Amerikaanse belastingaftrek krijgen voor buitenlands onroerend goed

Meer en meer Amerikanen zoeken in het buitenland naar vakantiehuizen, huurinkomsten en plaatsen om zich te vestigen tijdens hun pensioen - of dat nu vijf of dertig jaar duurt. De fiscale voordelen van onroerend goed in het buitenland zijn vergelijkbaar met die van onroerend goed in de Verenigde Staten, met enkele uitzonderingen.

Belangrijkste leerpunten

• Als u onroerend goed in het buitenland bezit, zijn uw Amerikaanse belastingvoordelen afhankelijk van hoe u het onroerend goed gebruikt.
• U kunt hypotheekrente (maar geen onroerendgoedbelasting) aftrekken als het onroerend goed voor persoonlijk gebruik is.
• Als u huurinkomsten ontvangt, zijn de regels afhankelijk van het aantal dagen dat u de woning gebruikt voor persoonlijk of huurgebruik.

De voordelen die vastgoedeigenaren krijgen van de Amerikaanse belastingwetgeving, zijn afhankelijk van hoe ze het onroerend goed gebruiken. Als u bijvoorbeeld thuis woont, kunt u over het algemeen hypotheekrente aftrekken. Als u het onroerend goed gebruikt voor huurinkomsten, kunt u hypotheekrente en een aantal andere kosten aftrekken, inclusief onroerendgoed- en aansprakelijkheidsverzekering, reparatie- en onderhoudskosten en lokale en lange-afstands reiskosten met betrekking tot het onderhoud van het onroerend goed.

Lees verder om te zien hoe Amerikaanse belastingwetten omgaan met buitenlands eigendom, evenals de fiscale implicaties van de verkoop van het onroerend goed.

Eigendom voor persoonlijk gebruik

Als u het onroerend goed gebruikt als een tweede huis - niet als een huurwoning - kunt u hypotheekrente aftrekken, net zoals u dat zou doen voor een tweede huis in de VS. Voor 2019 kunt u de rente aftrekken die u betaalt over de eerste $ 750.000 ($ 375.000 indien gehuwd afzonderlijk) van gekwalificeerde hypotheekschuld op uw eerste en tweede woning (dat is het totale bedrag). Merk op dat als u uw onroerend goed vóór 16 december 2017 hebt gekocht, u waarschijnlijk de grootvader bent van de vorige aftreklimiet van $ 1 miljoen aan gekwalificeerde hypotheekschuld. Neem contact op met een belastingdeskundige om te weten waar u past.

Net als bij een hoofdverblijfplaats kunt u geen kosten afschrijven zoals nutsvoorzieningen, onderhoud of verzekering, tenzij u aanspraak kunt maken op de aftrek van het thuiskantoor.

Terwijl de hypotheekrenteaftrek hetzelfde is, ongeacht of de woning zich in de VS of in het buitenland bevindt, werken onroerendgoedbelasting anders. Volgens de Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) kunt u geen onroerendgoedbelasting meer aftrekken op buitenlandse eigendommen.

Huurbezit

Belastingregels zijn ingewikkelder als u huurinkomsten op het onroerend goed ontvangt. Er zijn verschillende regels van toepassing, afhankelijk van hoeveel dagen u de woning gebruikt voor persoonlijk in plaats van huurgebruik. Over het algemeen valt u in een van de twee categorieën:

1. U verhuurt het huis voor 14 dagen of minder, en u gebruikt het onroerend goed voor meer dan 14 dagen of 10% van de totale dagen dat het werd verhuurd . U kunt de woning elk jaar maximaal twee weken (14 nachten) aan iemand anders verhuren zonder dat inkomen aan de belastingdienst te melden. Zelfs als u het voor $ 5.000 per nacht verhuurt, hoeft u de huurinkomsten niet te melden zolang u langer dan 14 dagen niet hebt gehuurd. Het huis wordt beschouwd als een persoonlijke woning, waardoor u hypotheekrente kunt aftrekken volgens de standaard regels voor tweede huizen, maar geen huurverliezen of -kosten.
2. U verhuurt het huis voor 15 dagen of meer en gebruikt het voor minder dan 14 dagen of 10% van de dagen dat het huis werd verhuurd. In dit geval beschouwt de IRS de woning als verhuurobject en worden de verhuuractiviteiten als een bedrijf beschouwd. Houd in gedachten: als een lid van uw gezin het huis gebruikt (dat wil zeggen, uw echtgenoot, broers en zussen, ouders, grootouders, kinderen en kleinkinderen), geldt het als een persoonlijke dag tenzij u een eerlijke huurprijs verzamelt. U moet alle huurinkomsten melden bij de belastingdienst, maar het goede nieuws is dat u hiermee huurkosten kunt aftrekken, zoals hypotheekrente, buitenlandse onroerendgoedbelasting, advertentiekosten, verzekeringspremies, hulpprogramma's en vergoedingen die aan beheerders worden betaald. Een opvallend verschil tussen een woning in het buitenland en een woning in het buitenland: uw onroerend goed in het buitenland wordt afgeschreven over een periode van 40 jaar, in plaats van de huidige 27, 5 jaar voor woningen in woonwijken. In beide gevallen wordt de waarde van de structuur (het gebouw) alleen afgeschreven; het land kan niet worden afgeschreven.

Het onroerend goed verkopen

Als u uw huis in het buitenland verkoopt, is de fiscale behandeling vergelijkbaar met de verkoop van een huis in de VS - en verschilt afhankelijk van hoe het onroerend goed is gebruikt. Als u minimaal twee van de laatste vijf jaar in het huis woonde, kwalificeert het als uw hoofdverblijfplaats en kunt u maximaal $ 250.000 aan meerwaarden (of maximaal $ 500.000 voor getrouwde belastingbetalers) uitsluiten van de verkoop. Deze uitsluiting van de primaire woningverkoop is niet van toepassing als de woning niet uw primaire woning was, in welk geval u de gebruikelijke vermogenswinstbelasting verschuldigd bent.

Als u onroerend goed in de VS verkoopt, kunt u mogelijk een 1031-ruil doen (ook wel een soort-achtige ruil genoemd), waarbij u een onroerendgoedbelegging ruilt voor een ander "soort-achtig" onroerend goed, op een uitgestelde belasting. Veel beleggers gebruiken deze strategie om het betalen van vermogenswinsten en afschrijvingsbelastingen uit te stellen.

US Section 1031 staat u toe om een ​​buitenlands onroerend goed alleen te verkopen en te vervangen door een ander buitenlands onroerend goed.

Een belangrijk verschil in de fiscale behandeling van binnenlands en buitenlands onroerend goed is echter dat onroerend goed in de VS niet als gelijksoortig wordt beschouwd voor onroerend goed in het buitenland. US Section 1031 staat alleen binnenlandse-voor-binnenlandse en buitenlandse-voor-buitenlandse uitwisselingen toe.

De VS beschouwt alle eigendommen buiten de VS als gelijksoortig met andere soortgelijke eigendommen buiten de VS, dus het is mogelijk om een ​​huis in Panama te ruilen voor een ander in Panama, of Ecuador of Costa Rica. Het wordt niet als gelijksoortig beschouwd met onroerend goed in de VS.

Dubbele belasting

Als u uw woning in het buitenland exploiteert als huurwoning, kunt u belasting betalen in het land waar de woning zich bevindt. Om dubbele belasting te voorkomen, kunt u een belastingvermindering op uw Amerikaanse belastingaangifte nemen voor alle belastingen die u aan het buitenland hebt betaald met betrekking tot de netto huurinkomsten. Er is echter een maximaal toegestane belastingvermindering: na aftrek van kosten kunt u geen creditering krijgen voor meer dan het bedrag aan Amerikaanse belasting over de huurinkomsten.

Naast het nemen van een belastingvermindering voor eventueel betaalde huurinkomsten, kunt u ook een buitenlandse belastingvermindering claimen als u het onroerend goed verkoopt en vermogenswinstbelasting betaalt in het buitenland.

Het komt neer op

Wanneer u in het buitenland koopt, moet u extra voorzichtig zijn met planning en details. Veel landen hebben regels en voorschriften over wie eigendom kan bezitten en hoe het kan worden gebruikt. Als u een huis in het buitenland koopt, zorg er dan voor dat de transactie wordt uitgevoerd zodat deze uw eigendomsrechten beschermt. In de VS krijgen kopers van onroerend goed het eigendom; dit onderscheid is niet in alle landen zo duidelijk.

Houd er ook rekening mee dat u als buitenlandse eigenaar mogelijk een aantal Amerikaanse belastingformulieren moet indienen, afhankelijk van uw exacte situatie. Als u bijvoorbeeld uw huis in het buitenland verhuurt en een bankrekening opent om huur te innen, moet u een FBAR-formulier (rapport van buitenlandse banken en financiële rekeningen) indienen als de totale waarde van al uw rekeningen $ 10.000 of meer is "voor een gegeven dag van het kalenderjaar. "

Andere vormen omvatten Formulier 5471 - Informatieretournering van Amerikaanse personen met betrekking tot bepaalde buitenlandse bedrijven (als uw eigendom in een buitenlandse onderneming wordt gehouden); en formulier 8858 - Informatieretour van Amerikaanse personen met betrekking tot buitenlandse genegeerde entiteiten (als uw offshore-eigendom in een buitenlandse LLC wordt gehouden).

Omdat buitenlandse eigendomsrechten en belastingwetten ingewikkeld zijn en van tijd tot tijd veranderen, moet u uzelf beschermen door een gekwalificeerde belastingaccountant en / of onroerend goed advocaat te raadplegen, zowel in de VS als in het buitenland.