Hoeveel geld heb ik nodig om een hypotheek af te sluiten?
- Hoeveel huis kunt u veroorloven?
- Vooruitbetaling en uw lening / waarde-ratio
- Hoe uw aanbetaling invloed heeft op uw aanbiedingen
- Programma's met lage aanbetaling
- 4 manieren om meer te sparen voor een aanbetaling
Wanneer u een huis koopt, is een van de grootste kosten vooraf de aanbetaling. Niet te verwarren met sluitingskosten, de aanbetaling is het deel van de aankoopprijs dat u vooraf betaalt bij het sluiten. Over het algemeen, als u bij het sluiten minder geld op een woning neerlegt, betaalt u meer aan vergoedingen en rente gedurende de levensduur van de lening (en vice versa).
Het bedrag dat u als aanbetaling aanwijst, helpt een geldschieter om te bepalen hoeveel geld u moet lenen en welk type hypotheek het beste is voor uw behoeften. Maar hoeveel is precies het juiste bedrag voor een aanbetaling? Te weinig betalen kost u na verloop van tijd rente en kosten. Te veel kan uw spaargeld uitputten of uw financiële gezondheid op lange termijn negatief beïnvloeden. Bovendien moet u nog steeds rekening houden met sluitingskosten, verhuiskosten en andere maandelijkse facturen. Uiteindelijk hangt de hoogte van uw aanbetaling van u af: uw spaargeld, inkomen en budget voor een nieuwe woning.
Eerst moet u uw budget achterhalen en hoe dit uw aanbetaling kan beïnvloeden. De gratis, online hypotheekcalculator van Investopedia helpt u uw maandelijkse hypotheekbetalingen te berekenen en de juiste financiële beslissingen te nemen bij het kopen van een huis. Een van de velden vraagt om een geschat aanbetalingsbedrag.
Hoeveel huis kunt u veroorloven?
Wanneer u vooraf bent goedgekeurd voor een hypotheek, vertelt een geldschieter u het maximale geleende bedrag waarvoor u in aanmerking komt, op basis van de reacties in uw aanvraag. Uw hypotheekaanvraag vraagt naar uw geschatte aanbetalingsbedrag, inkomen, werkgelegenheid, schulden en activa. Een geldschieter trekt ook uw kredietrapport en kredietscore. Al deze factoren beïnvloeden de beslissing van een geldschieter om u geld te lenen voor een aankoop van een huis, hoeveel geld en onder welke voorwaarden.
Als algemene richtlijn kunnen veel potentiële huiseigenaren zich een hypotheek op een woning veroorloven die tussen de 2 en 2, 5 keer hun bruto-inkomen kost. Als u bijvoorbeeld $ 100.000 per jaar verdient, kunt u zich een huis veroorloven tussen $ 200.000 en $ 250.000.
In plaats van alleen het maximale leenbedrag te lenen dat een geldschieter goedkeurt, kunt u uw geschatte maandelijkse hypotheekbetaling beter evalueren. Stel dat u wordt goedgekeurd voor een lening van $ 300.000. Als uw maandelijkse hypotheekbetaling en andere maandelijkse schulden meer dan 43% van uw bruto maandinkomen bedragen, kunt u problemen ondervinden bij het terugbetalen van uw lening als de tijden krap worden. Met andere woorden, wees voorzichtig met het kopen van meer huizen dan u zich redelijkerwijs kunt veroorloven.
Als u al een tijdje huurt - of als u al een huis bezit en opnieuw wilt kopen - heeft u waarschijnlijk een sterke greep op de maandelijkse hypotheekbetaling die u zich kunt veroorloven. Huurders moeten er rekening mee houden dat het bezit van een huis of appartement extra kosten omvat, zoals onroerendgoedbelasting, onderhoud, verzekeringen, mogelijke Home Owners Association (HOA) -rechten en onverwachte reparaties.
Naast het kopen van een huis, wilt u misschien ook een bijdrage leveren aan andere financiële doelen, zoals sparen voor pensioen, een gezin stichten, een noodspaarfonds storten en schulden afbetalen. Door een te hoge maandelijkse hypotheekbetaling aan te nemen, wordt contant geld opgebruikt dat anders naar een aantal van deze belangrijke doelen zou kunnen gaan.
Vooruitbetaling en uw lening / waarde-ratio
Uw aanbetaling speelt een belangrijke rol bij het bepalen van uw lening / waarde-ratio of LTV. Om de LTV-ratio te berekenen, wordt het geleende bedrag gedeeld door de reële marktwaarde van de woning zoals bepaald door een taxatie van de woning. Hoe groter uw aanbetaling, hoe lager uw LTV (en vice versa). Aangezien kredietverstrekkers LTV gebruiken om kredietnemersrisico en prijshypotheken te beoordelen, betekent een lagere LTV dat u lagere rentetarieven betaalt voor uw hypotheek - en kunnen extra kosten worden vermeden.
Een lagere LTV-ratio biedt minder risico voor kredietverstrekkers. Waarom? U begint met meer eigen vermogen in uw huis, wat betekent dat u een hoger belang in uw onroerend goed hebt ten opzichte van het uitstaande leensaldo. Kortom, geldschieters gaan ervan uit dat u minder snel in gebreke blijft met uw hypotheek. Als u achterloopt op uw hypotheek en een geldschieter uw woning moet afschermen, is de kans groter dat ze deze doorverkopen en het grootste deel van de leningwaarde terugverdienen als de LTV-ratio lager is.
Naast het beoordelen van uw risico, gebruiken kredietverstrekkers de LTV-ratio om uw hypotheek te prijzen. Als uw LTV-ratio lager is, ontvangt u waarschijnlijk een lagere rente. Maar als de LTV-ratio hoger is dan 80%, wat betekent dat u minder dan 20% van de waarde van de woning als aanbetaling hebt opgegeven, verwacht dan een hogere rente. Deze tarieven dekken het verhoogde risico van de geldgever om u geld te lenen.
Als uw LTV-ratio hoger is dan 80%, betaalt u waarschijnlijk ook voor een particuliere hypotheekverzekering of PMI. De hoeveelheid PMI die u betaalt, is afhankelijk van uw type lening. Bijvoorbeeld, sommige leningen die zijn verzekerd door de Federal Housing Administration vereisen zowel een up-front hypotheek verzekeringspremie die wordt betaald bij het sluiten, als jaarlijkse hypotheek verzekeringspremie (MIP) voor de looptijd van de lening. Hoewel FHA-leningen een lage aanbetalingsverplichting van 3, 5% hebben, zijn de totale kosten van het lenen van geld, zoals berekend in het jaarlijkse rentepercentage, veel hoger voor deze leningen.
Hoe uw aanbetaling invloed heeft op uw aanbiedingen
Wanneer u op zoek bent naar het juiste huis, is tijd van essentieel belang. Woningen in instapprijs-prijsklassen verkopen meestal snel, en u wilt uw beste voet bij het maken van een bod plaatsen omdat u waarschijnlijk concurrentie zult hebben. Wanneer markten concurrerend zijn en verkopers meerdere aanbiedingen ontvangen, willen ze de beste aanbiedingen van kopers zien, inclusief een aanzienlijke aanbetaling. Vanuit het oogpunt van een verkoper zijn kopers die meer geld hebben neergelegd aantrekkelijker omdat ze meer skin in het spel hebben.
Een hogere aanbetaling kan een verkoper aangeven dat u voldoende contanten bij de hand heeft en solide financiën om zonder problemen een definitieve lening goed te keuren (en naar de afsluitende tabel te gaan). Een hogere aanbetaling kan ook andere aanbiedingen verslaan die verkopers vragen om sluitingskosten te betalen of een aanbod onder de vraagprijs. Iemand met een forse aanbetaling zal waarschijnlijk niet om dergelijke hulp vragen en verkopers werken eerder samen met een koper die het geld en de motivatie heeft om de aankoop met minimale onderhandelen door te voeren.
Programma's met lage aanbetaling
De oude standaard was dat huizenkopers 20% minder nodig hadden om een huis te kopen. Tijden zijn veranderd. Veel huizenkopers, vooral starters, hebben gewoon geen 20% aanbetaling bespaard. Dit wordt steeds vaker het geval naarmate huizenprijzen op veel Amerikaanse huizenmarkten stijgen. Volgens de National Association of Realtors was de mediane prijs van het bestaande huis in januari 2018 bijvoorbeeld $ 240.500, een stijging van 5, 8% ten opzichte van $ 227.300 in januari 2017.
In feite hebben huizenkopers die hun huis hebben gefinancierd gemiddeld 10% van de aankoopprijs neergelegd, volgens het profiel van NAR 2017 van kopers en verkopers van NAR. Eerste kopers die financiering gebruiken, zetten doorgaans slechts 5% van de aankoopprijs neer, zo bleek uit het onderzoek.
Voor degenen die zich geen 20% aanbetaling kunnen veroorloven, bieden verschillende soorten hypotheken een lage aanbetalingsoptie.
Conventionele leningen
Fannie Mae en Freddie Mac-programma's (3% lager)
Fannie Mae en Freddie Mac, door de overheid gesponsorde ondernemingen die de meeste Amerikaanse hypotheken kopen en verkopen, vragen slechts 3% korting voor kredietnemers met een sterke kredietwaardigheid. Beide programma's zullen rekening houden met sommige kredietnemers zonder kredietscore door een niet-traditioneel kredietrapport op te stellen, zolang deze kredietnemers voldoen aan bepaalde richtlijnen voor schuld / inkomen en lening / waarde-ratio naast andere vereisten. Het HomeReady-hypotheekprogramma van Fannie Mae staat een LTV-ratio van 97% toe voor leners met een minimale credit score van 620. De hypotheek Home mogelijk voordeel van Freddie Mac biedt ook een LTV-ratio van 97% voor leners, maar vereist een minimale credit score van 660 om in aanmerking te komen.
Individuele geldschietersprogramma's (1% tot 3% lager)
Veel geldschieters bieden de programma's van Fannie Mae en Freddie Mac aan, en voegen hun eigen voordeel voor aanbetaling toe voor een conventionele lening. Guild Mortgage heeft bijvoorbeeld 1% minder nodig en biedt een gift van 2% voor leners met kwalificerende lage inkomens en een minimale kredietscore van 680. Wells Fargo's First Hypotheek staat 3% lager toe zonder vereisten voor het gebiedsgemiddelde inkomen. Dit zijn slechts twee van de vele opties. Als u een lening met een lage aanbetalingsvereiste nodig hebt, vraag dan geldschieters naar hun aanbod om u te helpen uw keuzes te beperken.
Jumbo-leningen (10% tot 20% lager)
Jumbo-leningen zijn het meest voorkomende type niet-conforme conventionele lening die beschikbaar is voor huizenkopers. Kredietverstrekkers hebben verschillende kwalificatierichtlijnen voor jumbo-leningen, die de conforme leninglimiet van een gebied overschrijden die is vastgesteld door de federale overheid. Omdat jumbo-leners meer risico voor een geldschieter vormen, verwacht u 10% tot 20% van de aankoopprijs te verlagen. Kredietnemers met een kredietscore van 700 of hoger hebben de neiging om de beste prijs te krijgen, maar sommige geldschieters werken met jumbo-kredietnemers met een minimumscore van 660. Geldschieters kunnen vereisen dat u 10% van de aankoopprijs van de woning in contanten of andere activa heeft u problemen tegenkomt die uw hypotheek terugbetalen.
Door de overheid verzekerde leningen
FHA-leningen (3, 5% lager)
U kunt slechts 3, 5% op FHA-leningen leggen als u een minimale credit score van 580 heeft. Door FHA goedgekeurde geldschieters zullen ook kredietnemers met een niet-traditionele kredietgeschiedenis overwegen zolang u op tijd huurbetalingen heeft gehad in de afgelopen 12 maanden, niet meer dan één 30-dagen late betaling aan andere schuldeisers, en u hebt in de afgelopen 12 maanden geen incassoprocedures (met uitzondering van medische rekeningen) gehad. Het onroerend goed dat u koopt, moet ook voldoen aan de onroerendgoednormen die zijn vastgesteld door het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling voor eengezinswoningen en flatgebouwen en binnen de FHA-leninglimieten. Een ander voordeel van FHA-leningen is dat u een financieel geschenk van een familielid of vriend kunt gebruiken voor alle of een deel van uw aanbetaling, als u documentatie verstrekt waaruit blijkt dat het een geschenk is en geen lening van derden.
VA-leningen (0% lager)
Amerikaans militair personeel, veteranen en hun families kunnen in aanmerking komen voor nul-leningen die worden ondersteund door het Amerikaanse Department of Veteran Affairs. Andere voordelen zijn onder meer een plafond voor sluitingskosten (die door de verkoper kunnen worden betaald), geen makelaarskosten en geen MIP. VA-leningen vereisen wel een 'financieringsvergoeding', een percentage van het geleende bedrag dat helpt de kosten voor belastingbetalers te compenseren. De financieringskosten variëren afhankelijk van uw militaire dienstcategorie en het geleende bedrag.
USDA-leningen (0% lager)
Het Amerikaanse ministerie van Landbouw garandeert leningen om woningbezit mogelijk te maken voor kopers met lage inkomens in landelijke gebieden. Deze leningen vergen geen geld voor gekwalificeerde leners - zolang onroerend goed voldoet aan de geschiktheidsregels van de USDA.
Vooruitbetalingshulpprogramma's
Speciale programma's in uw nationale of lokale woningautoriteit bieden hulp aan starters. Veel van deze programma's zijn beschikbaar op basis van het inkomen van kopers of financiële behoeften. Deze programma's, die meestal hulp bieden in de vorm van aanbetalingen, kunnen ook helpen bij het afsluiten van de kosten. Het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling somt de eerste keer homebuyer-programma's op per staat. Selecteer uw staat en vervolgens "Hulp bij eigen woningbezit" om het programma bij u in de buurt te vinden.
4 manieren om meer te sparen voor een aanbetaling
Het kan een uitdaging zijn om geld te besparen voor een aanbetaling bij een woning. Hier zijn enkele snelle tips om u daar te krijgen:
- Begin vroeg met een geautomatiseerd plan. Open naast een gewone spaar- of noodfondsrekening een speciale spaarrekening voor uw aanbetaling. Na elke betaalperiode of meevaller (zoals een financieel geschenk, belastingteruggave, bonus of erfenis), stort u geld in uw aanbetalingsfonds en ziet u het saldo in de loop van de tijd groeien. Door zo vroeg en vaak mogelijk bij te dragen aan dat fonds, kun je op koers blijven.
- Verminder uw uitgaven. Als huisbezit voor u belangrijk is, snijd of verminder onnodige uitgaven zoals kabel- en tv-diensten, uit eten gaan, vakanties of andere niet-essentiële zaken. Door minder uit te geven, bespaart u meer op uw aanbetaling en hebt u extra geld om andere schulden te betalen. Door nu offers te brengen, kun je een heel eind op weg zijn naar het bereiken van je eigen woningdoelen.
- Betaal hoge rente schulden. Creditcards of leningen met hoge rentetarieven kunnen uw krediet schaden en zijn duur op de lange termijn. Concentreer u eerst op deze rekeningen en u zult een sneeuwbaleffect zien op het verminderen van uw schuld. Zodra deze accounts zijn afbetaald, kunt u de maandelijkse betalingsbedragen toepassen op uw aanbetaling. Sluit deze accounts echter niet; dat kan uw credit score verlagen omdat u een open kredietlijn en een accountgeschiedenis verliest. Gebruik ze in plaats daarvan minimaal (koop gas of een incidenteel diner in een restaurant) en betaal de saldi onmiddellijk. Dit gedrag helpt uw kredietbetalingsgeschiedenis te versterken en toont verantwoord gebruik aan kredietbureaus en geldschieters.
- Zoek een tweede baan. Veel starters vinden dat ze veel sneller kunnen sparen als ze hun inkomen verhogen. Het vinden van optredens om thuis te doen of een seizoensgebonden baantje te werken kan helpen om uw aanbetaling te verhogen. Zelfs als u tijdelijk zes maanden of een jaar werkt voordat u een huis koopt, kan het extra inkomen de boost zijn die u nodig hebt voor een behoorlijke aanbetaling.
Het komt neer op
Het is niet onmogelijk om een huis te kopen als je niet veel contant geld hebt gespaard voor een aanbetaling. Winkelen rond voor de juiste geldschieter en het type lening is een cruciale stap. Verwacht met een lagere aanbetaling hogere leenkosten en rentetarieven, evenals PMI. Vergeet ook niet gebruik te maken van aanbetalingsprogramma's die door uw staat of stad worden aangeboden. Als iemand een financieel geschenk aanbiedt voor uw aanbetaling, zorg er dan voor dat hij begrijpt dat het geen lening kan zijn. Eindelijk is er geen kortere weg om te sparen voor een aanbetaling: het kost tijd, discipline en moeite. Maar het resultaat - het kopen van een eigen huis - kan zowel financieel als persoonlijk lonend zijn.
Lees verder:
Ultieme hypotheekgids
Hoe krijg ik vooraf goedkeuring voor een hypotheek?
Hoe de beste hypotheek te kiezen
11 Fouten Eerste keer dat huizenkopers moeten vermijden
Wat is een hypotheekverzekering en wat zijn mijn opties?
Wat zijn sluitingskosten?
Hoe u de beste hypotheekrente krijgt
Wat zijn de belangrijkste soorten geldschieters?