Eindkapitalisatiepercentage
Het terminale kapitalisatiepercentage is het tarief dat wordt gebruikt om de doorverkoopwaarde van een onroerend goed aan het einde van de holdingperiode te schatten. Het verwachte netto bedrijfsresultaat (NOI) per jaar wordt gedeeld door de terminal cap rate (uitgedrukt als een percentage) om de terminalwaarde te verkrijgen. Eindkapitalisatiepercentages worden geschat op basis van vergelijkbare transactiegegevens of wat geschikt wordt geacht voor de locatie en kenmerken van een bepaalde eigenschap.
Inzicht in de terminale kapitalisatie
De terminale kapitalisatiepercentage is ook bekend als een exit-percentage. Het starttarief voor een woning wordt geprojecteerd NOI eerste jaar gedeeld door de aankoopprijs van de woning. Het terminale kapitalisatiepercentage is de verwachte NOI van het laatste jaar (of het exitjaar) gedeeld door de verkoopprijs. Als dit tarief lager is dan het gangbare tarief, betekent dit meestal dat de vastgoedinvestering winstgevend was.
De meeste professionals die onroerend goed beleggen, zijn het erover eens dat het belangrijk is om de terminale kapitalisatiepercentages af te stemmen op de huidige koers van de markt, rekening houdend met het feit dat het misschien een veiligere test is voor de ontwikkeling om de terminalkap iets omhoog te schuiven. Een dynamische spreadsheet kan nuttig zijn om het ontwikkelingsproject te stresstesten om de hoogste terminale kapitalisatiegraad vast te stellen die investeerders nog steeds voldoende rendement zou opleveren.
Slimme beleggers in onroerend goed zoeken naar markten en onroerendgoedsoorten waarvan verwacht wordt dat de marktkapitalisatiepercentages zullen dalen, aangezien een lagere terminale kapitalisatiepercentage in vergelijking met de cap-koers zal leiden tot meerwaarden, ervan uitgaande dat het netto-bedrijfsresultaat niet afnemen gedurende de aanhoudperiode. Sommige van de gegevens die in aanmerking moeten worden genomen, omvatten vraag- en aanbodstatistieken voor elke ruimtecategorie, evenals voor de diensten en kosten die worden verondersteld gerelateerd te zijn aan elk werkgebied.
Hoewel de toekomst altijd onzeker is, zijn twee dingen absoluut zeker over het einde van elke bewaarperiode: de gebouwen zullen verouderen en de markten zullen veranderen. Het is dus van cruciaal belang dat alle onroerendgoedbeleggers zoveel mogelijk gegevens verzamelen en analyseren om een nauwkeurig kapitalisatiepercentage voor een project te bepalen.
Voorbeeld van de Terminal Capitalization Rate
Een belegger koopt een volledig bewoond onroerend goed voor $ 100 miljoen. Het eerste jaar NOI wordt geschat op $ 5, 0 miljoen. Het inlooppercentage is daarom 5, 0%. Zeven jaar later is de investeerder van mening dat het terminale kapitalisatiepercentage ongeveer 4, 0% is. De NOI van vorig jaar, die onderweg rekening heeft gehouden met de escalatie van de huur, wordt geraamd op $ 5, 5 miljoen (wederom, uitgaande van volledige bezetting). De doorverkoopwaarde wordt geschat op $ 137, 5 miljoen ($ 5, 5 miljoen in NOI gedeeld door de 4, 0% terminale kapitalisatie of exit rate).
Belangrijkste leerpunten
- Het terminale kapitalisatiepercentage is het tarief dat wordt gebruikt om de doorverkoopwaarde van een onroerend goed aan het einde van de holdingperiode te schatten.
- Het starttarief voor een woning wordt geprojecteerd NOI eerste jaar gedeeld door de aankoopprijs van de woning.
- Als dit terminale kapitalisatiepercentage lager is dan het gangbare tarief, betekent dit meestal dat de vastgoedinvestering winstgevend was.