Lis Pendens
A lis pendens is een officiële kennisgeving aan het publiek dat een rechtszaak met betrekking tot een vordering op een onroerend goed is ingediend. Lis pendens verwijst naar het concept dat een koper van een onroerend goed alle geschillen met betrekking tot het onroerend goed moet aannemen. Als een bank de eigenaar van een partij aanklaagt en een koper de partij koopt, moet de nieuwe eigenaar de rechtszaak tegemoet treden; verkoop van het onroerend goed belet de eiser niet om via rechtszaken verhaal te halen. Het kan een voorwaardelijke verplichting zijn.
UITBRAAK Lis Pendens
Lis pendens wordt letterlijk uit het Latijn vertaald als 'een rechtszaak in behandeling'. Deze voorwaarde kan een negatieve invloed hebben op de verkoopprijs of de mogelijkheid van een verkoop. De term wordt gewoonlijk afgekort als "lis pend."
Lis pendens geeft een constructieve kennisgeving of waarschuwing aan potentiële kopers van onroerend goed dat het eigendom van een onroerend goed in geschil is en er een rechtszaak aanhangig is. Lis pendens kan alleen worden ingediend als een claim specifiek betrekking heeft op het onroerend goed. Door een vordering in te stellen, beschermt een persoon of entiteit zijn aanspraak op de titel in afwachting van de uitkomst van de rechtszaak. Lis pendens wordt pas opgeheven nadat de rechtszaak is beslecht. Omdat hangende geschillen maanden en soms jaren kunnen duren, wordt kopers vaak geadviseerd om van deze eigenschappen af te blijven.
Wanneer een Lis Pendens wordt gebruikt
Lis pendens wordt vaak ingediend in echtscheidingszaken waarbij de verdeling van onroerend goed niet is geregeld. Het is met name gebruikelijk in gevallen waarin een onroerend goed wordt vermeld op naam van de ene echtgenoot en de andere echtgenoot op zoek is naar een deel van het actief. De echtgenoot wiens naam op de titel staat, zou het moeilijk hebben om het onroerend goed in afwachting van een rechtszaak te verkopen.
Lis pendens wordt bijna altijd gebruikt door geldschieters die bij een delinquent kredietnemer in gebreke zijn gesteld. Banken gebruiken de procedure om het publiek te laten weten dat een onroerend goed in verhindering is. Andere soorten schuldeisers waarvan de schuld is gewaarborgd door een onroerend goed, kunnen ook een onroerend goed uitsluiten. Dit gebeurt vaak wanneer een vereniging van huiseigenaren een afscherming initieert voor achterstallige kosten.
Het is niet ongewoon dat lis boetes ontstaan in geval van contractgeschillen, waarbij een koper denkt dat hij ten onrechte is uitgesloten van de aankoop van een woning. Als bijvoorbeeld koper A en een verkoper een contract sluiten voor de verkoop van een woning en de verkoper besluit de woning aan koper B te verkopen, kan koper A de verkoper aanklagen om de verkoop af te dwingen. De koper kan lis pendens indienen, waardoor het voor de verkoper moeilijk is om het huis daadwerkelijk te verkopen. Als koper B doorgaat met de aankoop en de rechter bepaalt dat koper A gerechtigd is om de verkoop af te dwingen, verliest koper B het eigendom aan koper A en moet hij naar de verkoper gaan om zijn geld terug te krijgen.