Hypotheekpunten: wat is het punt?

De structuur van woninghypotheken varieert over de hele wereld. Het betalen van hypotheekpunten is een gangbare praktijk in de Verenigde Staten. Volgens anekdotisch bewijs kan het een unieke Amerikaanse benadering van thuisfinanciering zijn.

Wat zijn hypotheekpunten?

Hypotheekpunten zijn er in twee varianten: oorsprongspunten en kortingspunten. In beide gevallen is elk punt doorgaans gelijk aan 1% van de totale hypotheek. Bij een woninglening van $ 300.000 is bijvoorbeeld één punt gelijk aan $ 3.000.

Oorsprongspunten worden gebruikt om leningsfunctionarissen te compenseren. Niet alle hypotheekaanbieders vereisen de betaling van oorsprongspunten, en degenen die dat wel doen, zijn vaak bereid om over de vergoeding te onderhandelen. Kortingspunten zijn vooruitbetaalde rente. De aankoop van elk punt verlaagt over het algemeen de rente op uw hypotheek met maximaal 0, 25%. De meeste geldschieters bieden de mogelijkheid om overal een tot drie kortingspunten te kopen.

Voorafgaand aan de goedkeuring van de nieuwe belastingwetgeving in 2017 (die van toepassing is op belastingjaren 2018-2025) waren oorsprongspunten niet fiscaal aftrekbaar, maar kortingspunten konden worden afgetrokken op Schema A. In de toekomst zijn kortingspunten aftrekbaar maar beperkt tot de eerste $ 750.000 van een lening. Bovendien is er een hogere standaardaftrek, dus het is raadzaam om contact op te nemen met een belastingaccountant om erachter te komen of u belastingvoordelen kunt ontvangen van inkooppunten.

We zullen ons hier concentreren op kortingspunten en hoe deze uw totale hypotheekbetalingen kunnen verminderen. Houd er rekening mee dat kredietverstrekkers bij het adverteren van tarieven een tarief kunnen weergeven dat is gebaseerd op de aankoop van punten.

Moet u betalen voor kortingspunten?

Het antwoord op die vraag vereist inzicht in de betalingsstructuur van de hypotheek. Er zijn twee primaire factoren om te wegen bij het overwegen om wel of niet te betalen voor kortingspunten. De eerste betreft de tijdsduur die u verwacht in het huis te wonen. Over het algemeen geldt dat hoe langer u van plan bent te blijven, hoe groter uw spaargeld is als u kortingspunten koopt. Overweeg het volgende voorbeeld voor een lening van 30 jaar:

• Bij een hypotheek van $ 100.000 met een rentevoet van 5% is uw maandelijkse betaling voor hoofdsom en rente $ 537 per maand.
• Met de aankoop van drie kortingspunten zou uw rentetarief 4, 25% zijn en uw maandelijkse betaling zou $ 492 per maand zijn.

Het kopen van de drie kortingspunten zou u $ 3.000 kosten in ruil voor een besparing van $ 45 per maand. U moet het huis 66 maanden, of vijf en een half jaar, houden om zelfs bij de puntaankoop te breken. Aangezien een lening van 30 jaar 360 maanden duurt, is het kopen van punten in dit geval een verstandige zet als u van plan bent om lang in uw nieuwe woning te gaan wonen. Als u daarentegen slechts enkele jaren wilt blijven, wilt u misschien minder of helemaal geen punten kopen. Er zijn talloze rekenmachines beschikbaar op internet om u te helpen bij het bepalen van het juiste aantal kortingspunten om te kopen op basis van de tijd dat u van plan bent om de woning te bezitten.

De tweede factor waarmee u rekening moet houden bij de aankoop van kortingspunten, is of u genoeg geld hebt om deze te betalen. Veel mensen kunnen de aanbetaling en de sluitingskosten van hun huisaankopen nauwelijks betalen en er is gewoon niet genoeg geld over om punten te kopen. Bij een woning van $ 100.000 zijn drie kortingspunten relatief betaalbaar, maar bij een woning van $ 500.000 kosten drie punten $ 15.000. Bovenop de traditionele aanbetaling van 20% van $ 100.000 voor dat huis van $ 500.000, kan nog eens $ 15.000 meer zijn dan de koper zich kan veroorloven.

Het gebruik van een hypotheekcalculator is een goed hulpmiddel om deze kosten te begroten.

Zijn hypotheekpunten het waard?

Sommige mensen beweren dat geld dat op kortingspunten is betaald, op de aandelenmarkt kan worden geïnvesteerd en kan worden gebruikt om een ​​hoger rendement te genereren dan het bespaarde bedrag door voor de punten te betalen. Maar voor de gemiddelde huiseigenaar weegt de angst om een ​​hypotheek te krijgen die ze zich niet kunnen veroorloven op tegen het potentiële voordeel dat kan worden gegenereerd als ze erin slagen de juiste investering te selecteren. In veel gevallen is het belangrijker om de hypotheek af te lossen.

Houd ook rekening met de motivatie achter de aankoop van een huis. Terwijl de meeste mensen hopen dat hun woning in waarde stijgt, kopen maar weinig mensen hun huis strikt als een investering. Vanuit een investeringsperspectief, als uw huis in waarde verdrievoudigt, is het onwaarschijnlijk dat u het verkoopt om de eenvoudige reden dat u dan ergens anders moet gaan wonen.

Als uw huis aan waarde wint, is het waarschijnlijk dat de meeste andere huizen in uw omgeving ook in waarde toenemen. Als dat het geval is, geeft het verkopen van uw huis u alleen genoeg geld om een ​​ander huis te kopen voor bijna dezelfde prijs. Als u de volledige 30 jaar neemt om uw hypotheek af te betalen, hebt u waarschijnlijk bijna de drievoudige van de oorspronkelijke verkoopprijs van de woning in hoofdsom en rentekosten betaald en daarom zult u niet veel winst maken als u verkopen tegen de hogere prijs.

Het komt neer op

Een huis kopen is een belangrijke financiële beslissing. Plan zorgvuldig. Kijk naar de cijfers. Voordat u begint met winkelen, bepaalt u het maandelijkse betalingsbedrag dat u zich kunt veroorloven en bepaalt u precies hoe u tot die betaling komt - of het nu is door een grote aanbetaling te doen, kortingspunten te kopen of een goedkoper huis te kopen.

Ga dan zeker wat rondkijken. Neem geen genoegen met het eerste hypotheekpakket dat u tegenkomt. Er zijn veel banken om uit te kiezen en tal van middelen, waaronder makelaars, hypotheekmakelaars en internet, om u te helpen bij het zoeken naar de beste deal voor uw situatie.