Gebruik onroerend goed om belastingrekeningen uit te stellen

Investeren in onroerend goed blijft een van de beste manieren om rijkdom op te bouwen en belastingen te verlagen. Voordelen zijn onder meer de mogelijkheid om de kosten van inkomensproducerend onroerend goed te recupereren door middel van afschrijvingen, om 1031 beurzen te gebruiken om winsten van onroerendgoedbeleggingen uit te stellen, en om te lenen tegen onroerendgoedvermogen om extra investeringen te doen of voor andere doeleinden. Bovendien kunnen huiseigenaren profiteren van de vrijstelling van persoonlijke woning, die de winst op de verkoop van een persoonlijke woning beschermt tegen vermogenswinstbelasting, evenals de aftrek voor hypotheekrente. Lees verder om erachter te komen of een of een combinatie van deze strategieën geschikt is voor u. (Lees voor achtergrondinformatie Investeren in onroerend goed .)

waardevermindering

U kunt de kosten van inkomsten producerende huurwoningen terugkrijgen door middel van jaarlijkse belastingaftrek die afschrijving wordt genoemd. De Internal Revenue Code definieert de afschrijving als een redelijke vergoeding voor uitputting of slijtage, inclusief een redelijke vergoeding voor veroudering.

Vastgoedbeleggers gebruiken over het algemeen een afschrijvingsmethode, het Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS) genaamd, waarbij woningen en structurele verbeteringen worden afgeschreven over 27, 5 jaar, terwijl apparaten en andere armaturen over 15 jaar worden afgeschreven. Afschrijvingskosten leiden vaak tot een nettoverlies op vastgoedbeleggingen, zelfs als het onroerend goed daadwerkelijk een positieve kasstroom oplevert. Dit verlies, evenals uitgaven, zoals nutsbedrijven en verzekeringen, worden gerapporteerd op Bijlage E, federaal inkomstenbelastingformulier 1040, en in mindering gebracht op het gewone inkomen.

1031 Ruilen

De 1031-uitwisseling, genoemd naar artikel 1031 van de Internal Revenue Code, stelt beleggers in staat om belastingen uit te stellen door een vastgoedbelegging te verkopen en het eigen vermogen te gebruiken om een ​​ander onroerend goed of onroerend goed van gelijke of hogere waarde te kopen. Deze uitwisseling moet binnen een bepaalde periode plaatsvinden. Hoewel een beurs van 1031 grofweg verschillende soorten onroerend goed kan omvatten, heeft het overgrote deel van de transacties betrekking op onroerend goed. (Lees Smart Real Estate Transactions voor meer informatie over dit type uitwisseling.)

Eigendomsreglement
Om een ​​1031-uitwisseling met succes te voltooien, moeten de eigenschappen aan de volgende criteria voldoen:

• De totale waarde van de vervangende eigenschappen moet gelijk zijn aan of groter zijn dan die van de opgegeven eigenschappen.
• De eigenschappen die in de transactie zijn opgenomen, moeten van hetzelfde soort zijn, wat betekent dat onroerend goed niet kan worden geruild voor een ander type activum, zoals een vastgoedbelegging (REIT). (Lees voor meer informatie over REIT's De basisprincipes van REIT-belastingen. )
• De uitgewisselde eigendommen moeten worden bewaard voor "productieve doeleinden in zaken of handel" (een investering).

Alle contanten of eigendommen die via de transactie worden ontvangen en die niet als soortgelijke eigendommen worden beschouwd, worden beschouwd als boot en zijn onderworpen aan belasting. Boot opstarten omvat niet alleen contant geld, maar ook fysieke eigendommen, zoals armaturen. Hypotheeklaars verwijst naar elke schuldvermindering die wordt bereikt door de transactie. Het bedrag van de schuld die bij het vervangende onroerend goed wordt aangenomen, moet dus gelijk zijn aan of groter zijn dan de waarde van de gepensioneerde schuld wanneer het afgestane onroerend goed wordt verkocht. (Lees Trade Properties om de belastingman op afstand te houden voor meer informatie over soortgelijke uitwisselingen.)

Investor Regulations
De belegger moet een gekwalificeerde tussenpersoon gebruiken. Een gekwalificeerde tussenpersoon is een agent die het 1031-uitwisselingsproces faciliteert, grotendeels door netto-opbrengsten van het afgestane onroerend goed vast te houden voordat ze opnieuw in het vervangende onroerend goed worden geïnvesteerd. Alleen een gekwalificeerde tussenpersoon mag die fondsen tijdens de uitwisseling aanhouden. De Federation of Exchange Accommodators beschrijft de rol die de gekwalificeerde intermediair speelt in het 1031-uitwisselingsproces.

De belegger kent twee deadlines:

• Vijfenveertig dagen na de verkoop van het afgestane onroerend goed moet hij een schriftelijke lijst van gekwalificeerd vervangend onroerend goed leveren aan een gekwalificeerde partij bij de beurs, meestal de tussenpersoon. Er zijn ook verschillende regels die het aantal eigenschappen beperken dat kan worden geïdentificeerd.
• Bovendien moet hij de totale waarde van in aanmerking komende vervangende activa kopen binnen 180 dagen na de verkoop van het afgestane actief of 180 dagen na de vervaldatum van zijn belastingaangifte voor dat jaar, afhankelijk van wat zich het eerst voordoet.

1031 Exchange, stap voor stap
In een typische transactie besluit een belegger een vastgoedbelegging te verkopen en de opbrengst van eventuele winst in een ander vastgoed te beleggen.

1. Om dit op een fiscaal efficiënte manier te bereiken, sluit de belegger een ruilovereenkomst met een gekwalificeerde tussenpersoon en stelt hij het oorspronkelijke onroerend goed te koop aan. Tegelijkertijd begint de belegger te zoeken naar vervangende eigenschappen.
2. Op de dag dat de belegger het oorspronkelijke onroerend goed (het afgestane onroerend goed) verkoopt, worden de netto-opbrengsten na betaling van alle kosten naar een speciale rekening gestuurd die door de gekwalificeerde tussenpersoon is ingesteld.
3. De belegger gaat vervolgens de identificatieperiode in en heeft precies 45 dagen om een ​​lijst van gekwalificeerde vervangende eigenschappen op te stellen en 180 dagen om de vervangende woning tijdens de uitwisselingsperiode te sluiten.
4. Met behulp van de volledige opbrengst van de verkoop van het afgestane onroerend goed sluit de belegger het nieuwe onroerend goed of onroerend goed.
5. De gekwalificeerde intermediair maakt deze fondsen over naar de titelvennootschap, de speciale rekening wordt gesloten en de transactie wordt voltooid.

Lenen tegen eigen vermogen

Beleggers die een aanzienlijk eigen vermogen hebben opgebouwd, hetzij in hun persoonlijke woning, hetzij in onroerend goed, kunnen eenvoudigweg kiezen om hun onroerend goed te herfinancieren en eigen vermogen te verwijderen om extra investeringen te doen, de woning te verbeteren of voor andere doeleinden. Regelgeving verschilt van staat tot staat.

In een typisch scenario leent een geldschieter 80% van de gecombineerde lening aan waarde of 50% van de reële marktwaarde van het onroerend goed, afhankelijk van wat minder is. Bijvoorbeeld, op een eigendom van $ 240.000 met een lening van $ 100.000, is het meest dat een lener zou kunnen extraheren $ 92.000 ($ 240.000 x 80% - $ 100.000).

De mogelijkheid om te lenen hangt ook af van de kredietscore van een kredietnemer, hun bestaande schuldquote en hun schuldquote. Hoewel deze strategie een beetje riskanter is, voor degenen die in staat zijn om de extra schulden aan te pakken, kan het helpen rijkdom op te bouwen zonder een 1031-uitwisseling aan te gaan of een onroerend goed te verkopen. (Lees voor meer informatie over leningen voor woningkapitaal de lening voor eigen vermogen: wat het is en hoe het werkt .)

Uitstel van belastingen op de verkoop van een woning

Winsten uit de verkoop van de primaire persoonlijke woning van een belastingplichtige zijn uitgesloten van vermogenswinstbelasting tot $ 500.000 voor gehuwde paren en $ 250.000 voor alleenstaande personen als de belastingbetaler twee van de laatste vijf jaar in het huis heeft gewoond. Als de opbrengsten van de verkoop van het hoofdverblijf van een belastingbetaler groter zijn dan die uitsluitingen, kan de belastingbetaler bovendien dat deel beleggen via een ruil 1031.

Beleggers die in gebieden wonen waar thuiswaarden op prijs stellen, kunnen een strategie van verhandelen gebruiken om hun persoonlijke rijkdom op te bouwen en tegelijkertijd belastingen te minimaliseren. (Voor meer informatie over de fiscale implicaties van de verkoop van uw huis, lees Zal uw huisverkoop u met fiscale schokken achterlaten? )

Hypotheekrenteaftrek

Huiseigenaren kunnen het deel van hun hypotheek dat is toe te rekenen aan rentebetalingen op hun belastingaangifte aftrekken. Deze betalingen zijn hoger tijdens de eerste jaren van de hypotheek en nemen geleidelijk af naarmate de hypotheek wordt afgelost. (Lees meer in De hypotheekrenteaftrek .)

Het komt neer op

Er zijn veel opties beschikbaar voor de vastgoedeigenaar die op zoek is om te verkopen, terwijl de belastingplicht wordt geminimaliseerd.

• Een uitwisseling van 1031 maakt het mogelijk om het rendement van een verkoop te herinvesteren in onroerend goed van dezelfde soort.
• Een lening met een eigen vermogen maakt rechtstreeks gebruik van de waarde van het onroerend goed en kan voor verschillende doeleinden worden gebruikt.
• De verkoop van een hoofdverblijfplaats komt in aanmerking voor een speciale fiscale behandeling.
• Hypotheekrente kan tijdens belastingtijd worden afgetrokken.

Uw persoonlijke situatie zal bepalen welke van deze opties geschikt is voor u, maar elk van hen zal u helpen het meeste uit uw investering in onroerend goed te halen.

Zie A Tax Primer voor huiseigenaren voor meer informatie .