Waarom beginnen de meeste van mijn hypotheekbetalingen als rente?

Het bedrag van een hypotheekbetaling bestaat uit een combinatie van rente en aflossing van de hoofdsom. Gedurende de looptijd van de hypotheek zal het aandeel van de rente in de hoofdsom veranderen.

Aanvankelijk zal de betaling van de huiseigenaar voornamelijk rente zijn, met een klein bedrag aan hoofdsom inbegrepen. Naarmate de hypotheek vervalt, zal het hoofddeel van de betaling toenemen en het rentedeel afnemen. Dit komt omdat de aangerekende rente is gebaseerd op het huidige uitstaande saldo van de hypotheek, dat afneemt naarmate meer hoofdsom wordt afgelost. Hoe kleiner de hoofdsom van de hypotheek, hoe minder rente.

Neem bijvoorbeeld een eenvoudige hypotheek voor $ 100.000 met een rentevoet van 4% per jaar en een looptijd tot 24 jaar. De jaarlijkse hypotheekbetaling is $ 6.558, 68. De eerste betaling omvat een rentelast van $ 4.000 ($ 100.000 x 4 procent) en een hoofdsom van $ 2.558, 68 ($ 6.558, 68 - $ 4.000). Het uitstaande hypotheeksaldo na deze betaling is $ 97.441, 32 ($ 100.000 - $ 2.558, 68). De volgende betaling is gelijk aan de eerste, $ 6, 558, 68, maar heeft nu een ander deel van de rente op de hoofdsom. De rentelast voor de tweede betaling is $ 3.897, 65 ($ 97.441, 32 x 4 procent), terwijl de hoofdvooruitbetaling $ 2.661, 03 ($ 6.558, 68 - $ 3.897, 65) is.

Het hoofdgedeelte van de tweede betaling is ongeveer $ 100 groter dan het eerste. Dit gebeurt omdat de huiseigenaar geld heeft betaald voor de hoofdsom - deze wordt verlaagd - en de nieuwe rentebetaling wordt berekend op de lagere hoofdsom. Tegen het einde van de hypotheek zijn de betalingen hoofdzakelijk hoofdaflossingen.

Dit is een basisvoorbeeld met een traditionele lening van gewone vanille. Met exotische hypotheken kunnen huiseigenaren dat kies hun maandelijkse hypotheekbetalingen.

Hoe hypotheken afschrijven

Hoewel het rentegedeelte elke maand afneemt, nemen de hypotheekbetalingen zelf niet af in de tijd. Meer geld gaat naar het hoofdsaldo, dat volledig wordt afgeschreven gedurende de looptijd van de lening. Als gevolg hiervan gaat naarmate de jaren verstrijken meer van de betaling van de huiseigenaar naar de hoofdsom, waardoor de snelheid waarmee de huiseigenaar eigen vermogen opbouwt wordt versneld en het verschuldigde bedrag wordt verlaagd. Tijdens jaar 30 van een 30-jarige vaste hypotheek verhoogt de huiseigenaar zijn vermogenspositie met veel meer bij elke betaling in vergelijking met de betalingen in jaar één en twee.

Betalingen verlagen

Er zijn echter enkele specifieke situaties waarin hypotheekbetalingen kunnen dalen.

Een hypotheek met aanpasbare rente (ARM) kan in de loop van de tijd afnemende betalingen hebben. Bij dit type hypotheek fluctueert de rentevoet op basis van een index die de kosten voor de kredietverstrekker van het lenen op de kredietmarkten weergeeft. De betalingen op een ARM kunnen dalen als de benchmarkrente van de lening in de loop van de lening daalt. Een ARM heeft echter een gelijk potentieel voor betalingen om te stijgen, soms aanzienlijk. In de leningdocumenten wordt bepaald hoeveel de rente elk jaar mag stijgen, evenals het maximum dat deze over de gehele looptijd van de lening kan verhogen.

Een lener die tijdens de eerste jaren van een lening een hypotheekverzekering moet betalen, kan zijn hypotheekbetaling in de loop van de tijd zien afnemen. De meeste hypotheekbedrijven sluiten leningen af ​​tegen 80% van de aankoopprijs of de waarde van het huis, afhankelijk van wat minder is, en de kredietnemer zal naar verwachting met de andere 20% komen als aanbetaling. Deze lening-tot-waarde [LTV] -ratio is ontworpen om de kredietgever te beschermen als de waarde van de woning daalt en de kredietnemer meer verschuldigd is dan de woning waard is. In sommige situaties staan ​​geldschieters huiseigenaren toe meer dan 80% van de aankoopprijs te lenen, maar de geldschieters vereisen een hypotheekverzekering als onderdeel van de deal. Deze verzekering beschermt de geldschieter als deze zich moet afsluiten op een eigendom dat minder waard is dan het saldo van de lening. De lener betaalt de verzekeringspremies als onderdeel van de maandelijkse hypotheekbetaling.

Zodra het saldo van de lening van de kredietnemer daalt tot een bepaald percentage van de woningwaarde - meestal 78% - kan de kredietnemer een verzoek indienen bij de kredietgever om de hypotheekverzekering af te sluiten. Ervan uitgaande dat de lener succesvol is, daalt de hypotheekbetaling voor de rest van de lening omdat deze geen hypotheekverzekeringpremie meer omvat.