Wanneer (en wanneer niet) om uw hypotheek te herfinancieren

Een hypotheek herfinancieren betekent een bestaande lening afbetalen en deze vervangen door een nieuwe. Er zijn veel redenen waarom huiseigenaren herfinancieren: om een ​​lagere rente te krijgen; om de looptijd van hun hypotheek te verkorten; om te converteren van een hypotheek met variabele rente (ARM) naar een hypotheek met vaste rente, of vice versa; om eigen vermogen aan te boren om een ​​grote aankoop te financieren, of om schulden te consolideren.

Aangezien herfinanciering tussen de 3% en 6% van de hoofdsom van een lening kan kosten en - net als bij een originele hypotheek - een beoordeling, titelonderzoek en aanvraagkosten vereist, is het belangrijk voor een huiseigenaar om te bepalen of herfinanciering een verstandige financiële beslissing is.

Herfinanciering om een ​​lager rentetarief te verkrijgen

Een van de beste redenen om te herfinancieren is om de rente op uw bestaande lening te verlagen. Historisch gezien is de vuistregel dat herfinanciering een goed idee is als u uw rentetarief met minstens 2% kunt verlagen. Veel kredietverstrekkers zeggen echter dat een besparing van 1% voldoende is om te herfinancieren.

Belangrijkste leerpunten

• Een lagere rente op uw hypotheek is een van de beste redenen om te herfinancieren.
• Wanneer de rente daalt, kunt u overwegen herfinanciering om de looptijd van uw hypotheek te verkorten en aanzienlijk minder te betalen aan rentebetalingen.
• Overschakelen naar een hypotheek met vaste rente - of naar een hypotheek met een variabele rente - kan zinvol zijn, afhankelijk van de tarieven en hoe lang u van plan bent in uw huidige woning te blijven.
• Tappen op eigen vermogen of het consolideren van schulden kunnen goede redenen zijn om te herfinancieren - of dit kan de schuldval soms erger maken.

Het verlagen van uw rentetarief helpt u niet alleen om geld te besparen, maar het verhoogt ook de snelheid waarmee u eigen vermogen in uw huis opbouwt, en het kan de omvang van uw maandelijkse betaling verminderen. Bijvoorbeeld, een 30-jarige hypotheek met vaste rente met een rente van 9% op een woning van $ 100.000 heeft een hoofdsom en rentebetaling van $ 804, 62. Diezelfde lening van 4, 5% vermindert uw betaling tot $ 506, 69.

Herfinanciering om de looptijd van de lening te verkorten

Wanneer de rente daalt, hebben huiseigenaren vaak de mogelijkheid om een ​​bestaande lening te herfinancieren voor een andere lening die zonder veel verandering in de maandelijkse betaling een aanzienlijk kortere looptijd heeft. Voor een 30-jarige hypotheek met vaste rente op een woning van $ 100.000, kan herfinanciering van 9% tot 5, 5% de looptijd verkorten in half tot 15 jaar met slechts een kleine wijziging in de maandelijkse betaling van $ 804, 62 tot $ 817, 08.

Herfinanciering om te converteren naar een hypotheek met variabele rente of een vaste rente

Hoewel ARM's vaak lagere tarieven aanbieden dan hypotheken met een vaste rente, kunnen periodieke aanpassingen resulteren in renteverhogingen die hoger zijn dan de beschikbare rente via een hypotheek met een vaste rente. Wanneer dit gebeurt, leidt de conversie naar een hypotheek met vaste rente tot een lagere rentevoet en neemt de bezorgdheid over toekomstige renteverhogingen weg.

Omgekeerd kan het omzetten van een lening met een vaste rente in een ARM een gezonde financiële strategie zijn als de rentetarieven dalen. Als de tarieven blijven dalen, resulteren de periodieke tariefaanpassingen op een ARM in dalende tarieven en kleinere maandelijkse hypotheekbetalingen waardoor de noodzaak om te herfinancieren telkens wanneer de tarieven dalen, wordt geëlimineerd. Met stijgende hypotheekrentes zou dit daarentegen een onverstandige strategie zijn.

Het omzetten naar een ARM, die vaak een lagere maandelijkse betaling heeft dan een hypotheek met een vaste looptijd, kan een goed idee zijn voor huiseigenaren die niet van plan zijn langer dan een paar jaar in hun huis te blijven. Als de rentetarieven dalen, kunnen deze huiseigenaren de rente van hun lening en de maandelijkse betaling verlagen, maar ze hoeven zich geen zorgen te maken over toekomstige hogere rentetarieven omdat ze niet lang genoeg in huis wonen.

Herfinanciering van Tap Equity of Consolidate Debt

Hoewel de eerder genoemde redenen om te herfinancieren allemaal financieel gezond zijn, kan hypothecaire herfinanciering een gladde helling zijn naar een nooit eindigende schuld.

Huiseigenaren hebben vaak toegang tot het eigen vermogen in hun huizen om grote kosten te dekken, zoals de kosten van het verbouwen van een huis of de universiteitsopleiding van een kind. Deze huiseigenaren kunnen de herfinanciering rechtvaardigen door het feit dat remodellering waarde toevoegt aan de woning of dat de rente op de hypothecaire lening lager is dan de rente op geld dat uit een andere bron is geleend.

Een andere rechtvaardiging is dat de rente op hypotheken fiscaal aftrekbaar is. Hoewel deze argumenten waar kunnen zijn, is het verhogen van het aantal jaren dat u verschuldigd bent aan uw hypotheek zelden een slimme financiële beslissing, noch is het uitgeven van een dollar aan rente om een ​​belastingaftrek van 30 cent te krijgen. Merk ook op dat sinds de Tax Cut and Jobs Act in werking is getreden, de omvang van de lening waarover u rente kunt aftrekken, is gedaald van $ 1 miljoen naar $ 750.000 als u uw huis na 15 december 2017 kocht.

Veel huiseigenaren herfinancieren hun schulden. Op het eerste gezicht is het een goed idee om hoogrentende schulden te vervangen door een laagrentende hypotheek. Helaas levert herfinanciering geen automatische financiële voorzichtigheid op. Neem deze stap alleen als u ervan overtuigd bent dat u de verleiding kunt weerstaan ​​om uit te geven zodra de herfinanciering u van uw schuld heeft bevrijd.

Het kost jaren om de 3% tot 6% van de hoofdsom die herfinancieringskosten terugverdienen, dus doe het niet tenzij u van plan bent om langer dan een paar jaar in uw huidige huis te blijven.

Houd er rekening mee dat een groot percentage mensen dat ooit een hoge renteschuld op creditcards, auto's en andere aankopen heeft gegenereerd, het gewoon opnieuw zal doen nadat de herfinanciering van de hypotheek hen het beschikbare krediet geeft om dit te doen. Dit zorgt voor een onmiddellijk viervoudig verlies bestaande uit verspilde kosten bij de herfinanciering, verloren eigen vermogen in het huis, extra jaren van verhoogde rentebetalingen op de nieuwe hypotheek en de terugkeer van hoge renteschuld zodra de creditcards weer zijn uitgeput - de mogelijke resultaat is een eindeloze bestendiging van de schuldencyclus en uiteindelijk faillissement.

Het komt neer op

Herfinanciering kan een geweldige financiële stap zijn als het uw hypotheekbetaling vermindert, de looptijd van uw lening verkort of u helpt om sneller eigen vermogen op te bouwen. Bij zorgvuldig gebruik kan het ook een waardevol hulpmiddel zijn om schulden onder controle te krijgen. Voordat u herfinanciert, moet u uw financiële situatie zorgvuldig bekijken en uzelf afvragen: hoe lang ben ik van plan in het huis te blijven wonen? Hoeveel geld bespaar ik door herfinanciering?

De Tax Cut and Jobs Act heeft de omvang van de lening waarvan u rente kunt aftrekken, gewijzigd: deze is gedaald van $ 1 miljoen naar $ 750.000 als u uw huis na 15 december 2017 kocht.

Nogmaals, houd er rekening mee dat herfinanciering 3% tot 6% van de hoofdsom van de lening kost. Het kost jaren om die kosten terug te verdienen met de besparingen die worden gegenereerd door een lagere rente of een kortere looptijd. Dus als u niet van plan bent om langer dan een paar jaar in huis te blijven, kunnen de kosten van herfinanciering de potentiële besparingen teniet doen. Het loont ook om te onthouden dat een slimme huiseigenaar altijd op zoek is naar manieren om schulden te verminderen, eigen vermogen op te bouwen, geld te besparen en hun hypotheekbetaling te elimineren. Contant geld uit uw eigen vermogen halen wanneer u herfinanciert, helpt niet om een ​​van die doelen te bereiken.