Fannie Mae: Wat het doet en hoe het werkt

De kans is groot dat je van Fannie Mae hebt gehoord. Maar weet u wat het doet en hoe het werkt?

De Federal National Mortgage Association (FNMA), meestal bekend als Fannie Mae, is een door de overheid gesponsorde onderneming (GSE) opgericht in 1938 door het Congres tijdens de Grote Depressie als onderdeel van de New Deal. Het werd opgericht om de woningmarkt te stimuleren door meer hypotheken beschikbaar te stellen aan kredietnemers met een gemiddeld tot laag inkomen.

Fannie Mae is niet afkomstig van of verstrekt hypotheken aan kredietnemers. Maar het koopt en garandeert hen via de secundaire hypotheekmarkt. Het is zelfs een van de twee grootste kopers van hypotheken op de secundaire markt. De andere is de broer of zus, de Federal Home Loan Mortgage Corporation, of Freddie Mac, een andere door de overheid gesponsorde onderneming opgericht door het Congres.

De vroege dagen

In de vroege jaren 1900 was het geen gemakkelijke taak om een ​​hypotheek te krijgen - laat staan ​​voor een huis. Veel mensen konden het zich niet veroorloven om een ​​aanbetaling te doen en leningen waren bijna altijd op korte termijn - niet zoals die met de lange termijn afschrijvingen die we vandaag kennen. Toen veel van de leningen op dat moment vervielen, vroegen ze normaal gesproken om grote ballonbetalingen van de schuldenaar. Als de huiseigenaar de betaling niet kon doen, zou de bank dit uitsluiten. Toen de Grote Depressie toesloeg, verloor ongeveer 25% van de huiseigenaren hun huis.

Het congres van de Verenigde Staten reageerde hierop door Fannie Mae te creëren. Het doel was om te helpen bij het creëren van een stroom van woningfinanciering die beschikbaar is voor iedereen in elke markt. Dit leidde tot de financiering van langlopende hypotheken met vaste rente, waardoor huiseigenaren hun leningen op elk moment tijdens hun lening konden herfinancieren.

1938

Het jaar dat het congres Fannie Mae creëerde.

In de late jaren 1960 begon Fannie Mae zichzelf te financieren door aandelen en obligaties te verkopen nadat de overheid het uit de federale begroting had verwijderd. Fannie Mae behield echter haar banden met de overheid als een GSE, met een raad van bestuur bestaande uit niet meer dan 13 leden. Het is ook vrijgesteld van lokale en nationale belastingen.

Belangrijkste leerpunten

• Fannie Mae is een door de overheid gesponsorde onderneming die hypotheken beschikbaar stelt aan kredietnemers met een laag en gemiddeld inkomen.
• Het verstrekt geen leningen, maar ondersteunt of garandeert deze op de secundaire hypotheekmarkt.
• Fannie Mae biedt liquiditeit door te investeren in de hypotheekmarkt en leningen te bundelen in door hypotheek gedekte effecten.
• Fannie Mae werd gered door de Amerikaanse overheid na de financiële crisis en werd van de NYSE verwijderd.

Liquiditeit creëren

Door te investeren in de hypotheekmarkt, creëert Fannie Mae meer liquiditeit voor geldschieters zoals banken, spaargeld en kredietverenigingen, waardoor ze op hun beurt meer hypotheken kunnen afsluiten of financieren. De hypotheken die het koopt en garanties moeten voldoen aan strikte criteria. De limiet voor een conventionele lening voor een eengezinswoning in 2019 is bijvoorbeeld $ 484.350 voor de meeste gebieden en $ 726.525 voor gebieden met hoge kosten. Deze gebieden omvatten Hawaii, Alaska, Guam en de Amerikaanse Maagdeneilanden, waar de gemiddelde huizenwaarde met minimaal 115% boven het basisbedrag ligt.

Om een ​​hypotheekverstrekker in aanmerking te laten komen om te worden ondersteund door Fannie Mae, moet deze ermee instemmen geen onethische subprime-kredietpraktijken te gebruiken. Subprime-leningen hebben hogere tarieven dan prime-rente leningen en worden aangeboden aan kredietnemers met een slecht krediet die door de kredietgever als een hoger risico worden beschouwd.

Volgens de website van Fannie Mae leverde het $ 102 miljard aan liquiditeit op om de woningmarkt in het eerste kwartaal van 2019 te financieren. Dit hielp mensen in het hele land ongeveer 527.000 huizen kopen, herfinancieren en huren.

Fannie Mae staat garant voor hypotheken of staat deze niet toe.

Door hypotheek gedekte effecten

Na de aankoop van hypotheken op de secundaire markt, bundelt Fannie Mae deze om hypotheekgedekte effecten (MBS) te vormen. MBS zijn door activa gedekte effecten die zijn gedekt door een hypotheek of een hypotheekpool. De door hypotheek gedekte effecten van Fannie Mae worden gekocht door instellingen zoals verzekeringsmaatschappijen, pensioenfondsen en investeringsbanken. Het garandeert betalingen van hoofdsom en rente op zijn MBS.

Fannie Mae heeft ook een eigen portefeuille, gewoonlijk aangeduid als een bewaarde portefeuille. Dit belegt in eigen hypotheekgedekte effecten en in effecten van andere instellingen. Fannie Mae geeft een schuld uit die agentschapsschuld wordt genoemd om haar behouden portefeuille te financieren.

De financiële crisis

Fannie Mae wordt sinds 1968 openbaar verhandeld. Tot 2010 werd het verhandeld op de New York Stock Exchange (NYSE). Het werd geschrapt na de hypotheek, huisvesting en financiële crisis nadat de voorraad kelderde onder de minimum kapitaalvereisten opgelegd door de New York Stock Exchange. Het handelt nu over de toonbank.

Onethische kredietpraktijken leidden tot de crisis. Tijdens de woningbouwboom in het midden van de jaren 2000 verlaagden kredietverstrekkers hun normen en boden ze leningen aan particulieren aan met een slechte kredietwaardigheid. In 2007 barstte de huizenbubbel en gingen honderdduizenden van deze kredietnemers in gebreke, wat leidde tot de zogenaamde subprime meltdown. Dit had een rimpeleffect op de kredietmarkten, waardoor de financiële markten in een neerwaartse spiraal terechtkwamen en de ergste recessie in decennia in de Verenigde Staten ontstond. (Zie voor meer informatie: Een overzicht van eerdere recessies .)

Overname en redding door de overheid

In de tweede helft van 2008 werden Fannie Mae en Freddie Mac door de regering overgenomen via een conservatorium van het Federal Housing Finance Committee. Destijds garandeerden of hielden beiden de helft van de hypotheken in het land ter waarde van ongeveer $ 5 biljoen. Beiden werden gered voor een bedrag van $ 187, 4 miljard, waardoor ze niet konden instorten. In wezen kwam de Amerikaanse overheid tussenbeide om het vertrouwen in de markten te herstellen door slechte leningen te beloven en een verdere inzinking van de huizenmarkt te voorkomen. Dit leidde op zijn beurt tot een toename van het bedrag aan overheidsschuld, dat op dat moment ongeveer $ 9 triljoen verschuldigd was.

Kredietopties

Fannie Mae biedt nu een aantal verschillende bedrijfsinitiatieven en kredietopties aan huiseigenaren, die samenwerken met geldschieters om mensen te helpen die anders moeite hebben om financiering te krijgen.

• HomeReady Hypotheek: met dit product kunnen huiseigenaren financiering veiligstellen en een huis kopen met een lage aanbetaling. Kredietnemers komen in aanmerking als ze een laag tot matig inkomen hebben en een credit score lager dan 620. Mensen met scores boven 620 krijgen betere prijzen.
• 3% aanbetaling: een andere bron voor huiseigenaren die mogelijk geen toegang hebben tot voldoende middelen om een ​​grote aanbetaling te beveiligen.
• HFA Preferred: Dit programma helpt huiseigenaren toegang te krijgen tot betaalbare financiering via lokale en nationale Housing Finance Agencies en andere geldschieters. Inkomensniveaus voor leners worden bepaald door de HFA en er zijn geen vereisten voor eerste kopers.

Een volledige lijst met producten en hun beschrijving is beschikbaar op de website van Fannie Mae.

Leningwijzigingen

Na de ineenstorting van de hypotheek begon Fannie Mae zich te concentreren op leningwijzigingen. Sinds 2009 heeft Fannie Mae meer dan 1, 5 miljoen leningaanpassingen voltooid. Leningaanpassingen veranderen de voorwaarden van een bestaande hypotheek om kredietnemers te helpen niet in gebreke te blijven met hun hypotheek, waardoor ze worden afgesloten en uiteindelijk hun huis verliezen. Wijzigingen kunnen een lagere rente omvatten of de looptijd van de lening verlengen. Leningaanpassing kan ook maandelijkse betalingen verlagen.

Het komt neer op

Fannie Mae is erin geslaagd om zich om te draaien sinds ze in 2008 op de rand stond. Vandaag is het de grootste financier van 30-jarige hypotheken met vaste rente en blijft het een belangrijk mechanisme voor het vergemakkelijken van het eigenwoningbezit.