Uw spaargeld gebruiken bij een aanbetaling van een hypotheek
Toen de huizenmarkt in 2007 begon te duiken, leek het erop dat de dagen van hypotheek met lage aanbetaling voorbij waren. Maar verrassend genoeg, zelfs een paar jaar later, kunnen zelfs consumenten met een ondergemiddeld krediet vaak een huis kopen met veel minder dan 20% vooraf.
Zelfs in de onmiddellijke nasleep van de woningglijbaan hadden consumenten een paar opties als hun spaarrekening een beetje ontbrak. FHA-hypotheken, waarvoor slechts 3, 5% nodig was, genoten een enorme populariteit. En, voor degenen die in aanmerking kwamen, konden VA-woningkredieten kopers de volledige prijs van hun woning financieren.
Tegenwoordig wordt het ook gemakkelijker om een conventionele lening te krijgen met een lage aanbetaling. Fannie Mae en Freddie Mac, die de meeste hypotheken van Amerikaanse kredietverstrekkers kopen, hebben onlangs aangekondigd dat zij hun minimale aanbetaling van 5% naar 3% zouden verlagen. Daarmee openden ze de deur voor banken om te strijden om huizenkopers met contant geld.
Hoewel het nog steeds mogelijk is om een huis te kopen met heel weinig dons, is een andere vraag of het een goed idee is voor consumenten. Is het zinvol om uw spaargeld op te bouwen en te wachten om naar huis te gaan winkelen totdat u meer geld kunt storten bij het sluiten? En hoeveel van uw spaargeld zou u in huisvesting moeten investeren? Hier zijn enkele factoren om te overwegen.
Lagere aanbetaling: hogere langetermijnkosten
Misschien is het eerste waar je aan moet denken met lage-downbetalingskredieten dat, op enkele uitzonderingen na, ze je op de lange termijn meer zullen kosten. Omdat u meer van de woningprijs financiert, zullen uw rentebetalingen gedurende de looptijd van de lening aanzienlijk hoger zijn
Als u bijvoorbeeld een huis van $ 200.000 koopt met 5% minder in plaats van 20%, betaalt u ongeveer $ 35.000 meer aan rente gedurende een lening van 30 jaar. Uiteraard betaal je ook meer om de hoofdsom van de lening te dekken.
Gezien hoe ongelooflijk laag de rentetarieven van vandaag zijn, kan dit alleen u misschien niet afhouden van het kopen van een huis eerder dan later. De grotere zorg is het toevoegen van de hypotheekverzekeringspremies die u normaal gesproken moet betalen als u een huis of appartement koopt met minder dan 20% korting. Het doel van deze betalingen is om het verlies van de kredietgever te dekken als u uw lening niet nakomt.
Er zijn twee basistypen hypotheekverzekering. Als u een FHA-lening sluit, verstrekken particuliere geldschieters het geld voor uw aankoop van een huis en de overheid treedt op als uw verzekeraar. Als de woning minder dan $ 625.000 waard is, is de jaarlijkse hypotheekverzekering premie (MIP) momenteel 0, 80% of 0, 85%, afhankelijk van het gefinancierde bedrag. U moet ook een vooraf verschuldigde premie betalen, die iets meer dan $ 3.000 bedraagt voor een lening van $ 180.000.
Als u een conventionele hypotheek verkrijgt, betaalt u in plaats daarvan een zogenaamde particuliere hypotheekverzekering of PMI. Meestal kost het ergens tussen 0, 3% en 1, 15% per jaar, hoewel er in dit geval geen kosten vooraf zijn. (Zie voor meer informatie: Wat is het verschil tussen particuliere hypotheekverzekering (PMI) en hypotheekverzekeringpremie (MIP)? )
A Vooruitbetalingscompromis
Betekent het vooruitzicht op hypotheekverzekering dat u moet wachten tot u een volledige 20% van de kosten van de woning kunt neerleggen? Niet noodzakelijk.
Om te beginnen is wachten in sommige duurdere steden niet altijd realistisch. Als u in een deel van het land woont waar zelfs bescheiden huizen $ 400.000 kosten, moet u $ 80.000 ophoesten voordat u de markt betreedt. En als u woont in een gebied waar kopen goedkoper is dan huren, kan er een extra belemmering zijn om aan de zijlijn te blijven staan totdat u genoeg hebt gespaard om een hypotheekverzekering te voorkomen.
Voor sommige mensen is de beste optie om een middenweg te vinden tussen een minimale aanbetaling en de traditionele 20%. Als u bijvoorbeeld een FHA-lening afsluit en 10% vastlegt, wordt uw hypotheekverzekering na 11 jaar opgezegd; anders blijf je betalen voor de volledige lening. Kunt u op een later tijdstip herfinancieren om van de verzekering af te komen? Zeker. Maar er is geen garantie dat de rentevoeten op of nabij hun historische dieptepunten zullen liggen wanneer u dat doet.
Bovendien daalt uw hypotheekverzekering premie (MIP) wanneer u een grotere aanbetaling doet. Wanneer u bijvoorbeeld een hypotheek van 15 jaar afsluit en u vooraf 10% kunt betalen, daalt de jaarlijkse betaling van 0, 70% naar 0, 45%.
Hoewel de details een beetje anders zijn met PMI, is dezelfde logica van toepassing. Hoe hoger uw aanbetaling, hoe minder u premies moet betalen. Een voordeel van PMI is echter dat u het kunt opzeggen zodra u 20% aandelen in uw huis heeft (zie Hoe u particuliere hypotheekverzekeringen te slim af bent ).
Als de bank uw hypotheek bijhoudt - dat wil zeggen dat ze deze niet verkoopt aan een entiteit als Fannie Mae of Freddie Mac - is er misschien helemaal geen verzekering nodig. Banken brengen echter vaak een voorafbetaling of een hogere rente in rekening als u kiest voor een lening met een lage aanbetaling om het risico dat ze lopen te verminderen. Zelfs een extra helft van één procentpunt kan u enkele duizenden dollars meer kosten over een periode van 30 jaar. Het algemene effect is hetzelfde: als u meer neerlegt, kunt u minder lenen.
Risico om 'onder water' te gaan
Een andere valkuil van het neerleggen van het absolute minimum wanneer je een huis koopt, is dat je minder bescherming hebt als de huizenmarkt daalt. Met slechts 3% of 4% naar beneden, zou je gemakkelijk merken dat je meer aan de bank te danken hebt dan je huis waard is. Dat is precies wat er met veel huiseigenaren gebeurde tijdens de meest recente instorting van huizen.
Als u “onder water” gaat in uw huis en onverwacht uw baan verliest, hebt u bijvoorbeeld niet langer de mogelijkheid om tegen uw eigendom te lenen om kosten te betalen of de mogelijkheid om het huis te verkopen zonder een groot deel van het geld aan de geldschieter te betalen.
Hoewel je niet volledig beschermd bent, zelfs als je 10% of 15% neerlegt, geef je jezelf een veel grotere buffer als de huizenprijzen slechter worden.
Een spaarkussen bewaren
Sparen voor een huis is een belangrijk levensdoel. Maar als u de aanbetaling verzamelt, zorg er dan voor dat u zichzelf niet te weinig contant laat. Het is niet alleen goed om een noodfonds te hebben (idealiter zes maanden levensonderhoud), je hebt ook extra geld nodig voor de onverwachte uitgaven die het kopen van een huis vaak met zich meebrengt. Zie voor meer informatie Hoeveel geld moet ik op de bank houden?
Stel een strikt budget vast voordat u op huizenjacht gaat, zodat u weet wat u zich kunt veroorloven. En doe wat je kunt om je geldreserves op te bouwen zodra je je hebt gevestigd en het schilderen en vervangen van tapijten en kasten hebt voltooid. Vergeet ook niet dat mensen zeggen dat het goed is om een beetje in een huis te wonen voordat je renovaties uitvoert die niet verplicht zijn voordat je gaat wonen.
Het komt neer op
Kunnen laagbetaalde leningen voor sommige huiseigenaren een goede keuze zijn? Absoluut. Maar bereken de langetermijnkosten van een hypotheekverzekering of de hogere rente die u betaalt om te controleren of het de moeite waard is. voor meer informatie, zie Hypotheken: hoeveel kunt u betalen? en Top 10 veelvoorkomende hypotheekzwendel .