Overname verbetering
Leasehold-verbeteringen zijn wijzigingen die aan een huurwoning worden aangebracht om deze aan te passen aan de specifieke behoeften van een huurder. Dit kunnen wijzigingen zijn, zoals schilderen, het plaatsen van scheidingswanden, het veranderen van de vloer of het aanbrengen van aangepaste verlichtingsarmaturen. Leasehold-verbeteringen kunnen worden aangebracht door de verhuurder - die dit aanbiedt om de verhandelbaarheid van zijn verhuureenheid te vergroten - of door de huurders zelf.
Hoewel de economische levensduur van de meeste erfpachtverbeteringen vijf tot tien jaar is, vereist de Internal Revenue Code dat voor dergelijke verbeteringen gedurende de economische levensduur van het gebouw wordt afgeschreven.
Hoe verbeteringen in erfpacht werken
Leasehold-verbeteringen worden ook wel huurderverbeteringen of build-outs genoemd en worden over het algemeen uitgevoerd door verhuurders van commercieel onroerend goed. Verhuurders kunnen deze verbeteringen bieden voor bestaande of nieuwe huurders. De aanpassingen zijn afgestemd op de behoeften van een specifieke huurder en zijn of haar behoeften.
Wat erfpachtverbeteringen zijn, hangt af van de toepassing van wijzigingen in een structuur die eigendom is van een verhuurder om een huurder te huisvesten. Wijzigingen aanbrengen in de ruimte van een huurder komt echter niet in aanmerking voor een verbetering van de erfpacht voor de buren van die huurder. Wijzigingen in de buitenkant van een gebouw of het landschap zijn ook niet van toepassing. Als een verhuurder het dak van het gebouw vervangt, de lift opwaardeert of de parkeerplaats bestookt, worden geen van deze wijzigingen beschouwd als verbeteringen van de erfpacht, omdat ze niet ten goede komen aan een specifieke huurder.
Alleen verbeteringen aan het interieur van de ruimte van een specifieke huurder worden beschouwd als verbeteringen van de erfpacht.
Zodra de huurovereenkomst eindigt, behoren de verbeteringen in het algemeen toe aan de verhuurder, tenzij anders vermeld in de overeenkomst. Als de huurder ze kan meenemen, moet hij ze verwijderen zonder schade aan het eigendom.
01:11Overname verbetering
Verbeteringen voor erfpacht
Verhuurders kunnen huurverbeteringen betalen om huurders aan te moedigen om ruimtes voor langere tijd te huren, vooral in de detailhandel. Een bedrijfseigenaar huurt bijvoorbeeld een gebouw voor haar disc-golfwinkel. De verhuurder kan ervoor kiezen om vier muren aan het gehuurde toe te voegen om ingebouwde displays en opslagruimtes voor de schijven te maken. Deze wijzigingen worden beschouwd als erfpachtverbeteringen.
Laten we nog een voorbeeld nemen uit de detailhandel. De eigenaar van winkel A besluit om ruimte te leasen via bedrijf B. De winkel heeft slechts vier muren en geen andere voorzieningen. Door de leaseonderhandelingen stemt bedrijf B - de verhuurder - ermee in om planken, een servicebalie voor kassa's en een display met speciale verlichting te installeren voordat winkel A zijn deuren opent.
Belangrijkste leerpunten
- Een erfpachtverbetering is een wijziging in een huurwoning om deze aan te passen aan de specifieke behoeften van een huurder.
- Verhuurders kunnen akkoord gaan met deze verbeteringen voor bestaande of nieuwe huurders.
- Overname verbeteringen kunnen worden gedaan door de verhuurder of huurder.
- Schilderen, installeren van scheidingswanden of aangepaste verlichtingsarmaturen en veranderende vloeren zijn allemaal verbeteringen van de erfpacht.
- Uitbreidingen van gebouwen, liften en roltrappen, daken, brandbeveiliging, alarm- en beveiligingssystemen en HVAC-systemen komen niet in aanmerking voor verbeteringen aan de erfpacht.
Soorten erfpachtverbeteringen
Een verhuurder kan betalen voor commerciële erfpachtverbeteringen via een huurdersverbeteringstoeslag (TIA). In dit geval staat de verhuurder een vast budget toe voor verbeteringen, meestal $ 5 tot $ 15 per vierkante voet, en houdt toezicht op het project. Ondertussen regelt de huurder het renovatieproces, wat tijdrovend kan zijn. Bij overschrijding van projectbudgetten dekt de huurder het saldo.
Huurkortingen kunnen ook worden aangeboden voor verbeteringen in erfpacht. De verhuurder biedt de huurder gratis of gereduceerde huur voor een vast aantal maanden, zoals een gratis maand per jaar op de huurovereenkomst, als een middel voor de huurder om te besparen op ruimtewijzigingen. De huurder houdt doorgaans toezicht op het project en heeft controle over de huurverbeteringen. De huurder is ook verantwoordelijk als de kosten de begrote bedragen overschrijden. Bovendien kan de huur op een later tijdstip worden verhoogd, waardoor de huurder meer betaalt voor de ruimte op lange termijn.
Een ander type erfpachtverbetering is een bouwnormvergoeding. De huurder kan kiezen uit verschillende selecties die de verhuurder biedt, zoals een van de vier kleuren verf. Deze items voldoen mogelijk niet aan de behoeften van de huurder en hij is mogelijk niet tevreden met het resultaat. Bijkomende verbeteringen vallen onder de huurder. De verhuurder houdt toezicht op het project.
Regels voor erfpachtverbeteringen
Er zijn wijzigingen aangebracht in de manier waarop verhuurders en huurders aanspraak kunnen maken op aftrek volgens de nieuwe wet op belastingverlagingen en banen in 2017.
In december 2015 keurde het Congres van de Verenigde Staten de wet Protecting Americans from Tax Hikes (PATH) goed, die veel belastingbepalingen met betrekking tot afschrijvingen, inclusief verbeteringen van erfpacht, heeft gewijzigd en uitgebreid. De wet heeft een voorziening voor belastingbesparing permanent gemaakt die een 15-jarig lineair herstel van kosten mogelijk maakt voor gekwalificeerde verbeteringen aan erfpacht.
Volgens die richtlijnen mochten verhuurders en huurders geen relatie hebben, konden verbeteringen alleen worden gekwalificeerd als ze aan de binnenkant van het gebouw werden aangebracht met alleen die huurder die de ruimte bezet, en moesten verbeteringen in erfpacht eerst worden voltooid na drie jaar van het gebouw bezet zijn voor dienst.
De nieuwe belastingwet in 2017 heeft enkele vereisten gewijzigd. Er moeten nog verbeteringen worden aangebracht in het interieur van het gebouw, wat betekent dat uitbreidingen van gebouwen, liften en roltrappen, daken, brandbeveiliging, alarm- en beveiligingssystemen nog steeds niet in aanmerking komen. De gekwalificeerde verbeteringseigenschap vereist niet langer dat beide partijen - verhuurder en huurder - niet verwant zijn. Volgens de Internal Revenue Service (IRS) werd ook de eis van drie jaar afgeschaft, volgens welke alle verbeteringen kunnen worden aangebracht "na de datum waarop het onroerend goed voor het eerst in gebruik werd genomen".
Verbeteringen claimen
De Internal Revenue Service (IRS) staat geen aftrekkingen voor verbeteringen toe. Maar omdat verbeteringen als onderdeel van het gebouw worden beschouwd, zijn ze vatbaar voor waardevermindering. De IRS staat aftrekposten toe, mits aan de hierboven vermelde voorwaarden is voldaan. Degene die het werk doet, mag de afschrijving in mindering brengen - of het nu de verhuurder of de huurder is. De nieuwe belastingwet verhoogde het maximaal toegestane bedrag van $ 500.000 naar $ 1 miljoen.
Vergelijk beleggingsrekeningen Aanbieder Naam Beschrijving Adverteerder Openbaarmaking × De aanbiedingen die in deze tabel worden weergegeven, zijn afkomstig van samenwerkingsverbanden waarvan Investopedia een vergoeding ontvangt.