Is mijn hypotheek herfinancieren een goed idee?

De beslissing om uw huis te herfinancieren hangt af van vele factoren, waaronder de tijd dat u van plan bent daar te wonen, de huidige rentetarieven en hoe lang het duurt om uw afsluitingskosten terug te verdienen. In sommige gevallen is herfinanciering een verstandige beslissing. In andere landen is het financieel misschien niet de moeite waard.

Omdat u het eigendom al bezit, is herfinanciering waarschijnlijk gemakkelijker dan het verkrijgen van een eerste lening als eerste koper. Bovendien, als u uw onroerend goed of huis al lang in bezit hebt en een aanzienlijk eigen vermogen heeft opgebouwd, zal dat de herfinanciering vergemakkelijken. Maar als het tappen van dat eigen vermogen of het consolideren van schulden uw reden voor een herfinanciering is, houd er dan rekening mee dat dit het aantal jaren dat u uw hypotheek verschuldigd bent kunt verhogen - niet de slimste van de financiële bewegingen.

De thuisbeoordeling: sleutel tot een succesvolle herfinanciering

Overweeg de sluitingskosten

De typische vuistregel is dat, als u uw huidige rentetarief met 1% of meer kunt verlagen, het wellicht zinvol is om te herfinancieren vanwege het geld dat u bespaart. Door herfinanciering naar een lagere rente kunt u ook sneller vermogen in uw huis opbouwen.

Als de rente laag genoeg is gedaald, is het misschien mogelijk om de lening te verkorten - bijvoorbeeld van een 30-jarige tot een 15-jarige vaste hypotheek - zonder de maandelijkse betaling veel te veranderen.

Evenzo kunnen dalende rentetarieven een reden zijn om van een vaste rente naar een hypotheek met aanpasbare rente (ARM) over te gaan, omdat periodieke aanpassingen aan een ARM lagere tarieven en kleinere maandelijkse betalingen betekenen. Met stijgende hypotheekrente is deze strategie minder financieel zinvol. De periodieke ARM-aanpassingen die de rente op uw hypotheek verhogen, kunnen het omzetten in een lening met een vaste rente inderdaad een verstandige keuze maken.

Aan al deze scenario's zijn echter kosten verbonden. Uw uitgaven moeten kosten dekken zoals titelverzekering, advocatenkosten, een taxatie, belastingen en transferkosten. Deze herfinancieringskosten, die 3% tot 6% van de hoofdsom van de lening kunnen bedragen, zijn bijna net zo hoog als de kosten van een initiële hypotheek en het kan jaren duren om deze terug te verdienen.

Als u probeert uw maandelijkse betalingen te verlagen, pas dan op voor "geen sluitingskosten" bij herfinanciering van geldschieters. Hoewel er mogelijk geen afsluitingskosten zijn, zal een bank deze kosten waarschijnlijk terugverdienen door u een hogere rente te geven, waardoor uw doel wordt verslagen.

Belangrijkste leerpunten

• Het kan verstandig zijn om te herfinancieren als u uw rente met 1% of meer kunt verlagen.
• Zorg ervoor dat u lang genoeg in huis blijft om de kosten van herfinanciering terug te verdienen.
• Het kwijtraken van een particuliere hypotheekverzekering of PMI is een goede reden om een ​​nieuwe hypotheek te krijgen.

Bedenk hoe lang u van plan bent in uw huis te blijven

Bij de beslissing om al dan niet te herfinancieren, wilt u berekenen wat uw maandelijkse besparingen zullen zijn wanneer de herfinanciering voltooid is.

Laten we bijvoorbeeld zeggen dat u een hypothecaire lening van 30 jaar hebt voor $ 200.000. Toen u de lening voor het eerst aannam, werd uw rentetarief vastgesteld op 6, 5% en uw maandelijkse betaling was $ 1, 257. Als de rentetarieven dalen tot 5, 5%, kan dit uw maandelijkse betaling verlagen tot $ 1.130 - een besparing van $ 127 per maand of $ 1.524 per jaar.

Uw geldschieter kan uw totale sluitingskosten voor de herfinanciering berekenen als u besluit door te gaan. Als uw kosten ongeveer $ 2.300 bedragen, kunt u dat cijfer delen door uw besparingen om uw break-even-punt te bepalen - in dit geval 1, 5 jaar thuis ($ 2.300 gedeeld door $ 1.524 = 1, 5 jaar). Als u van plan bent om twee jaar of langer thuis te blijven, zou herfinanciering zinvol zijn.

Als het eigen vermogen in uw huis minder dan 20% is, moet u mogelijk PMI betalen, wat de besparingen die u bij een refi zou kunnen krijgen, zou kunnen verminderen.

Overweeg PMI

In perioden waarin de waarden van huizen dalen, worden veel huizen veel minder gewaardeerd dan in het verleden. Als dit het geval is wanneer u overweegt om te herfinancieren, kan het bedrag waarop uw woning wordt gewaardeerd, betekenen dat u onvoldoende eigen vermogen hebt om een ​​aanbetaling van 20% op de nieuwe hypotheek te voldoen.

Om te herfinancieren, moet u een grotere contante aanbetaling doen dan verwacht, of moet u een particuliere hypotheekverzekering (PMI) hebben, die uiteindelijk uw maandelijkse betaling zal verhogen. Het zou kunnen betekenen dat zelfs met een daling van de rentetarieven uw echte besparingen mogelijk niet veel bedragen.

Omgekeerd, een herfinanciering die uw PMI zal verwijderen, bespaart u geld en kan alleen om die reden de moeite waard zijn om te doen. Als uw huis meer dan 20% eigen vermogen heeft, hoeft u geen PMI te betalen, tenzij u een FHA-hypothecaire lening hebt of als een risicovolle kredietnemer wordt beschouwd. Als u momenteel PMI betaalt, ten minste 20% eigen vermogen hebt en uw huidige geldschieter dit niet zal verwijderen, moet u herfinancieren.