Investeren in onroerendgoedbelasting Liens

De toenemende volatiliteit van de aandelenmarkt, gecombineerd met nog steeds historisch lage rentetarieven, heeft veel beleggers op zoek naar alternatieve wegen om een ​​fatsoenlijk rendement te bieden. Een investering niche vaak over het hoofd gezien is pandbelasting pandrechten. Deze unieke kans kan goed geïnformeerde beleggers in sommige gevallen uitstekende rendementen bieden. Eigendomsrechten kunnen ook een aanzienlijk risico met zich meebrengen, wat betekent dat beginnende kopers de regels en potentiële valkuilen van dit type activa moeten begrijpen. Dit artikel bespreekt fiscale pandrechten, hoe u erin kunt beleggen en welke nadelen dit soort beleggingsinstrumenten met zich meebrengen.

Belangrijkste leerpunten

• Voorrechten worden verkocht op veilingen waarbij soms biedoorlogen plaatsvinden.
• Als u moet afschermen, kunnen er andere pandrechten op het onroerend goed zijn die u ervan weerhouden bezit te nemen.
• Als u de woning krijgt, kunnen er onvoorziene kosten zijn, zoals reparaties of zelfs het uitzetten van de huidige bewoners.
• U kunt ook beleggen in fondsen voor eigendomsrechten.

Wat is een fiscaal pandrecht?

Wanneer een landeigenaar nalaat de belastingen op zijn of haar eigendom te betalen, heeft de stad of het land waar het onroerend goed zich bevindt de bevoegdheid om een ​​retentierecht op het onroerend goed te plaatsen. Een retentierecht is een wettelijke vordering op het onroerend goed voor het onbetaalde verschuldigde bedrag. Onroerend goed waaraan een retentierecht is verbonden, kan niet worden verkocht of geherfinancierd totdat de belastingen zijn betaald en het retentierecht is verwijderd.

Wanneer een retentierecht wordt uitgegeven, wordt door de gemeente een fiscaal retentierecht opgesteld dat het verschuldigde bedrag op het onroerend goed weergeeft, plus eventuele verschuldigde rente of boetes. Deze certificaten worden vervolgens geveild aan de hoogst biedende belegger. Tax pandrechten kunnen worden gekocht voor slechts een paar honderd dollar voor zeer kleine eigendommen, maar de meerderheid kost veel meer.

Pandrechten pandrechten kunnen worden gekocht bij een gemeente, waardoor de eigenaar van het pandrecht betalingen met rente te verzamelen of af te schermen op het onroerend goed.

Belastingrechten op nummer

In 2017 werd ongeveer $ 14 miljard aan onroerendgoedbelasting niet betaald, volgens Brad Westover, uitvoerend directeur van de National Tax Lien Association (NTLA). Ongeveer een derde van die pandrechten wordt vervolgens verkocht aan particuliere beleggers. Lokale overheden profiteren van particuliere verkoop omdat ze onmiddellijk het verschuldigde bedrag op het onroerend goed innen. Dertig staten verkopen belastingcertificaten, zegt Westover.

Westover heeft geen nationale cijfers voor 2018, maar hij merkt op dat in de staat Florida de onbetaalde onroerendgoedbelasting daalde van $ 1, 2 miljard in 2008 naar $ 740 miljoen in 2018, "bijna de helft van wat het was op het hoogtepunt", en die daling in beschikbaarheid van pandrechten voor beleggers is waarschijnlijk een nationale trend. "Met een gezonde economie is het logisch dat meer mensen hun onroerendgoedbelasting betalen", zegt hij.

Hoe kan ik beleggen in fiscale pandrechten?

Eigendomsrechten pandrechten kunnen worden gekocht op dezelfde manier als werkelijke eigenschappen kunnen worden gekocht en verkocht op veilingen. De veilingen kunnen worden gehouden in een fysieke setting of online, en beleggers kunnen ofwel bieden op de rentevoet op het onderpand of een premie bieden die ze ervoor betalen. De belegger die bereid is om de laagste rentevoet te accepteren of de hoogste premie te betalen, krijgt het retentierecht. Kopers beginnen vaak met het bieden van oorlogen over een bepaald onroerend goed, wat het rendement daalt dat wordt behaald door de winnende koper.

Het nationale marktafschermingspercentage op onroerend goed met fiscale pandrechten is volgens Westover slechts ongeveer 4%. Maar hij zegt dat kopers op de hoogte moeten zijn van de reparatiekosten, samen met andere onbekende kosten die ze mogelijk moeten betalen als ze het eigendom van het pand overnemen. Degenen die dan deze eigenschappen bezitten, kunnen te maken krijgen met onaangename taken, zoals het uitzetten van de huidige bewoners, waarvoor dure assistentie van een onroerendgoedbeheerder of een advocaat nodig kan zijn.

Iedereen die geïnteresseerd is in het kopen van een fiscaal retentierecht, moet beginnen met te beslissen over welk type onroerend goed ze een retentierecht willen houden, zoals residentieel of commercieel, of onontwikkeld land versus onroerend goed met verbeteringen. Ze kunnen dan contact opnemen met hun stad of provincie penningmeester om te weten te komen wanneer, waar en hoe de volgende veiling zal worden gehouden. Het kantoor van de penningmeester kan de belegger vertellen waar hij een lijst van pandrechten kan krijgen die zijn gepland om te worden geveild, evenals de regels voor hoe de verkoop zal worden uitgevoerd. In deze regels worden eventuele pre-registratievereisten, geaccepteerde betaalmethoden en andere relevante details beschreven.

Kopers moeten ook hun due diligence doen met betrekking tot beschikbare objecten, omdat in sommige gevallen de huidige waarde van het object lager kan zijn dan het bedrag van het retentierecht. De NTLA adviseert om het nominale bedrag van het achterstallige belastingrecht te delen door de marktwaarde van het onroerend goed. Als de ratio meer dan 4% is, moeten potentiële kopers uit de buurt van die woning blijven. Verder kunnen er ook andere pandrechten op het onroerend goed zijn die de bieder verhinderen het eigendom ervan te nemen.

Elk onroerend goed in een bepaald land met een fiscaal retentierecht krijgt een nummer binnen zijn respectieve perceel. Kopers kunnen deze retentierechten op nummer zoeken om hierover informatie uit de provincie te verkrijgen, wat vaak online kan worden gedaan. Voor elk nummer heeft de provincie het onroerendgoedadres, de naam van de eigenaar, de geschatte waarde van het onroerend goed, de wettelijke beschrijving en een uitsplitsing van de staat van het onroerend goed en alle structuren die zich op het terrein bevinden.

Hoe te profiteren van een retentierecht

Beleggers die pandrecht op onroerend goed kopen, zijn doorgaans verplicht het bedrag van het pandrecht onmiddellijk volledig terug te betalen aan de uitgevende gemeente. In alle staten behalve de twee, verzamelt de belastingplichtige uitgever de hoofdsom, rente en eventuele boetes, betaalt de houder van het retentierechtcertificaat en verzamelt vervolgens het retentierechtcertificaat als dit niet is opgeslagen. De eigenaar moet de belegger het volledige bedrag van het retentierecht plus rente terugbetalen, dat kan variëren van 5% tot 36% - het tarief varieert van staat tot staat - maar ligt meestal tussen 10% en 12%. Als de belegger een premie voor het retentierecht heeft betaald, kan deze worden toegevoegd aan het bedrag dat in sommige gevallen wordt terugbetaald.

Het aflossingsschema duurt meestal zes maanden tot drie jaar. In de meeste gevallen kan de eigenaar het retentierecht volledig betalen. Als de eigenaar het retentierecht niet binnen de gestelde termijn kan betalen, heeft de belegger de bevoegdheid om het onroerend goed af te schermen zoals de gemeente zou hebben gedaan, hoewel dit zeer zelden gebeurt.

Nadelen van beleggen in onroerendgoedbelasting

Hoewel pandrechten op onroerend goed aanzienlijke rentetarieven kunnen opleveren, moeten beleggers hun huiswerk maken voordat ze deze arena binnenlopen. Belastingrechten zijn over het algemeen niet geschikt voor beginnende beleggers of mensen met weinig ervaring in of kennis van onroerend goed.

Beleggers moeten ook bekend zijn met het onroerend goed waarop het retentierecht is geplaatst, zodat ze het geld van de eigenaar kunnen innen. Een vervallen pand in het hart van een sloppenwijk is waarschijnlijk geen goede koop, ongeacht de beloofde rentevoet, omdat de eigenaar van het onroerend goed mogelijk de verschuldigde belasting niet volledig kan of wil betalen. Eigenschappen met enige vorm van milieuschade, zoals van chemicaliën of gevaarlijke materialen die daar zijn afgezet, zijn in het algemeen ook ongewenst.

Lien-eigenaren moeten weten wat hun verantwoordelijkheden zijn nadat ze hun certificaten hebben ontvangen. Meestal moeten ze de eigenaar binnen een bepaalde termijn schriftelijk op de hoogte brengen van hun aankoop. Vervolgens moeten ze hun een tweede kennisgeving sturen aan het einde van de terugbetalingsperiode als de betaling niet volledig is voltooid.

Fiscale pandrechten zijn ook geen eeuwige instrumenten. Velen hebben een vervaldatum na het einde van de terugbetalingsperiode. Zodra het retentierecht vervalt, kan de retentierechthouder geen onbetaald saldo meer innen. Als het onroerend goed wordt afgeschermd, kan de houder van het retentierecht andere pandrechten op het onroerend goed ontdekken, waardoor het onmogelijk kan worden om eigendom te verkrijgen.

Veel commerciële instellingen, zoals banken en hedgefondsen, zijn geïnteresseerd geraakt in pandrechten. Ze hebben de concurrentie kunnen overbieden en de opbrengsten kunnen verlagen. Dit heeft het voor individuele beleggers moeilijker gemaakt om winstgevende retentierechten te vinden, en sommigen hebben het opgegeven. Er zijn echter nu ook enkele fondsen beschikbaar die in pandrechten beleggen, en dit kan een goede manier zijn voor een beginnende belegger om met een lager risico in deze arena in te breken.

Het komt neer op

Eigendomsrechten pandrechten kunnen een levensvatbaar investeringsalternatief zijn voor ervaren beleggers die bekend zijn met de onroerendgoedmarkt. Degenen die weten wat ze doen en de tijd nemen om de eigenschappen te onderzoeken waarop ze pandrechten kopen, kunnen na verloop van tijd aanzienlijke winsten genereren. De potentiële risico's maken deze arena echter ongeschikt voor niet-geavanceerde beleggers.

Westover noemt pandrecht pandrechten "goede kansen voor degenen die zijn opgeleid, wijs en slim - en een vreselijke investering voor degenen die niet de juiste due diligence doen. Als u moerasland in Florida of woestijnland in Arizona koopt dat geen waarde heeft, zijn kansen zijn dat de eigenaar niet zal inwisselen [door zijn belastingen aan u te betalen met rente] en dat het land dat u krijgt geen waarde heeft. " Neem contact op met uw makelaar of financieel adviseur voor meer informatie over pandrechten op onroerend goed.