Oordeel over tekortkomingen
Een oordeel over tekortkomingen is een uitspraak van een rechtbank tegen een schuldenaar die in verzuim is met een beveiligde lening, wat aangeeft dat de verkoop van een onroerend goed om de lening terug te betalen niet de openstaande schuld volledig dekte. Het is meestal een retentierecht dat op de schuldenaar wordt geplaatst voor verder geld.
UITBREIDING Oordeel tekort
Meestal in verband met hypotheekafschermingen, kan het wettelijke principe van een tekortoordeel van toepassing zijn op elke beveiligde lening waarbij het onroerend goed wordt verkocht voor minder dan het verschuldigde bedrag, zoals een autolening.
Woninghypotheken zijn ontworpen om de mogelijkheid van een tekort te voorkomen door kredietnemers te verplichten aanbetalingen te doen en leningen te baseren op de geschatte waarde van het onroerend goed. In theorie zorgen die waarborgen ervoor dat de kredietgever het onroerend goed kan verkopen om een lening terug te verdienen. Maar in een neergang van onroerend goed zoals die plaatsvond na de marktcrash van 2008, kunnen huizenwaarden onder de waarde van de uitstaande lening vallen.
Overweeg bijvoorbeeld een woning, gekocht voor $ 300.000 met een rente van 4% en inclusief een aanbetaling van $ 30.000. De lener gaat na twee jaar in op de lening van $ 270.000, waardoor een hoofdsaldo van $ 256.000 overblijft. De bank verkoopt het huis voor $ 245.000 en zoekt vervolgens een tekortoordeel tegen de kredietnemer voor de uitstaande $ 11.000.
Een hoge lat voor tekortoordelen
Veel staten verbieden oordelen over tekortkomingen na een marktafscherming. Waar dit is toegestaan, moeten kredietverstrekkers in het algemeen via vergelijkbare aanbiedingen en beoordelingen aantonen dat de verkoopprijs redelijk is. Deze beveiliging voorkomt dat een bank een lowball-aanbieding accepteert en het saldo van de lener opeist. Staatswetten tegen claims wegens tekortschietende beoordeling zijn meestal niet van toepassing op tweede hypotheken, zoals leningen voor woningkapitaal.
Zelfs waar toegestaan, is een beoordeling van een tekort niet automatisch. De rechtbank overweegt dit alleen als de geldgever een motie indient of om toekenning vraagt. Als de geldschieter de motie niet indient, acht de rechtbank het geld dat is verkregen uit het afgeschermde eigendom voldoende.
Afgezien van verhinderingen, staan de meeste staten tekortoordelen toe bij zogenaamde short sales, dat is wanneer een bank ermee instemt dat een lener haar huis verkoopt tegen een lagere prijs dan het geleende bedrag. Deze laaggeprijsde verkoop kan plaatsvinden wanneer de onroerendgoedprijzen dalen en een bank probeert haar verlies te beperken door een snelle verkoop, in plaats van door afscherming te gaan. Evenzo zijn oordelen over tekortkomingen gewoonlijk toegestaan in een transactie die bekendstaat als een akte in plaats van afscherming, wanneer de bank ermee instemt om eigendom te nemen in plaats van afscherming.
Een schuldenaar die een beslissing inzake tekortkoming ontvangt, kan om vrijstelling van de kredietgever of andere schuldeisers vragen, een motie indienen om de beslissing te vernietigen of, indien nodig, faillissement aan te gaan. In elk geval, wanneer een schuldenaar "van de haak" wordt ontslagen van de volledige terugbetaling van een lening, wordt de vergeven schuld beschouwd als inkomsten door de IRS en onderworpen aan belastingen.