Rent-to-Own Homes: hoe het proces werkt

Als u zoals de meeste kopers van een huis bent, hebt u een hypotheek nodig om de aankoop van een nieuw huis te financieren. Om in aanmerking te komen, moet u een goede credit score en contant geld hebben voor een aanbetaling. Zonder deze is de traditionele weg naar huisbezit geen optie.

Er is echter een alternatief: een huur-tot-eigen overeenkomst, waarbij u een woning voor een bepaalde tijd huurt, met de optie om het te kopen voordat de huurovereenkomst afloopt. Huur-tot-eigen overeenkomsten bestaan ​​uit twee delen: een standaard huurovereenkomst en een koopoptie. Hier is een overzicht van waar je op moet letten en hoe het rent-to-own-proces werkt. Het is ingewikkelder dan huren en u moet extra voorzorgsmaatregelen nemen om uw belangen te beschermen. Hiermee kun je erachter komen of de deal een goede keuze is als je een huis wilt kopen.

Belangrijkste leerpunten

• Een huur-tot-eigen overeenkomst is een deal waarbij u zich ertoe verbindt om een ​​woning voor een specifieke periode te huren, met de optie om het te kopen voordat de huurovereenkomst afloopt.
• Huur-tot-eigen overeenkomsten omvatten een standaard huurovereenkomst en ook een optie om het onroerend goed op een later tijdstip te kopen.
• Begrijp dat lease-optiecontracten u het recht geven om de woning te kopen wanneer de lease verloopt, terwijl lease-koopcontracten vereisen dat u deze koopt.
• U betaalt huur gedurende de leaseovereenkomst en in sommige gevallen wordt een percentage van de betaling toegepast op de aankoopprijs.
• Met sommige huur-aan-eigen contracten, moet u mogelijk het pand onderhouden en reparaties betalen.

Rent-to-Own-huizen: hoe het proces werkt

Niet-terugbetaalbare kosten vooraf

In een huur-aan-eigen overeenkomst betaalt u (als koper) aan de verkoper een eenmalige, meestal niet-terugbetaalbare, voorafbetaalde vergoeding genaamd de optievergoeding, optiegeld of optie-vergoeding. Deze vergoeding geeft u de optie om het huis op een bepaalde datum in de toekomst te kopen. De optietoeslag is vaak bespreekbaar, omdat er geen standaardtarief is. Toch varieert de vergoeding meestal tussen 2, 5% en 7% van de aankoopprijs.

Lease-optie versus lease-aankoop

Het is belangrijk op te merken dat er verschillende soorten huur-tot-eigen contracten zijn, waarvan sommige consumentvriendelijker en flexibeler zijn dan andere. Lease-optiecontracten geven u het recht, maar niet de verplichting, om de woning te kopen wanneer de huurovereenkomst afloopt. Als u besluit om het onroerend goed niet te kopen aan het einde van de huurovereenkomst, vervalt de optie eenvoudig en kunt u weglopen zonder enige verplichting om huur te blijven betalen of te kopen.

Pas op voor lease-koopcontracten. Hiermee zou je wettelijk verplicht kunnen zijn om het huis aan het einde van de huurovereenkomst te kopen, of je dat nu kunt betalen of niet. Om de optie om te kopen zonder de verplichting te hebben, moet het een lease-optiecontract zijn. Omdat legalese een uitdaging kan zijn om te ontcijferen, is het altijd een goed idee om het contract met een gekwalificeerde onroerendgoedadvocaat te herzien voordat je iets ondertekent, zodat je je rechten kent en precies weet waar je aan begint.

Overeenstemming bereiken over de aankoopprijs

Huur-tot-eigen overeenkomsten moeten specificeren wanneer en hoe de aankoopprijs van de woning wordt bepaald. In sommige gevallen zullen u en de verkoper een koopprijs overeenkomen wanneer het contract wordt ondertekend, vaak tegen een hogere prijs dan de huidige marktwaarde. In andere situaties wordt de prijs bepaald wanneer de huurovereenkomst afloopt, op basis van de dan geldende marktwaarde van het onroerend goed. Veel kopers geven er de voorkeur aan om de aankoopprijs te "vergrendelen", vooral in markten waar de prijzen voor huizen stijgen.

Huur toepassen op de opdrachtgever

U betaalt huur gedurende de leaseperiode. De vraag is of een deel van elke betaling wordt toegepast op de uiteindelijke aankoopprijs. Als u bijvoorbeeld gedurende drie jaar elke maand $ 1.200 aan huur betaalt en 25% daarvan wordt bijgeschreven op de aankoop, verdient u een $ 10.800 huurkrediet ($ 1.200 x 0, 25 = $ 300; $ 300 x 36 maanden = $ 10.800). Meestal is de huur iets hoger dan het gangbare tarief voor het gebied om het huurkrediet dat u ontvangt goed te maken. Maar zorg ervoor dat u weet wat u krijgt voor het betalen van die premie.

In sommige contracten kan alle of een deel van het optiegeld dat u moet betalen, worden toegepast op de uiteindelijke aankoopprijs bij het sluiten.

Rent-to-Own onderhoud aan huis

Afhankelijk van de voorwaarden van het contract, bent u mogelijk verantwoordelijk voor het onderhoud van het onroerend goed en het betalen voor reparaties. Meestal is dit de verantwoordelijkheid van de verhuurder, dus lees de kleine lettertjes van uw contract zorgvuldig. Omdat verkopers uiteindelijk verantwoordelijk zijn voor eventuele kosten, belastingen en verzekeringen van huiseigenaren (het is tenslotte nog steeds hun huis), kiezen ze er meestal voor om deze kosten te dekken. Hoe dan ook, u hebt een verzekeringspolis van de huurder nodig om verliezen aan persoonlijke eigendommen te dekken en aansprakelijkheidsdekking te bieden als iemand gewond raakt terwijl hij thuis is of als u iemand per ongeluk verwondt.

Zorg ervoor dat onderhouds- en reparatievereisten duidelijk in het contract worden vermeld (vraag uw advocaat om uw verantwoordelijkheden uit te leggen). Het onderhouden van het eigendom, bijv. Het gras maaien, de bladeren harken en de goten schoonmaken, enz., Is heel anders dan het vervangen van een beschadigd dak of het op orde brengen van de elektriciteit. Of u nu verantwoordelijk bent voor alles of gewoon het gazon maait, het huis laat inspecteren, een beoordeling bestelt en ervoor zorgt dat de onroerendgoedbelasting up-to-date is voordat u iets ondertekent.

Het onroerend goed kopen

Wat er gebeurt wanneer het contract eindigt, hangt gedeeltelijk af van het type overeenkomst dat u hebt ondertekend. Als u een leaseoptiecontract hebt en het onroerend goed wilt kopen, moet u waarschijnlijk een hypotheek (of andere financiering) krijgen om de verkoper volledig te betalen.

Omgekeerd, als u besluit om het huis niet te kopen of niet in staat bent om de financiering tegen het einde van de leaseperiode veilig te stellen, vervalt de optie en verlaat u het huis, net alsof u andere eigendommen huurt. U verliest waarschijnlijk het tot dan toe betaalde geld, inclusief het optiegeld en verdiende huurkrediet, maar u bent niet verplicht om door te gaan met huren of de woning te kopen.

Als u een huurkoopcontract hebt, bent u mogelijk wettelijk verplicht om het onroerend goed te kopen wanneer de huurovereenkomst afloopt. Dit kan om vele redenen problematisch zijn, vooral als u geen hypotheek kunt afsluiten. Lease-optiecontracten hebben bijna altijd de voorkeur boven lease-aankoopcontracten omdat ze meer flexibiliteit bieden en u niet het risico loopt aangeklaagd te worden als u niet bereid of niet in staat bent om de woning te kopen wanneer de lease verloopt.

Behandel het proces op dezelfde manier als wanneer u een huis zou kopen: doe uw due diligence, onderzoek het gebied, vergelijk prijzen met andere huizen in de buurt, onderzoek het contract en onderzoek de geschiedenis van de verkoper.

De ideale huurkandidaat

Een huurovereenkomst kan een uitstekende optie zijn als u een aspirant-huiseigenaar bent, maar financieel niet helemaal klaar bent. Deze overeenkomsten geven u de kans om uw financiën op orde te krijgen, uw credit score te verbeteren en geld te besparen voor een aanbetaling terwijl u het huis “vergrendelt” dat u wilt bezitten. Als de optiegeld en / of een percentage van de huurprijs in de richting van de aankoopprijs gaat, wat ze vaak doen, krijg je ook wat vermogen op te bouwen.

Terwijl huur-tot-eigen overeenkomsten traditioneel gericht zijn op mensen die niet in aanmerking kunnen komen voor conforme leningen, is er een tweede groep kandidaten die grotendeels over het hoofd zijn gezien door de huur-op-eigen industrie: mensen die geen hypotheek kunnen krijgen op dure, niet-conforme kredietmarkten. “In dure stedelijke vastgoedmarkten, waar jumbo (niet-conforme) leningen de norm zijn, is er een grote vraag naar een betere oplossing voor financieel levensvatbare, kredietwaardige mensen die nog geen hypotheek kunnen krijgen of willen krijgen, ”Zegt Marjorie Scholtz, oprichter en CEO van Verbhouse, een start-up in San Francisco die de huur-aan-eigen markt opnieuw definieert.

"Naarmate huizenprijzen stijgen en meer en meer steden worden geprijsd buiten de conforme leningslimieten en in jumbo-leningen worden gestuwd, verschuift het probleem van consumenten naar de thuisfinancieringssector, " zegt Scholtz. Met strikte automatische acceptatierichtlijnen en 20% tot 40% aanbetalingsvereisten kunnen zelfs financieel bekwame mensen problemen hebben met het verkrijgen van financiering in deze markten.

"Alles wat ongewoon is - bijvoorbeeld in inkomen - gooit goede inkomensverdieners in een 'uitschieter' status omdat verzekeraars ze niet netjes in een doos kunnen passen, " zegt Scholtz. Dit omvat mensen die niet-traditionele inkomens hebben, zelfstandigen of contractwerkers zijn, of een niet-gevestigd Amerikaans krediet hebben (bijv. Vreemdelingen) - en degenen die simpelweg niet de enorme aanbetalingsbanken hebben die 20% tot 40% nodig hebben voor niet-conforme leningen.

Markten met hoge kosten zijn niet de voor de hand liggende plek waar u huurwoningen kunt vinden, wat Verbhouse ongebruikelijk maakt. Maar alle potentiële huur-aan-huis huizenkopers zouden er baat bij hebben als ze proberen hun consumentgerichte functies in huur-op-eigen contracten te schrijven: de optiekosten en een deel van elke huurbetaling kopen de aankoopprijs dollar-voor-dollar omlaag, de huurprijs en de aankoopprijs zijn maximaal vijf jaar vastgehouden en deelnemers kunnen eigen vermogen opbouwen en de markt waarderen, zelfs als ze besluiten niet te kopen. Volgens Scholtz kunnen deelnemers tegen de reële marktwaarde “uitbetalen”: Verbhouse verkoopt de woning en de deelnemer behoudt de marktwaardering plus eventueel eigen vermogen dat ze hebben verzameld via huurinkoopbetalingen.

Voordat u het contract ondertekent

Ook al huur je voordat je koopt, is het een goed idee om dezelfde due diligence te doen alsof je het huis ronduit zou kopen. Als u een huurwoning overweegt, moet u het volgende doen:

• Kies de juiste voorwaarden. Voer een lease-optieovereenkomst in in plaats van een lease-koopovereenkomst.
• Hulp krijgen. Huur een gekwalificeerde onroerendgoedadvocaat in om het contract uit te leggen en u te helpen uw rechten en plichten te begrijpen. Misschien wilt u eerst wat punten bespreken voordat u tekent of de deal vermijden als deze niet gunstig genoeg voor u is.
• Onderzoek het contract. Zorg ervoor dat u begrijpt:
• de deadlines (wat moet er gebeuren wanneer)
• de optiekosten en huurbetalingen - en hoeveel van elk geldt voor de aankoopprijs
• hoe de aankoopprijs wordt bepaald
• hoe u uw koopoptie kunt uitoefenen (de verkoper kan bijvoorbeeld van u verlangen dat u van tevoren schriftelijk op de hoogte wordt gesteld van uw intentie om te kopen)
• of huisdieren zijn toegestaan
• die verantwoordelijk is voor onderhoud, huiseigenaarsrechten, onroerendgoedbelasting en dergelijke.
• Onderzoek het huis. Bestel een onafhankelijke beoordeling, verkrijg een inspectie van het onroerend goed, zorg ervoor dat de onroerendgoedbelasting up-to-date is en zorg ervoor dat er geen pandrechten op het onroerend goed zijn.
• Onderzoek de verkoper. Controleer het kredietrapport van de verkoper om te kijken naar tekenen van financiële problemen en verkrijg een titelrapport om te zien hoe lang de verkoper het eigendom bezit - hoe langer hij het bezit en hoe meer eigen vermogen, hoe beter.
• Dubbel Check. Onder welke voorwaarden zou u uw optie om het onroerend goed te kopen verliezen? Bij sommige contracten verliest u dit recht als u te laat bent met slechts één huurbetaling of als u de verkoper niet schriftelijk op de hoogte stelt van uw voornemen om te kopen.

Het komt neer op

Een huur-aan-eigen overeenkomst stelt kopers van een woning in staat om meteen naar een huis te verhuizen, met meerdere jaren om te werken aan het verbeteren van hun credit scores en / of sparen voor een aanbetaling voordat ze proberen een hypotheek te krijgen. Natuurlijk moet aan bepaalde voorwaarden worden voldaan, in overeenstemming met de huur-tot-eigen overeenkomst. Zelfs als een makelaar helpt bij het proces, is het essentieel om een ​​gekwalificeerde makelaar te raadplegen die het contract en uw rechten kan verduidelijken voordat u iets ondertekent.