Pre-Foreclosure
Voorafscherming verwijst naar de juridische situatie waarin een onroerend goed zich bevindt in de vroege stadia van terugneming. Het bereiken van de status van pre-afscherming begint wanneer de kredietgever een standaardbericht op het onroerend goed indient, dat de eigenaar van het onroerend goed meedeelt dat de geldschieter juridische stappen zal ondernemen in de richting van afscherming als de schuld niet wordt betaald.
De vastgoedeigenaar kan op dit moment de openstaande schuld afbetalen, ze kan de standaardstatus ongedaan maken door de late betalingen te doen, zodat de woning niet langer in afscherming is, of ze kan het onroerend goed verkopen voordat het in afscherming gaat.
01:25De valkuilen van het kopen van een afgeschermd huis
Hoe pre-afscherming werkt
Wanneer een huiskoper een lening aangaat om een woning te kopen, tekent hij een contract met de leningverstrekkende instelling om de lening in maandelijkse termijnen terug te betalen. Deze maandelijkse termijnen dekken een deel van de hoofdsom en rentebetalingen op de hypotheek. Er wordt gezegd dat hij in gebreke is als hij gedurende ten minste drie maanden geen betalingen verricht. Voorafscherming kan pas beginnen als hij ten minste drie maanden achterstallig is.
Hij ontvangt een ingebrekestelling, die eveneens ter openbare orde zal worden gesteld. Met deze actie wordt het pre-afschermingsproces gestart.
De pre-afschermingsperiode kan drie tot tien maanden duren. Aan het einde van deze periode wordt een openbare veiling of verkoop van trustee georganiseerd.
Speciale overwegingen
Een pre-afscherming huis dat te koop gaat wordt meestal aangeduid als een korte verkoop. De verkoop kan een privé-transactie zijn tussen de huiseigenaar en de koper, maar het aanbod van de koper moet door de bank worden goedgekeurd voordat de verkoop kan worden afgerond. De aankoopprijs kan lager zijn dan het uitstaande saldo van de lening, vandaar dat de verkoop "kort" is. Niet alle short sales zijn echter pre-executies. Huiseigenaren kiezen er soms voor om hun onroerend goed op alle mogelijke manieren te verkopen voordat hun standaardwaarden dit stadium bereiken.
Een vooraf afgeschermde woning kan door de koper worden geïnspecteerd alvorens een bod op de woning uit te brengen. De koper kan een belegger zijn die het onroerend goed wil kopen voor minder dan de volledige marktwaarde en het vervolgens tegen een hogere prijs met winst wil verkopen.
Als de huiseigenaar het onroerend goed te koop aanbiedt via een makelaar, zullen potentiële kopers contact opnemen met de aanbieder. De leningverstrekkende bank moet elke short sale goedkeuren en zal een of meer makelaars inhuren om een BPO (Broker Price Opinion) op te stellen - een geschatte marktwaarde op basis van een analyse van vergelijkbare huizen die recent op de lokale markt zijn verkocht. De geschatte marktwaarde helpt de bank om te beslissen of de voorgestelde verkoopprijs acceptabel is.
Huiseigenaren die worden geconfronteerd met marktafscherming kunnen contact opnemen met het federale Making Home Betaalbaar Programma op 888-995-HOPE (888-955-4673) voor hulp bij het houden van hun huizen of verhuizen naar een nieuw huis als dat niet mogelijk is.
- Pre-afscherming begint wanneer de geldschieter een standaard kennisgeving op het onroerend goed omdat de huiseigenaar is ten minste drie maanden achterstallig met hypotheekbetalingen.
- Een huiseigenaar kan de optie hebben om haar pre-afscherming woning te verkopen als een korte verkoop na goedkeuring van de kredietgever.
- Als de huiseigenaar de achterstallige betalingen niet dekt en het huis niet verkoopt tijdens de periode van voor de afscherming, zal de geldschieter het onroerend goed uiteindelijk verkopen, meestal op een veiling.
Voor- en nadelen van pre-afscherming
Een woning die tijdens de pre-executiefase wordt verkocht, kan een win-win-win zijn voor alle drie de betrokken partijen. De huiseigenaar is in staat om het onroerend goed te verkopen, terwijl het vermijden van de schade die een afscherming zou hebben op haar kredietgeschiedenis. De koper kan de woning mogelijk achterhalen voor een prijs die onder de marktwaarde ligt. De leningverstrekkende instelling is in staat om de hypotheek effectief over te dragen aan de koper en de kosten van een verhindering te vermijden.
Maar kopers van vooraf afgeschermde huizen moeten zich bewust zijn van eventuele pandrechten of onbetaalde belastingen op deze huizen, omdat deze mogelijk hun verantwoordelijkheden kunnen worden nadat ze de woningen hebben gekocht. De koper moet ook rekening houden met de kosten van reparatie en renovatie als de vooraf afgeschermde woning zich in een slechte staat bevindt, of hij kan het risico lopen te eindigen met uitgaven die zijn budget overtreffen.
Als de huiseigenaar de verschuldigde betalingen niet dekt en het huis niet verkoopt tijdens de periode van voor de afscherming, zal de geldschieter het onroerend goed uiteindelijk verkopen, meestal op een veiling. De bank bezit het onroerend goed op dit punt en zal eerder proberen het onroerend goed tegen een nog lagere prijs te verkopen in plaats van de lopende kosten, zoals belastingen en verzekeringen, te handhaven.