Een gids voor beleggen in onroerend goed

Als u denkt aan het kopen van onroerend goed, is het eerste wat u te binnen schiet waarschijnlijk uw huis. Maar fysiek eigendom kan ook een rol spelen in een portefeuille, vooral als afdekking tegen de aandelenmarkt. Hoewel onroerend goed de afgelopen 50 jaar een populair beleggingsinstrument is geworden, is het kopen en bezitten van baksteen veel moeilijker dan beleggen in aandelen en obligaties. In dit artikel zullen we de leidende opties voor individuele beleggers onderzoeken, gerangschikt in bij benadering de volgorde van directe investeringen in onroerend goed en de redenen om te investeren.

Standaard huurwoningen

Dit is een investering zo oud als de praktijk van grondbezit. Een persoon koopt een woning en verhuurt deze aan een huurder. De eigenaar, de verhuurder, is verantwoordelijk voor het betalen van de hypotheek, belastingen en onderhoud van het onroerend goed.

Idealiter rekent de verhuurder voldoende huur aan om alle bovengenoemde kosten te dekken. Een verhuurder kan ook meer in rekening brengen om een ​​maandelijkse winst te produceren, maar de meest gebruikelijke strategie is om geduldig te zijn en alleen voldoende huur in rekening te brengen om de kosten te dekken totdat de hypotheek is betaald, waarna het grootste deel van de huur winst wordt. Bovendien kan het onroerend goed ook in waarde zijn gestegen in de loop van de hypotheek, waardoor de verhuurder een waardevoller bezit heeft. Volgens het US Census Bureau is onroerend goed in dit land van 1940 tot 2006 constant in waarde gestegen. Hoewel er een dip was tijdens de afbouw van de subprime-hypotheken van 2008 tot 2010, is het nu hersteld en is het in het algemeen gestegen.

Een belegger moet de markt kennen waarin hij op zoek is naar onroerend goed of een expert inhuren om te helpen. Voor beleggers die een inkomstenstroom uit verhuurobjecten zoeken, zijn de belangrijkste aspecten om te overwegen de locatie van het onroerend goed en de markthuurprijzen. Wat betreft de locatie, veel succesvolle verhuur bevinden zich in de nabijheid van grote scholen. Als u bijvoorbeeld een woning in de buurt van een staatsuniversiteit koopt, willen studenten deze waarschijnlijk jaar na jaar huren. Er zijn ook veel andere functies van een winstgevende huurwoning, en sommige hebben tijd nodig om te leren.

Er zijn natuurlijk vlekken op het gezicht van wat een ideale investering lijkt. U kunt eindigen met een slechte huurder die het onroerend goed beschadigt of, erger nog, uiteindelijk helemaal geen huurder heeft. Dit laat u met een negatieve maandelijkse cashflow, wat betekent dat u misschien moet klauteren om uw hypotheekbetalingen te dekken. Er is ook een kwestie van het vinden van het juiste eigendom. U wilt een gebied kiezen waar de vacatures laag zijn en een plek kiezen die mensen willen huren.

Zodra u een ideale woning heeft gevonden in een gebied waar mensen willen huren, gebruikt u een hypotheekcalculator om de totale kosten van de woning met rente te bepalen. Het is ook de moeite waard om verschillende hypotheekvormen te onderzoeken om een ​​gunstige rente voor uw huur te garanderen.

Misschien is het grootste verschil tussen een huurwoning en andere investeringen de hoeveelheid tijd en werk die u moet besteden aan de zorg ervoor. Als u dat niet wilt, kunt u een professionele property manager inhuren. Maar zijn of haar salaris wordt dan een uitgave die de winstgevendheid van uw investering beïnvloedt. (Zie voor meer informatie "4 manieren om een ​​onroerend goed te waarderen")

De keerzijde: handel in onroerend goed

Dit is de wilde kant van onroerend goed investeringen. Net als de daghandelaren die weg zijn van een buy-and-hold-investeerder, zijn de onroerendgoedhandelaren een heel ander ras dan de koop-en-huur verhuurders. Makelaars kopen onroerend goed met de bedoeling ze voor een korte periode, vaak niet meer dan drie tot vier maanden, te houden, waarna ze hopen ze met winst te verkopen. Deze techniek wordt ook flipping genoemd en is gebaseerd op het kopen van eigenschappen die ofwel aanzienlijk ondergewaardeerd zijn of zich in een zeer warm gebied bevinden.

Pure eigenschap flippers zullen geen geld in een eigenschap steken voor verbeteringen; de investering moet de intrinsieke waarde hebben om winst te maken zonder wijziging, anders zullen ze het niet overwegen. Op deze manier spiegelen is een kortetermijninvestering in contanten.

Als een onroerendgoedflipper vast komt te zitten in een situatie waarin hij of zij een onroerend goed niet kan lossen, kan dit verwoestend zijn omdat deze investeerders over het algemeen niet voldoende contant geld hebben om de hypotheek op een onroerend goed voor de lange termijn te betalen. Dit kan leiden tot voortdurende verliezen voor een onroerendgoedhandelaar die het onroerend goed niet kan lossen in een slechte markt.

De tweede klasse van onroerend goed flipper bestaat ook. Deze investeerders verdienen hun geld door goedkope of redelijk geprijsde woningen te kopen en waarde toe te voegen door ze te renoveren. Ze verkopen het onroerend goed vervolgens na renovatie voor een hogere prijs. Dit kan een investering op langere termijn zijn, afhankelijk van de omvang van de verbeteringen. Het beperkende kenmerk van deze investering is dat het tijdrovend is en beleggers vaak slechts één onroerend goed per keer laat bezitten.

Vastgoedbeleggingsgroepen

Investeringsgroepen in onroerend goed zijn een soort kleine beleggingsfondsen voor huurwoningen. Als u een huurwoning wilt bezitten, maar niet het gedoe wilt hebben om een ​​verhuurder te zijn, kan een vastgoedbeleggingsgroep de oplossing voor u zijn.

Een bedrijf koopt of bouwt een set gebouwen, vaak appartementen, en laat investeerders vervolgens deze kopen via het bedrijf, waardoor ze toetreden tot de groep. Een enkele belegger kan één of meerdere eenheden van zelfstandige woonruimte bezitten, maar het bedrijf dat de investeringsgroep exploiteert beheert alle eenheden collectief, zorgt voor onderhoud, adverteren voor lege eenheden en interviewen van huurders. In ruil voor dit beheer neemt het bedrijf een percentage van de maandelijkse huur.

Er zijn verschillende versies van investeringsgroepen, maar in de standaardversie staat de huurovereenkomst op naam van de belegger en alle eenheden poolen een deel van de huur om te waken tegen incidentele vacatures, wat betekent dat u voldoende ontvangt om de hypotheek te betalen, zelfs als uw eenheid leeg is. De kwaliteit van een investeringsgroep hangt volledig af van het bedrijf dat deze aanbiedt. In theorie is het een veilige manier om in onroerendgoedinvesteringen te komen, maar groepen zijn kwetsbaar voor dezelfde vergoedingen die de beleggingsfondsensector achtervolgen. Nogmaals, onderzoek is de sleutel.

Partnerschappen voor onroerend goed

Een vastgoedvennootschap (RELP) is vergelijkbaar met een vastgoedbeleggingsgroep: het is een entiteit die is opgericht om een ​​portefeuille met onroerend goed te kopen en aan te houden, of soms slechts één onroerend goed - alleen bestaat het al een beperkt aantal jaren. Een ervaren vastgoedbeheerder of een vastgoedontwikkelingsbedrijf fungeert als algemene partner. Externe investeerders worden vervolgens gezocht om financiering te bieden voor het onroerendgoedproject, in ruil voor een aandeel in eigendom als beperkte partners. Ze kunnen periodieke uitkeringen ontvangen uit inkomsten gegenereerd door de eigenschappen van de RELP, maar de echte uitbetaling komt wanneer de eigenschappen worden verkocht - hopelijk met een aanzienlijke winst - en de RELP lost op in de weg.

illiquide

REIT

Onroerend goed is er al sinds onze voorouders in grotwoningen vreemden uit hun ruimte zijn gaan jagen, dus het is niet verwonderlijk dat Wall Street een manier heeft gevonden om het te beveiligen en onroerend goed in een beursgenoteerd instrument te veranderen.

Een onroerendgoedbeleggingstrust (REIT) wordt gecreëerd wanneer een bedrijf (of trust) wordt gevormd om het geld van investeerders te gebruiken om inkomensproducerende eigendommen te kopen, te exploiteren en te verkopen. REIT's worden gekocht en verkocht op de belangrijkste beurzen, net als elke andere voorraad. Om zijn status als REIT te behouden, moet deze entiteit 90% van haar belastbare winst uitkeren in de vorm van dividenden. Door dit te doen, vermijden REIT's vennootschapsbelasting, terwijl een regulier bedrijf zou worden belast op zijn winst, waardoor hij zou profiteren van de opbrengsten die het aan zijn aandeelhouders zou kunnen uitkeren.

Net als gewone dividenduitkerende aandelen, zijn REIT's geschikt voor beursbeleggers die regelmatig inkomen willen, hoewel ze ook de mogelijkheid bieden om te waarderen. REIT's laten beleggers toe in niet-residentiële objecten zoals winkelcentra (ongeveer een kwart van alle REIT's zijn hierin gespecialiseerd), zorginstellingen, hypotheken of kantoorgebouwen. In vergelijking met de bovengenoemde soorten vastgoedinvesteringen zijn REIT's ook zeer liquide.

Onroerend goed beleggingsfondsen

Beleggingsfondsen voor onroerend goed beleggen voornamelijk in REIT's en werkmaatschappijen voor onroerend goed. Ze bieden de mogelijkheid om een ​​gediversifieerde blootstelling aan onroerend goed te verkrijgen met een relatief kleine hoeveelheid kapitaal. Afhankelijk van hun strategie en diversificatiedoelen bieden ze beleggers een veel bredere activaselectie dan mogelijk is bij het kopen van individuele REIT-aandelen, samen met de mogelijkheid van minder transactiekosten en commissies.

Net als REIT's zijn deze fondsen behoorlijk liquide. Een ander belangrijk voordeel voor particuliere beleggers is de analyse- en onderzoeksinformatie die het fonds verstrekt over verworven activa en het perspectief van het management op de levensvatbaarheid en prestaties van specifieke vastgoedbeleggingen en als beleggingscategorie. Meer speculatieve beleggers kunnen beleggen in een familie van beleggingsfondsen voor onroerend goed, waarbij bepaalde soorten vastgoed of regio's tactisch worden overwogen om het rendement te maximaliseren.

Waarom investeren in onroerend goed?

Onroerend goed kan het risico- en rendementsprofiel van de portefeuille van een belegger verbeteren door concurrerende voor risico gecorrigeerde rendementen te bieden. Zelfs als rekening wordt gehouden met de subprime-hypotheekcrisis, heeft commercieel onroerend goed op de particuliere markt een gemiddelde van 8, 4% geretourneerd over de periode van 10 jaar van 2000 tot 2010, op basis van gegevens van de National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF). En meestal is de onroerendgoedmarkt een lage volatiliteit, vooral in vergelijking met aandelen en obligaties.

Onroerend goed is ook aantrekkelijk in vergelijking met meer traditionele bronnen van inkomsten. Deze beleggingscategorie wordt doorgaans verhandeld tegen een opbrengstpremie aan US Treasuries en is vooral aantrekkelijk in een omgeving waar de Treasury-tarieven laag zijn.

Diversificatie en bescherming

Een ander voordeel van beleggen in onroerend goed is het diversificatiepotentieel. Onroerend goed heeft een lage, en in sommige gevallen een negatieve correlatie met andere belangrijke beleggingscategorieën - wat betekent dat als de voorraad daalt, onroerend goed vaak stijgt. In 14 van de 15 vorige bearmarkten, teruggaand tot 1956, stegen de prijzen van residentieel vastgoed, volgens gegevens van Robert Shiller van Yale University, de mede-maker van de Case-Shiller Home-Price Index. Natuurlijk zijn er uitzonderingen: onroerend goed dat samen met aandelen wordt getankt tijdens de Grote Recessie (hoewel dit een anomalie was, betoogt Schiller, die de rol van subprime-hypotheken weergeeft in het begin van de crisis).

Dit betekent dat de toevoeging van onroerend goed aan een portefeuille de volatiliteit kan verlagen en een hoger rendement per risico-eenheid kan bieden. Hoe directer de investering in onroerend goed, hoe beter de afdekking: meer indirecte, beursgenoteerde voertuigen, zoals REIT's, zullen uiteraard de algemene prestaties van de aandelenmarkt weerspiegelen (en sommige analisten denken dat de twee steeds meer gecorreleerd zullen worden nu REIT aandelen zijn vertegenwoordigd op de S&P 500). Interessant is echter dat dit de laatste tijd ook is veranderd. De correlatie tussen beursgenoteerde REIT's en de brede aandelenmarkt bereikte een dieptepunt in 12 jaar in 2015, volgens onderzoek van de National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), "wat suggereert dat welke factoren er ook het niet-REIT-deel van de markt zal niet noodzakelijkerwijs overslaan om de REIT-markt te beïnvloeden, "concludeerde een artikel op Reit.com, de website van de vereniging.

Omdat het wordt ondersteund door baksteen, heeft vastgoed ook minder principieel-agentconflicten of de mate waarin het belang van de belegger afhankelijk is van de integriteit en competentie van managers en debiteuren. Zelfs de meer indirecte vormen van belegging bieden enige bescherming: bijvoorbeeld REIT's verplichten een minimumpercentage winst als dividend uit te keren.

Inflatie hedging

De inflatie-indekkingscapaciteit van onroerend goed komt voort uit de positieve relatie tussen de groei van het bbp en de vraag naar onroerend goed. Naarmate economieën groeien, neemt de vraag naar onroerend goed toe en dit vertaalt zich weer in hogere kapitaalwaarden. Daarom heeft onroerend goed de neiging om de koopkracht van kapitaal te handhaven door een deel van de inflatiedruk op huurders te omzeilen en een deel van de inflatiedruk in de vorm van kapitaalgroei op te nemen.

De kracht van leverage

Met uitzondering van REIT's biedt beleggen in onroerend goed een belegger een hulpmiddel dat niet beschikbaar is voor beursbeleggers: hefboomwerking. Als u een voorraad wilt kopen, moet u de volledige waarde van de voorraad betalen op het moment dat u de kooporder plaatst - tenzij u op marge koopt. En zelfs dan is het percentage dat u kunt lenen nog steeds veel minder dan bij onroerend goed, dankzij die magische financieringsmethode, de hypotheek.

De meeste conventionele hypotheken vereisen een aanbetaling van 20%. Afhankelijk van waar u woont, kunt u echter een hypotheek vinden die slechts 5% vereist. Dit betekent dat u de hele eigenschap en het eigen vermogen kunt beheren door slechts een fractie van de totale waarde te betalen. Natuurlijk is de grootte van uw hypotheek van invloed op de hoeveelheid eigendom die u daadwerkelijk in het bezit heeft, maar u bepaalt het op het moment dat de papieren worden ondertekend.

Dit is wat onroerend goed flippers en verhuurders stimuleert. Ze kunnen een tweede hypotheek op hun huis afsluiten en betalingen op twee of drie andere eigendommen neerleggen. Of ze deze nu verhuren zodat de huurders de hypotheek betalen of ze wachten op een gelegenheid om met winst te verkopen, ze beheersen deze activa, hoewel ze slechts voor een klein deel van de totale waarde hebben betaald.

Het nadeel van beleggen in onroerend goed: illiquiditeit

Het belangrijkste nadeel van beleggen in onroerend goed is illiquiditeit of de relatieve moeilijkheid om een ​​actief om te zetten in contanten en contant geld in een actief. In tegenstelling tot een aandelen- of obligatietransactie, die binnen enkele seconden kan worden voltooid, kan een onroerendgoedtransactie maanden duren. Zelfs met de hulp van een makelaar kan het eenvoudig een paar weken werk zijn om de juiste tegenpartij te vinden. REIT's en onroerend goed beleggingsfondsen bieden een betere liquiditeit en marktprijsstelling, maar kosten hogere volatiliteit en lagere diversificatievoordelen, omdat ze een veel hogere correlatie hebben met de totale aandelenmarkt dan directe onroerendgoedbeleggingen. (Zie voor meer informatie "Hoeveel geld heeft u nodig om te investeren in onroerend goed?")

.