Macht van verkoop
Verkoopmacht is een clausule geschreven in een hypotheekbrief die de hypotheekhouder machtigt om het onroerend goed te verkopen in geval van wanbetaling om de hypotheekschuld terug te betalen. Verkoopmacht is in veel staten toegestaan als onderdeel van het recht van een geldgever om marktafscherming te vragen.
Macht van verkoop begrijpen
Verkoopkracht is de taal die is toegevoegd aan een hypotheekdocument waarmee de geldschieter het onroerend goed kan verkopen als de hypotheekbetalingen niet zijn voldaan. De clausule stelt de kredietgever in staat om de hypotheekschuld terug te betalen door het onroerend goed te verkopen om terug te vorderen wat hij verschuldigd was. Een onroerend goed dat wordt afgeschermd, wordt door de kredietgever verkocht om de verliezen opgelopen door het in gebreke blijven van de lening.
Hypotheken met een verkoopbevoegdheidsclausule kunnen de kredietnemer in staat stellen een snel marktafschermingsproces te ondergaan als hij in gebreke blijft. De lener kan in staat zijn om een rechterlijke toetsing af te dwingen van een marktafscherming die onder verkoopmachtiging was toegestaan. Ze moeten meestal een rechtszaak aanspannen om de zaak voor de rechter te brengen.
De verkoopbevorderingsclausule beroept zich dus op het recht van afscherming, dat het vermogen van een geldschieter beschrijft om een eigendom in bezit te nemen via een juridisch proces dat afscherming wordt genoemd. Geldschieters kunnen gebruik maken van hun recht op afscherming wanneer een huiseigenaar zijn hypotheekbetalingen niet nakomt. In de voorwaarden van de hypotheek worden de voorwaarden uiteengezet waaronder de kredietgever het recht heeft af te schermen. Nationale en nationale wetgeving regelt ook het recht op uitsluiting.
Verkoopmacht verwijst ook naar de macht die wordt uitgedrukt of geïmpliceerd in een trustovereenkomst die de trustee toestaat om de beleggingen waaruit de trust bestaat te verkopen.
Belangrijkste leerpunten
- Verkoopmacht is een hypotheekclausule die de kredietgever in staat stelt een onroerend goed in verzuim af te sluiten en te verkopen om opbrengsten te recupereren.
- Deze clausule, die legaal is in de meeste Amerikaanse staten, staat een afschermingsproces toe dat de rechtbanken omzeilt voor snellere resultaten.
- Als een hypotheek ook een aflossingsrecht bevat, kan de in gebreke gebleven kredietnemer zijn of haar eigendom terugkrijgen door alle verschuldigde rente en hoofdsom terug te betalen, evenals alle executiekosten.
Hoe verkoopkracht wordt toegepast zonder gerechtelijke procedures
Gerechtelijke afscherming verwijst naar afschermingsprocedures voor een onroerend goed waarbij een hypotheek de verkoopbevoegdheid mist en dus via de rechtbank verloopt. Gerechtelijke afscherming is echter een lang proces, dat enkele maanden tot jaren in beslag neemt.
Meer dan de helft van alle staten staat toe dat verkoopbevorderingsclausules worden gebruikt om executies af te wikkelen zonder rechterlijke toetsing. De geldschieter moet specifieke richtlijnen en procedures volgen om actie te ondernemen. Nadat de kredietnemer in gebreke blijft met de hypotheek, moet de kredietgever doorgaans de afscherming in afwachting melden. Dit kan zijn in de vorm van een brief aan de kredietnemer en een openbare mededeling dat het onroerend goed te koop zal zijn. De geldschieter moet mogelijk een derde partij inschakelen om de executieverkoop uit te voeren. Elke staat die verkoopvoorwaarden in hypotheken toestaat, kan minimumvereisten voor kennisgeving van afscherming vaststellen. Het is mogelijk dat de lener na een standaardwaarschuwing een waarschuwing krijgt dat er een verkoopbevoegdheidsclausule is geïmplementeerd en het onroerend goed wordt verkocht.
Een geldschieter die een verkoopbevoegdheidsclausule gebruikt om een onroerend goed in sommige staten af te schermen, kan mogelijk worden belet om een oordeel over de tekortkoming te vragen tegen de kredietnemer. Wanneer een onroerend goed wordt verkocht via een executieveiling, is het mogelijk dat de verkoop netto-opbrengsten overtreft die hoger zijn dan de schuld die op het onroerend goed verschuldigd was. De geldgever en eventuele houders van een retentierecht moeten eerst worden gecompenseerd. Als er nog geld over is nadat alle schulden zijn vereffend, gaat het eigen risico naar de lener.
Recht op verlossing
Recht op terugbetaling is het wettelijke recht van een hypotheekgever of kredietnemer die onroerend goed bezit om zijn of haar eigendom terug te vorderen zodra aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Het recht op aflossing geeft eigenaren van onroerend goed die hun achterstallige belastingen of retentierechten op hun onroerend goed betalen de mogelijkheid om afscherming of het veilen van hun onroerend goed te voorkomen, soms zelfs nadat een veiling of verkoop heeft plaatsgevonden. Het betaalde bedrag moet in het algemeen ook de kosten omvatten die zijn gemaakt in het afschermingsproces, plus het volledige bedrag van de hypotheek als de uitbetaling na afscherming of veiling komt.