Markt benadering
De marktbenadering is een methode om de waarde van een actief te bepalen op basis van de verkoopprijs van vergelijkbare activa. Het is een van de drie populaire waarderingsmethoden, samen met de kostenbenadering en discounted cash-flow-analyse (DCF).
Ongeacht het type activum dat wordt gewaardeerd, bestudeert de marktbenadering recente verkopen van vergelijkbare activa, waarbij de verschillen worden aangepast. Bij het beoordelen van onroerend goed kunnen bijvoorbeeld aanpassingen worden gemaakt voor factoren zoals de vierkante meters van de eenheid, de leeftijd en de locatie van het gebouw en de voorzieningen.
Omdat de marktbenadering gebaseerd is op vergelijkingen met vergelijkbare activa, is het vooral nuttig wanneer er substantiële gegevens beschikbaar zijn over recente verkopen van vergelijkbare activa.
Belangrijkste leerpunten
- De marktbenadering is een methode om de waarde van een actief te bepalen.
- Het is een van de drie populaire benaderingen, samen met de kostenbenadering en discounted cash-flow analysis (DCF).
- De marktbenadering blinkt uit in situaties waarin overvloedige gegevens beschikbaar zijn over vergelijkbare transacties. Wanneer die gegevens niet beschikbaar zijn, kunnen alternatieve benaderingen nodig zijn.
Hoe de marktbenadering werkt
Zoals de naam al doet vermoeden, probeert de marktbenadering de vraag te beantwoorden: "wat is de reële marktwaarde van dit actief?" Om deze vraag te beantwoorden, moet de taxateur recente transacties met vergelijkbare activa onderzoeken. Omdat het onwaarschijnlijk is dat deze activa identiek zijn aan de activa die worden gewaardeerd, moeten er verschillende aanpassingen worden gemaakt.
In sommige markten, zoals residentieel onroerend goed of beursgenoteerde aandelen, zijn er vaak voldoende gegevens beschikbaar, waardoor de marktbenadering relatief eenvoudig te gebruiken is. Op andere markten, zoals aandelen in particuliere ondernemingen of alternatieve beleggingen zoals kunst of wijn, kan het vrij moeilijk worden om vergelijkbare transacties te vinden.
In situaties waar beperkte gegevens beschikbaar zijn, moet de taxateur mogelijk vertrouwen op alternatieve methoden, zoals de kostenbenadering of discounted cash-flow-analyse (DCF).
De belangrijkste voordelen van de marktbenadering zijn dat deze is gebaseerd op openbaar beschikbare gegevens over vergelijkbare transacties. Als zodanig kan het minder subjectieve veronderstellingen vereisen dan alternatieve benaderingen. Het primaire nadeel van de marktbenadering is dat deze onpraktisch kan zijn in situaties waarin er weinig of geen vergelijkbare transacties bestaan, zoals in het geval van een particuliere onderneming die op een nichemarkt opereert met weinig concurrenten.
Voorbeeld van de marktbenadering
Stel dat u op de markt bent om een nieuw appartement te kopen. U vindt een aanbieding voor een appartement in de door u gewenste buurt die wordt aangeboden voor $ 200.000. De accommodatie is een appartement met 1 slaapkamer en 1.000 vierkante meter met 1 badkamer. Het is in goede structurele staat, maar vereist enkele kleine renovaties. Hoewel het zich in een gewenste buurt bevindt, is het uitzicht onzichtbaar en heeft het geen eigen was- of droogmachine.
Hoewel je het appartement leuk vindt, vind je de vraagprijs te hoog. Omdat het appartement al meer dan een maand in de lijst staat, begin je te vermoeden dat als je een eerlijk bod doet, de verkoper het kan accepteren, zelfs als het onder de vraagprijs ligt.
Daartoe gaat u de reële marktwaarde van het appartement bepalen door voorbeelden op te zoeken van vergelijkbare appartementen in dezelfde buurt die het afgelopen jaar zijn verkocht. U verzamelt uw bevindingen als volgt in een tabel:
| Vergelijkbare transacties | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Transactie 1 | Transactie 2 | Transactie 3 | Transactie 4 | Transactie 5 | |
| Prijs | $ 250.000 | $ 175.000 | $ 150.000 | $ 315.000 | $ 225.000 |
| Vierkante meter | 900 | 800 | 1100 | 1800 | 1600 |
| Prijs per vierkante voet (afgerond) | $ 275 | $ 220 | $ 135 | $ 175 | $ 140 |
| slaapkamers | 2 | 2 | 1 | 2 | 2 |
| badkamers | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 |
| Visie? | Ja | Ja | Nee | Ja | Nee |
| In-suite wasmachine en droger? | Ja | Nee | Ja | Nee | Nee |
| Renovaties vereist | Geen | Geen | mineur | Geen | mineur |
Als je naar deze resultaten kijkt, begin je een aantal algemene conclusies te trekken. Om te beginnen zie je dat de prijs van de appartementen per SF varieert van $ 140 tot $ 275, met de hogere prijzen die horen bij appartementen met meer slaapkamers en badkamers, een beter uitzicht, eigen apparatuur en geen noodzaak voor renovaties.
Het appartement dat u wilt kopen, is daarentegen geprijsd op $ 200 per SF en heeft minder van deze functies dan zelfs het goedkoopste geprijsde appartement in uw tafel. Dit lijkt uw intuïtie te rechtvaardigen dat het appartement te duur is.
Op basis van deze informatie besluit u een bod uit te brengen voor $ 150.000.
De verkoper accepteert uw aanbod.
Vergelijk beleggingsrekeningen Aanbieder Naam Beschrijving Adverteerder Openbaarmaking × De aanbiedingen die in deze tabel worden weergegeven, zijn afkomstig van samenwerkingsverbanden waarvan Investopedia een vergoeding ontvangt.