Moet je een huis kopen op een veiling?

Op zoek naar een woning? U hoeft zich niet te beperken tot de traditionele kanalen van het zoeken naar onroerend goed en werken met makelaars. U kunt ook een onroerend goed op een veiling kopen.

Moet je een huis kopen op een veiling?

Voors en tegens van veilingen

De voordelen van kopen op een veiling zijn onder meer het uitbreiden van uw opties en mogelijk kopen met korting. U kunt minder concurrentie ondervinden om een ​​onroerend goed te kopen in vergelijking met het kopen op de traditionele manier, maar u zult ook te maken hebben met een andere pool van potentiële kopers - vaak ervaren beleggers.

Misschien is het grootste risico van kopen op een veiling dat u beperkte kennis heeft van de te koop staande objecten, waardoor een dure misstap een zeer reële mogelijkheid is. En net als bij elke aankoop van onroerend goed, moet u veel papierwerk lezen, begrijpen en ondertekenen (idealiter met de hulp van een onroerendgoedadvocaat).

Onroerend goed overlevering is rijk aan verhalen over huizen die op een veiling zijn gekocht voor ver onder de marktwaarde, en dergelijke koopjes bestaan ​​wel. Veilingen zijn echter over het algemeen een riskantere manier om onroerend goed te verwerven dan via het gebruikelijke proces te kopen. Die realiteit maakt het van vitaal belang om goed geïnformeerd te zijn over hoe onroerend goed veilingen werken en voorzichtig te zijn over de eigenschappen waarop u overweegt te bieden.

"Veel mensen geloven ten onrechte dat veilinghuizen een goede deal zijn", zegt John Myers, makelaar en kwalificerende makelaar bij Myers & Myers Real Estate in Albuquerque, NM. "Sommige veilinghuizen zijn een goede deal, en andere kunnen een grote fout zijn .”

Om u te helpen een grote fout te maken, legt dit artikel de basisprincipes van veilingen van woningen uit, zodat u kunt beslissen of deze optie voor u werkt - of u in het pand wilt wonen of het puur als een investering wilt gebruiken.

Wat je moet weten

• Een huis kopen op een veiling is riskanter dan kopen via het gebruikelijke proces. Het is van vitaal belang om goed geïnformeerd te zijn over hoe onroerendgoedveilingen werken.
• U kunt thuisveilingen vinden via lokale overheden, makelaars en online sites zoals RealtyTrac en Auction.com.
• Veilingen bieden vaak geen huisinspectie of een legale manier om het interieur persoonlijk te bekijken. Als u zich het risico niet kunt veroorloven een onroerend goed in slechte staat te kopen, houd u dan aan veilingen waarmee u het onroerend goed kunt inspecteren voordat u een bod uitbrengt.
• Lees en begrijp alle veilingregels en doe uw due diligence voor elk onroerend goed waarin u geïnteresseerd bent - bijvoorbeeld het controleren op claims, pandrechten en inzittenden - voordat u erop biedt.

Afschermingseigenschappen

Wanneer een huiseigenaar de hypotheek gedurende een paar maanden niet heeft betaald, kunnen ze in gebreke blijven en in het afschermingsproces terechtkomen. Wanneer dit gebeurt, dient de bank een ingebrekestelling in bij de county recorder. Als de huiseigenaar het verschuldigde saldo niet betaalt - of opnieuw onderhandelt over de hypotheek met de geldschieter - kan de geldschieter het huis veilen en de huiseigenaar dwingen tot niet-betaling. Deze executieveilingen worden gehouden door bank-ingehuurde trustees.

Onroerende voorheffing Standaard

Een andere manier waarop een huis op het veilingblok belandt, is wanneer de eigenaar de beoordeelde onroerendgoedbelasting niet betaalt. In deze gevallen is het de onbetaalde belastingautoriteit, en niet de bank, die het onroerend goed in beslag neemt. De resulterende fiscale pandrechtveiling wordt uitgevoerd door een lokale sheriff, griffier of het kantoor van de districts- of lokale overheid.

Bijwonen van de veiling

Ongeacht het veilingtype kunnen deze evenementen plaatsvinden op fysieke locaties zoals gerechtsgebouwen van de lokale overheid en hotelconferentieruimtes, en deze persoonlijke veilingen worden snel voltooid. Onroerend goed veilingen vinden ook steeds vaker plaats online, en online veilingen kunnen dagen of weken duren.

Het kopen van huizen op een veiling is en blijft populair, aldus Earl White, mede-oprichter van House Heroes LLC, een investeringsmaatschappij in onroerend goed in Florida die huizen, appartementen en leegstaande grond koopt. "Eigenaren met een beperkt budget en professionals in onroerend goed migreren naar bronnen waar minder concurrentie is", zegt hij. “Uiteraard genereren veilingobjecten minder aanbiedingen, wat resulteert in een lagere verkoopprijs.

"Afschermingsveilingen bieden echter niet de kortingen die ten tijde van de [huisvestings] crisis bestonden, " vervolgt White en verklaart dat wanneer er minder woningen beschikbaar zijn, kopers zeer gemotiveerd zijn vanwege de waardering van huizen en gunstige hypotheekrente, en online veilingen hebben de concurrentie verhoogd en de prijzen opgedreven.

Veilingen voor onroerend goed vinden

Een manier om veilingen te vinden is door rechtstreeks contact op te nemen met lokale overheden of hun websites te bezoeken voor informatie en vervolgens telefonisch contact op te nemen om de details te bevestigen. Een andere is via sites zoals RealtyTrac en Auction.com. Online informatie is echter niet altijd nauwkeurig.

Er kunnen eigenschappen worden vermeld die vooraf worden afgeschermd omdat de eigenaar achterloopt op betalingen. Deze eigenschappen mogen nooit te koop worden aangeboden omdat hun eigenaren betalingen inhalen of een regeling treffen met hun geldschieters.

Lokale makelaars en makelaars kunnen ook waardevolle middelen zijn. Maar misschien vindt u ze niet graag helpen omdat agenten en makelaars niet automatisch commissies verdienen op live veilingen. Deze makelaars kunnen echter commissies verdienen via online veilingen.

Gegevens over meerdere vermeldingsservices

Directe multiple listing service (MLS) rapporten zijn volgens White veel waardevoller voor potentiële kopers dan online listings, omdat ze de volledige gegevens voor de listing bevatten, inclusief foto's en, het belangrijkste, niet-openbare opmerkingen van makelaars. “Niet-openbare opmerkingen zijn belangrijk omdat ze kritieke informatie specificeren die van invloed is op de verkoopprijs en de marktdagen. [Deze MLS-rapporten bevatten bijvoorbeeld informatie over] eigendomsproblemen, financieringsopties, bezetting en huurders. "

De beste manier om een ​​veilingobject te beoordelen, is om te werken met makelaars, taxateurs, aannemers en anderen die de bouw- en verbouwingskosten begrijpen en de waarde van het onroerend goed en de kosten van het benodigde werk nauwkeurig kunnen inschatten.

Hoewel de regels per locatie verschillen, zijn MLS- en districtsrecords vaak alleen beschikbaar voor onroerendgoedlicentiehouders, zegt White. In zijn ervaring helpen ze u meestal gratis als u contact met hen opneemt.

White merkt ook op dat persoonlijke veilingen zijn verdwenen, omdat zelfs kleinere provincies hun persoonlijke veilingen hebben omgezet naar online veilingen. Miami en Palm Beach zijn twee locaties waar zowel belasting- als executieveilingen nu volledig online zijn.

Houd er rekening mee dat executieveilingen vaak worden uitgesteld of geannuleerd, zelfs op het laatste moment. De geldschieter heeft misschien niet al het papierwerk dat hij nodig heeft, of de lener heeft een oplossing uitgewerkt om afscherming te voorkomen.

Wat bieders moeten weten

Voordat u op een onroerend goed veiling biedt, moet u het risico begrijpen dat u neemt. Een slechte aankoop kan je jaren achtervolgen. U moet ook de regels van de veiling begrijpen en bereid zijn ze te volgen voordat u probeert deel te nemen.

U moet zich registreren en een restitueerbare aanbetaling van 5% tot 10% van de verwachte verkoopprijs van het onroerend goed indienen bij de entiteit die de veiling bezit. Als de veiling persoonlijk plaatsvindt, moet u minstens een uur voor de geplande start inchecken en de officiële kaart ophalen die u kunt ophalen als u klaar bent om te bieden.

Het winnen van een woning op een veiling kan op twee verschillende manieren werken.

• In een veiling voor de bevestiging van de geldschieter hoeft de geldschieter uw aanbod niet te accepteren, zelfs niet als u de hoogste bieder bent.
• In een absolute veiling krijgt het winnende bod het onroerend goed.

De startprijs van de veiling kan het saldo zijn dat verschuldigd is op de hypotheek of een lager bedrag dat is ontworpen om het bieden te stimuleren. In een executieveiling mag de kredietgever niet profiteren van de veiling. Vaak worden deze eigenschappen met verlies verkocht; als er winst is, wordt het verondersteld om naar de afgeschermde huiseigenaar te gaan nadat de hypotheek en eventuele andere pandrechten zijn betaald. Veilingeigenschappen zijn niet altijd geweldige aanbiedingen - de veilingmeester kan bijvoorbeeld een verborgen reserveprijs voor een woning instellen, wat het minimum is dat moet worden geboden.

“Of een koper de veiling persoonlijk of online bijwoont, ze moeten niet vergeten dat er een drempelprijs is voor elke woning waar een verstandige aankoop een dwaze aankoop kan worden, en ze mogen het evenement, de locatie of hun emoties niet toestaan om hun beslissing te nemen, ”adviseert Ron Humes, een makelaar sinds 2000 en huidige vice-president van operaties voor Post Modern Marketing in Lexington, Ky.

Het probleem van toegang tot een eigendom

Veilingobjecten bieden zelden potentiële kopers hetzelfde toegangsniveau als traditioneel verkochte objecten. U zult waarschijnlijk niet op uw gemak door de woning kunnen lopen met uw agent, hoewel sommige veilingbedrijven open huizen aanbieden.

"Persoonlijk zou ik nooit een klant aanbevelen om op afstand een woning te kopen zonder eerst de oogtest uit te voeren", zegt David Roberson, een onroerendgoedadvocaat en makelaar in San Jose, Californië. Hij en zijn vrouw bezitten 22 huurwoningen in drie staten, en hij is de eigenaar en exploitant van Silicon Valley Property Management Group. U of uw vertrouwde beleggingsteam moet zowel het onroerend goed dat u overweegt als de mensen met wie u te maken hebt grondig evalueren voordat u zichzelf wettelijk of financieel verplicht.

Evenzo waarschuwt Humes dat bronnen die rapporteren over de huidige of toekomstige waarde van een woning zeer onnauwkeurig kunnen zijn, tenzij er een evaluatie ter plaatse is uitgevoerd door professionals die weten hoe ze alle benodigde details moeten verzamelen en beoordelen. De beste manier om een ​​veilingobject te beoordelen is om te werken met professionals - makelaars, taxateurs en aannemers - die de bouw- en verbouwingskosten begrijpen en die de huidige en toekomstige waarde van het onroerend goed en de kosten van het benodigde werk nauwkeurig kunnen beoordelen.

Staat en inspecties van onroerend goed

Het huis kon allerlei problemen hebben - bedenk dat dit een huis was dat toebehoorde aan iemand die de hypotheek of de onroerendgoedbelasting niet kon betalen, dus waarschijnlijk konden ze zich ook geen routineonderhoud of reparaties veroorloven. Bovendien, als deze eigenaar eenmaal besefte dat hij het huis zou verliezen, heeft hij het mogelijk opzettelijk verwaarloosd of zelfs ernstig beschadigd. Ook kunnen leegstaande panden vernield zijn of krakers hebben gehad.

Stel dat als de woning er van buitenaf vreselijk uitziet, deze er waarschijnlijk ook van binnen vreselijk uitziet. Veilingen worden verkocht zoals ze zijn en u moet alle reparaties kunnen betalen. Hoe verleidelijk het ook is, u moet niet binnendringen om een ​​beter beeld te krijgen van de staat van het onroerend goed.

Je hebt misschien gezien dat flippers dit op tv deden - achtertuinen betreden, binnenkijken of zelfs door ramen klimmen - maar het is niet legaal. En u wilt absoluut niet iemand storen die het huis bewoont, niet alleen uit beleefdheid maar ook voor uw veiligheid. Zoek informatie over de eigendomsgeschiedenis van het onroerend goed uit de registers van de lokale overheid, praat met lokale makelaars en vraag respectvol informatie aan bij buren.

Veilingen bieden vaak geen huisinspectie of een legale manier om het interieur persoonlijk te bekijken. Als u zich het risico niet kunt veroorloven een onroerend goed in slechte staat te kopen, houd u dan aan veilingen waarmee u het onroerend goed kunt inspecteren voordat u een bod uitbrengt. Zonder deze informatie kan het moeilijk zijn om te weten waar u aan begint, wat de reparatiekosten van een woning zijn, of de werkelijke waarde ervan totdat u de eigenaar bent geworden.

Zelfs als u een huisinspectie kunt krijgen, heeft elke inspectie zijn grenzen. Problemen achter muren, plafonds en onder vloeren zijn misschien pas duidelijk als u bezit neemt. Als de hulpprogramma's zijn uitgeschakeld, kunt u mogelijk geen lekken, elektrische problemen, defecte apparaten of defecte HVAC-apparatuur detecteren.

Betalingsopties: vooruit plannen

Het kopen van een woning op een veiling vereist meestal veel contant geld. Elk veilingbedrijf en elke provinciale overheid heeft zijn eigen betalingsvereisten, maar u hebt waarschijnlijk contant geld nodig om uw recht om te bieden te beveiligen. Vooruitbetalingsbedragen en aankoopmethoden zijn vaak afhankelijk van het onroerend goed en het veilinghuis. Er zijn mogelijk meer flexibele financieringsopties beschikbaar door op traditionele wijze een eigendom van een bank te kopen: Veilingen zijn niet de enige manier om executies te kopen.

Wat de betaling betreft, moeten bieders op een veiling contant geld, een postwissel of een cheque van de kassier meenemen voor het bedrag dat de veilinghouder nodig heeft. Doorgaans moet u de woning direct na het winnen van de veiling volledig betalen. Af en toe heeft u mogelijk tot de volgende dag om de betaling te voltooien. Als de betaling niet wordt voltooid, kan uw aanbetaling worden verbeurd en wordt u verbannen uit toekomstige veilingen. Wees bereid om een ​​geldbewijs te leveren om aan te tonen dat u de aankoop kunt voltooien. Als u biedt als een entiteit, zoals een LLC, trust of limited partnership in plaats van als een individu, moet u mogelijk uw entiteitsdocumenten tonen.

Winnaars gaan door escrow en sluiten net als bij elke andere aankoop van een huis. Bieders op onroerendgoedveilingen zijn vaak onroerendgoedbeleggers die het zich kunnen veroorloven om contant te betalen. Voor veilingen die gefinancierde aankopen toestaan, moet u zich vooraf kwalificeren.

Sommige veilinghuizen geven er de voorkeur aan dat u met hun aangesloten geldschieters werkt en deze geldschieters ter plaatse op de veiling hebben. Doe echter vooraf uw onderzoek om de beschikbare rentetarieven van concurrerende geldschieters te bepalen. Deze informatie kan u enige invloed hebben.

Zorg er ook voor dat u de veilingkosten begrijpt die u verwacht te dekken. "Woningen die vaak op veilingen zijn gekocht, hebben kosten en vergoedingen van veilingmeesters, banken, advocaten en andere bedrijven die nodig zijn om het onroerend goed naar de veiling te brengen, " zei Humes. "Het is niet ongewoon om 10% veilingkosten, bankrente en boetes, advocatenkosten, 12% verkoopkosten, eigendomsvoorbereidingskosten en dergelijke te vinden die worden doorgegeven aan de koper."

Controleer op eventuele claims, pandrechten en inzittenden

Voordat u een bod uitbrengt, wilt u een bedrijf voor het zoeken naar titels inhuren om te zien wie er pandrechten op het onroerend goed hebben. Als je het wint, word je verantwoordelijk voor eventuele retentierechten, wat meer geld uit je zak betekent.

Er kunnen andere claims tegen het huis zijn - niet alleen fiscale pandrechten, maar contractanten pandrechten of een tweede hypotheek. Bieders moeten contact opnemen met het veilingbedrijf om ervoor te zorgen dat het onroerend goed een duidelijke titel heeft. Als je een veiling wint, wil je een titelverzekering kopen tijdens escrow of onmiddellijk na het afsluiten om jezelf te beschermen tegen niet-onderpand die niet is ontdekt tijdens het zoeken naar een titel.

Ook zal in sommige gevallen de (voormalige) eigenaar of een kraker het pand bezetten, wat betekent dat u ze moet uitzetten - een proces dat op zijn best onaangenaam en in het slechtste geval lang en duur kan zijn. Om het proces te vereenvoudigen, wilt u misschien enkele duizenden dollars van tevoren aanbieden om te verhuizen en de sleutels te overhandigen.

Doe niets totdat u de titel vasthoudt. Vermijd de drang om met renovatiewerkzaamheden te beginnen of onmiddellijk na het verkrijgen van uw verkoopcertificaat naar de woning te verhuizen. U moet nog ongeveer 10 dagen wachten om uw titelcertificaat te ontvangen. Het eigendom is niet echt van jou totdat je dat certificaat bezit; de eigenaar kon nog steeds zijn recht op het huis behouden door bij de rechtbank bezwaar te maken tegen de verkoop of door de lening af te lossen.

Het komt neer op

Afgeschermde huizen kunnen financieel aantrekkelijk zijn, maar er zijn veel obstakels om te overwegen voordat u koopt. Het feit dat een huis op een veiling wordt verkocht, betekent ook niet dat je het voor een goede prijs kunt krijgen (of dat het huis voor elke prijs een goede deal is - het kan een geldput zijn). Maar voor slimme, intelligente en gemotiveerde individuen, zijn onroerendgoedveilingen het ontdekken waard als een manier om goedkoop een huis of een vastgoedbelegging te kopen.

Dat gezegd hebbende, beschouw niet-veilingobjecten als een alternatief. "Het kan mogelijk zijn om een ​​betere deal te vinden wanneer u onderhandelt met een verkoper die recht heeft op een onroerend goed en namens zichzelf kan onderhandelen zonder alle bijbehorende boetes en kosten, " adviseert Humes. “U kunt ook meer concurrentie hebben op veilingen van bedrijven die onroerend goed kopen om te spiegelen als een bedrijfsmodel. Geveilde huizen zijn niet altijd de beste deal voor de gemiddelde huiskoper. "

Als u geïnteresseerd bent in het proberen een koopje te kopen op een veiling, is er veel te leren. Veilingen zijn een riskantere manier om een ​​onroerend goed te kopen dan via een makelaar. Het is belangrijk om uiterst goed geïnformeerd te zijn over het proces en over de eigenschappen waarop u wilt bieden. Werken met een lokale makelaar of makelaar om potentiële eigendommen te identificeren kan helpen, hoewel ze misschien niet geïnteresseerd zijn, tenzij u een compensatieovereenkomst kunt bereiken.

Zorg er ten slotte voor dat u alle veilingregels grondig doorneemt en dat u het onroerend goed goed onderzoekt voordat u biedt. Vraag de raad van een onroerendgoedadvocaat - idealiter iemand die ervaring heeft met executieverkoop - om er zeker van te zijn dat u begrijpt wat uw verantwoordelijkheden en verplichtingen zijn als u de winnende bieder bent.