defeasance opwaarts potentieel voor leners wanneer de marktrente hoger is dan de gecontracteerde leningrente. Opbrengstonderhoud wordt een boete genoemd, omdat leners worden onderworpen aan een soort betaling, ongeacht in welke richting de markttarieven bewegen. Het is meestal gestructureerd als het hoogste van de opbrengstonderhoudsberekening of een percentage van het vooruitbetaalde bedrag. Omdat voor defeasance de aankoop van schatkistobligaties nodig is, heeft de koersbeweging direct invloed op de kosten van deze activa en bepaalt of defeasance een kost of een meevaller zal zijn bij vooruitbetaling.

In de meeste gevallen omvat defeasance de aankoop van schatkistobligaties met looptijden gelijk aan de resterende looptijd van de lening, met couponrente die de nodige inkomsten opleveren om de gecontracteerde periodieke rente en hoofdbetalingen te compenseren. Deze obligaties worden vervolgens toegewezen aan een defeasance trust die de periodieke kasstromen doorgeeft aan de kredietgever totdat de obligaties rijpen. Afhankelijk van het verschil tussen de tarieven van de obligaties die nodig zijn om de leningen te dekken en de markttarieven, zullen de schatkistobligaties handelen voor een korting of een premie.

Wanneer de rente stijgt, verliezen staatsobligaties (of andere vastrentende beleggingen) hun waarde en worden ze goedkoper. Wanneer dit gebeurt, kunnen leners de vereiste obligaties kopen voor minder dan wat nodig is om de lening vooruit te betalen, wat resulteert in extra contant geld in hun zakken. In de omgekeerde situatie, wanneer de rente daalt, worden vastrentende beleggingen duurder. Dit vereist dat de lener bij vooruitbetaling een hoger bedrag dan het leensaldo betaalt. Het nadeel is dat de berekening van de rendementsbehoud exact hetzelfde bedrag aan extra kapitaal oplevert dat nodig is om de lening af te lossen. Hierbij wordt geen rekening gehouden met transactiekosten die zouden worden gemaakt om de obligaties te kopen die nodig zijn om de lening af te lossen. Deze kosten variëren afhankelijk van de bid-ask spread of de krachten van vraag en aanbod voor de obligaties. Positief is dat defeasance gunstig is, terwijl voor opbrengstonderhoud nog enige boete moet worden betaald.

De defeasance-optie biedt leners met een vaste rente voordelen ten opzichte van degenen die kiezen voor rendementsonderhoud of langetermijnfinanciering met variabele rente. Het is een goede tactische beslissing voor leners die vinden dat ze de vaardigheid hebben om rentebewegingen te voorspellen. Het is ook een goede keuze voor onroerendgoedbeleggers die weten dat ze hun onroerend goed op korte termijn moeten verkopen, maar zich zorgen maken over de mogelijke toename van de schuldendienst als ze ervoor kiezen om schuld met variabele rente te gebruiken.

Kredietnemers die schulden op portefeuilleniveau gebruiken (een lening die is onderpand door meerdere commerciële objecten) merken dat geldschieters soms van kredietnemers verlangen dat ze een groter percentage van een lening terugbetalen dan de waardebijdrage van een actief aan de portefeuille. Deze situatie ontstaat wanneer de kredietgever van mening is dat een kredietnemer een actief verkoopt dat minder risicovol is dan de resterende activa in de portefeuille. Omdat de portefeuille riskanter wordt naarmate het minder risicovolle bezit is, hebben kredietverstrekkers een vooruitbetalingsbedrag nodig dat hen compenseert voor het grotere risico, waardoor de resterende portefeuille effectief wordt afgebouwd en het hefboomeffect van de belegger wordt verlaagd.

Omdat defeasance resulteert in de uitwisseling van een minder risicovol actief dan het onderpand, kunnen leners na de verkoop van een actief hetzelfde schuldpercentage in de portefeuille houden. Met instemming van de kredietgever kan het mogelijk zijn om het schuldpercentage op de resterende activa te verhogen wanneer de aflossing wordt uitgevoerd.

Een ander voordeel voor leners is dat geldschieters meestal geen enkele vorm van betaling nodig hebben, hetzij vooraf of door de rentetarieven te verhogen, om de defeasance-optie te ontvangen. Als de tarieven stijgen, is er potentieel voor waardecreatie voor de kredietnemer; daarom is het denkbaar dat kredietverstrekkers een vergoeding zouden kunnen vragen voor de verkoop van de optie.

Het komt neer op

Kredietnemers moeten op de hoogte zijn van hun vooruitbetalingsopties, zodat ze de juiste beslissingen voor activabeheer nemen. In periodes van significante renteverhogingen kan het bijvoorbeeld de voorkeur verdienen om een ​​suboptimaal commercieel actief te verkopen vanwege de waarde die wordt gecreëerd door de lening af te lossen. Het nadeel is dat het zinvol is om een ​​actief vast te houden, zelfs na optimalisatie van de waarde. De resterende tijd op de lening bij vooruitbetaling heeft rechtstreeks invloed op de vooruitbetalingskosten. Alle zaken zijn gelijk en de boetes voor vooruitbetaling verdwijnen na verloop van tijd.

Bij het onderhandelen over de voorwaarden van een lening voor commercieel onroerend goed moeten leners vragen om de mogelijkheid om hun vastrentende leningen af ​​te lossen, zelfs als ze niet van plan zijn de verplichting vóór de vervaldag vooruit te betalen. Het duidelijke voordeel dat defeasance biedt ten opzichte van andere vooruitbetalingsopties is aanzienlijk vanwege het vermogen om een ​​inkomstengenererend evenement te creëren wanneer de marktrente stijgt. Het is denkbaar dat tijdens periodes van stijgende rentevoeten onroerendgoedeigenaren die voor financiering tegen een vaste rente kiezen, meerwaarden op hun schuldverplichtingen kunnen realiseren die de dalingen van de vastgoedwaarden meer dan kunnen compenseren. Beleggers die financiële hefboomwerking gebruiken om onroerend goed te kopen om vervolgens te worden verkocht, moeten financiering met vaste rente met de defeasance-optie beschouwen als een aantrekkelijk alternatief voor financiering op korte termijn met variabele rente.