Financieringsbasis voor starters die voor het eerst een huis kopen

De talloze financieringsopties die beschikbaar zijn voor beginnende huizenkopers, kunnen overweldigend lijken. Maar de tijd nemen om de grondbeginselen van vastgoedfinanciering te onderzoeken, kan u een aanzienlijke hoeveelheid tijd en geld besparen. Inzicht in de markt waar het onroerend goed zich bevindt en of het stimulansen biedt aan geldschieters kan voor u extra financiële voordelen betekenen. Neem een ​​kijkje in uw financiën om ervoor te zorgen dat u de hypotheek krijgt die het beste bij u past.

Belangrijkste leerpunten

• Een eerste huis kopen kan spannend zijn, maar ook zenuwslopend en verwarrend.
• Het verkrijgen van een hypotheek is een cruciale stap bij het kopen van uw eerste huis, en er zijn verschillende factoren voor het kiezen van de meest geschikte.
• U moet beslissen of u kiest voor een vaste of variabele rente, het aantal jaren om uw hypotheek af te lossen en de hoogte van uw aanbetaling.
• Kredietverstrekkers zullen ook uw kredietwaardigheid en uw terugbetalingsvermogen moeten evalueren op basis van inkomsten, activa en kredietgeschiedenis.
• Afhankelijk van uw omstandigheden komt u mogelijk in aanmerking voor gunstiger voorwaarden via een FHA- of VA-lening.

Leningstypen

Conventionele leningen

Conventionele leningen zijn hypotheken die niet zijn verzekerd of gegarandeerd door de federale overheid. Het zijn doorgaans hypotheken met een vaste rente. Hoewel hun strengere vereisten voor een grotere aanbetaling, hogere kredietscore, lagere inkomens / schuldratio's en mogelijk particuliere hypotheekverzekeringen nodig hebben, maken ze de moeilijkste hypotheekvorm om in aanmerking te komen, conventionele hypotheken zijn meestal minder duur dan gegarandeerde hypotheken.

Conventionele leningen worden gedefinieerd als conforme leningen of niet-conforme leningen. Conforme leningen voldoen aan richtlijnen zoals leenlimieten die zijn vastgesteld door de door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE's) Fannie Mae of Freddie Mac omdat geldschieters deze leningen verpakken en effecten daarop verkopen op de secundaire markt. De leninglimiet voor 2018 voor een conventionele hypotheek is $ 453.100, maar het bedrag is hoger voor aangewezen gebieden met hoge kosten.

Een lening die boven dit bedrag wordt verstrekt, wordt een jumbo-lening genoemd en heeft meestal een iets hogere rente omdat deze leningen minder aantrekkelijk zijn voor de secundaire markt. Voor niet-conforme leningen heeft de kredietinstelling die de lening onderschrijft, meestal een portefeuillefinancier, haar eigen richtlijnen vastgesteld.

FHA-leningen

De Federal Housing Administration (FHA), onderdeel van het Amerikaanse ministerie van huisvesting en stedelijke ontwikkeling, biedt verschillende programma's voor hypothecaire leningen. Een FHA-lening heeft lagere aanbetalingsvereisten en is gemakkelijker in aanmerking te komen dan een conventionele lening. FHA-leningen zijn uitstekend voor starters die voor het eerst een huis kopen, omdat u, naast lagere voorafkredietkosten en minder strenge kredietvereisten, een aanbetaling van slechts 3, 5% kunt doen. FHA-leningen kunnen de wettelijke limiet niet overschrijden.

VA Leningen

Het Amerikaanse Department of Veterans Affairs (VA) staat garant voor VA-leningen. De VA verstrekt zelf geen leningen, maar garandeert hypotheken van gekwalificeerde geldschieters. Dankzij deze garanties kunnen veteranen en onderhoudsmensen huiskredieten verkrijgen tegen gunstige voorwaarden, meestal zonder aanbetaling. In de meeste gevallen zijn VA-leningen gemakkelijker in aanmerking te komen dan conventionele leningen. Lenders beperken over het algemeen de maximale VA-lening tot de limieten van conventionele hypothecaire leningen. Voordat u een lening aanvraagt, vraagt ​​u de VA in aanmerking te komen. Als u wordt geaccepteerd, geeft de VA een certificaat uit waarmee u een lening kunt aanvragen.

In aanvulling op deze veel voorkomende soorten leningen en programma's, check in programma's gesponsord door de staat en lokale overheden en agentschappen om investeringen of woningbezit in bepaalde gebieden te vergroten.

Eigen vermogen en inkomenseisen

De prijs van hypotheekleningen voor woninghypotheken wordt op twee manieren door de kredietgever bepaald, beide op basis van de kredietwaardigheid van de kredietnemer. Naast het controleren van uw FICO-score van de drie grote kredietbureaus, berekenen kredietverstrekkers de lening-tot-waarde-ratio (LTV) en de schulden-servicedekking-ratio (DSCR) om de leningprijs in te stellen.

LTV is het bedrag aan feitelijk of impliciet eigen vermogen dat beschikbaar is in het onderpand dat wordt geleend. Voor woningaankopen wordt LTV bepaald door het geleende bedrag te delen door de aankoopprijs van de woning. Kredietverstrekkers gaan ervan uit dat hoe meer geld u in gevaar brengt (in de vorm van een aanbetaling), hoe minder waarschijnlijk u in gebreke blijft met de lening. Hoe hoger de LTV, hoe groter het risico van wanbetaling, dus geldschieters zullen meer in rekening brengen.

LTV bepaalt ook of u een particuliere hypotheekverzekering (PMI) moet afsluiten. PMI isoleert de kredietgever tegen wanbetaling door een deel van het kredietrisico over te dragen aan een hypotheekverzekeraar. De meeste geldschieters vereisen PMI voor elke lening met een LTV van meer dan 80%, dat wil zeggen elke lening waarbij u minder dan 20% eigen vermogen in huis hebt. Het verzekerde bedrag en het hypotheekprogramma bepalen de kosten van de hypotheekverzekering en hoe deze wordt geïnd.

De meeste premies voor hypotheekverzekeringen worden maandelijks geïncasseerd, samen met belasting- en onroerendgoedverzekeringen. Zodra LTV gelijk is aan of minder is dan 78%, wordt verondersteld dat PMI automatisch wordt geëlimineerd. U kunt PMI mogelijk annuleren zodra de woning voldoende in waarde is gewaardeerd om u 20% eigen vermogen te geven en een vaste periode is verstreken, zoals twee jaar. Sommige geldschieters, zoals de FHA, beoordelen de hypotheekverzekering als een vast bedrag en kapitaliseren deze in het geleende bedrag.

Probeer als vuistregel PMI te vermijden, omdat dit een kost is die u niet ten goede komt. Er zijn manieren om te voorkomen dat u voor PMI betaalt. Men moet niet meer dan 80% van de waarde van het onroerend goed lenen bij de aankoop van een huis; de andere is om home equity-financiering of een tweede hypotheek te gebruiken om meer dan 20% af te sluiten. Het meest voorkomende programma wordt een 80-10-10 hypotheek genoemd. De 80 staat voor de LTV van de eerste hypotheek, de eerste 10 staat voor de LTV van de tweede hypotheek en de derde 10 staat voor het eigen vermogen dat u in huis hebt.

Hoewel het tarief op de tweede hypotheek hoger zal zijn dan het tarief op de eerste, op een gemengde basis, zou het niet veel hoger moeten zijn dan het tarief van een LTV-lening van 90%. Een hypotheek 80-10-10 kan goedkoper zijn dan betalen voor PMI en stelt u ook in staat om de betaling van de tweede hypotheek te versnellen en dat deel van de schuld snel te elimineren, zodat u uw huis vroeg kunt afbetalen.

De dekkingsgraad van de schuldendienst (DSCR) bepaalt uw vermogen om de hypotheek te betalen. Geldschieters delen uw maandelijkse netto-inkomen door de hypotheekkosten om de kans te bepalen dat u de hypotheek niet kunt betalen. De meeste geldschieters vereisen DSCR's van meer dan één. Hoe groter de ratio, hoe groter de kans dat u de financieringskosten kunt dekken en hoe minder risico de kredietgever neemt. Hoe groter de DSCR, hoe groter de kans dat een geldschieter over de rentevoet zal onderhandelen, want zelfs bij een lager tarief ontvangt de geldschieter een beter voor risico aangepast rendement.

Om deze reden kunt u elk in aanmerking komend inkomen opnemen dat u kunt onderhandelen met een hypotheekverstrekker. Soms kan een extra deeltijdbaan of ander inkomstengenererend bedrijf het verschil maken tussen het al dan niet in aanmerking komen voor een lening of het ontvangen van het best mogelijke tarief.

Vaste versus variabele hypotheken

Een andere overweging is of een hypotheek met een vaste of een variabele rente wordt verkregen. In een hypotheek met een vaste rente verandert de rente niet voor de gehele looptijd van de lening. Het voor de hand liggende voordeel van het krijgen van een lening met een vaste rente, is dat u weet wat de maandelijkse leningskosten zijn voor de gehele lening. Een hypotheek met variabele rente, zoals een hypotheek met alleen rente of een hypotheek met instelbare rente (ARM), is ontworpen om startende huizenkopers of mensen te helpen die verwachten dat hun inkomen aanzienlijk zal stijgen tijdens de looptijd van de lening.

Met leningen met een variabele rente kunt u meestal in de eerste paar jaar van de lening lagere introductietarieven verkrijgen, waardoor u in aanmerking kunt komen voor een grotere lening dan wanneer u had geprobeerd een duurdere lening met een vaste rente te krijgen. Hoewel een lening met variabele rente voor sommige leners nuttig kan zijn, kunnen ze riskant zijn als uw inkomsten niet meegroeien met de stijging van de rente. Het andere nadeel is dat de koersverandering onzeker is, omdat deze meestal gekoppeld is aan een toekomstige marktkoers.

De meest voorkomende typen ARM's zijn een ARM van één, vijf of zeven jaar. De initiële rentevoet wordt normaal voor een bepaalde periode vastgesteld en wordt vervolgens periodiek opnieuw ingesteld, vaak elke maand. Nadat een ARM opnieuw is ingesteld, past deze zich aan de marktrente aan, meestal door een vooraf bepaalde spread (percentage) toe te voegen aan de geldende Amerikaanse schatkistrente. Hoewel de toename meestal beperkt is, kan een ARM-aanpassing duurder zijn dan de geldende hypotheeklening met vaste rente om de kredietgever te compenseren voor het aanbieden van een lager tarief tijdens de inleidende periode.

Renteloze leningen zijn een soort ARM waarbij u tijdens de inleidende periode alleen hypotheekrente betaalt en geen hoofdsom totdat de lening terugkeert naar een vaste lening met hoofdsom. Dergelijke leningen kunnen zeer voordelig zijn voor beginnende leners, omdat alleen het betalen van rente de maandelijkse financieringskosten aanzienlijk verlaagt en u in staat stelt in aanmerking te komen voor een veel grotere lening. Omdat u in de beginperiode geen hoofdsom betaalt, verandert het saldo van de lening niet totdat u de hoofdsom begint terug te betalen.

Weeg het voordeel van het verkrijgen van een grotere lening met het risico. Rentetarieven schommelen meestal tijdens de rentevaste periode en zullen zich vaak aanpassen in reactie op veranderingen in marktrentetarieven. Overweeg ook het risico dat uw besteedbaar inkomen niet zal stijgen samen met de mogelijke stijging van de financieringskosten.

Het komt neer op

Als u voor het eerst op zoek bent naar een woninghypotheek, vindt u het misschien moeilijk om alle financieringsopties te doorlopen. Neem de tijd om te beslissen hoeveel huis u zich daadwerkelijk kunt veroorloven en financier vervolgens dienovereenkomstig. Als u het zich kunt veroorloven om een ​​aanzienlijk bedrag neer te zetten of voldoende inkomsten hebt om een ​​lage LTV te creëren, heeft u meer onderhandelingsmacht bij geldschieters en de meeste financieringsopties. Als u op zoek bent naar de grootste lening, krijgt u mogelijk een hoger risico-aangepast tarief en een particuliere hypotheekverzekering. Een goede hypotheekmakelaar of hypotheekbankier moet u kunnen helpen bij het doorlopen van alle verschillende programma's en opties, maar niets is beter dan uw prioriteiten voor een hypothecaire lening kennen. (Voor gerelateerde informatie, zie "Sparen voor een aanbetaling: waar moet ik mijn geld bewaren?")