4 eenvoudige manieren om te investeren in onroerend goed
Onroerend goed kopen en bezitten is een spannende investeringsstrategie, die zowel bevredigend als lucratief kan zijn. In tegenstelling tot aandelen- en obligatiebeleggers, kunnen potentiële vastgoedeigenaren een hefboom gebruiken om een onroerend goed te kopen door een deel van de totale kosten vooraf te betalen en vervolgens het saldo plus rente over de tijd af te betalen. Terwijl een traditionele hypotheek in het algemeen een aanbetaling van 20% tot 25% vereist, is in sommige gevallen een aanbetaling van 5% voldoende om een hele woning te kopen. Dit vermogen om het actief te beheersen op het moment dat papieren worden ondertekend, stimuleert zowel onroerend goed flippers als verhuurders, die op hun beurt tweede hypotheken op hun huizen kunnen afsluiten om aanbetalingen te doen op extra eigenschappen.
Belangrijkste leerpunten
- Aspirant-vastgoedeigenaren kunnen een woning kopen met behulp van leverage, vooraf een deel van de totale kosten betalen en vervolgens het saldo in de loop van de tijd afbetalen.
- De vier belangrijkste manieren waarop beleggers geld kunnen verdienen via onroerend goed zijn: 1) verhuurders worden van huurwoningen, 2) onroerendgoedhandel (aka flipping), 3) vastgoedbeleggingsgroepen en 4) onroerendgoedbeleggingsfondsen (REIT's) .
Hier zijn vier manieren waarop beleggers eigenschappen goed kunnen gebruiken:
01:405 eenvoudige manieren om te investeren in onroerend goed
1. Dus je wilt een verhuurder zijn
Ideaal voor: mensen met doe-het-zelf- en renovatievaardigheden, die het geduld hebben om huurders te beheren.
Wat er nodig is om aan de slag te gaan: Aanzienlijk kapitaal nodig om vooraf onderhoudskosten te financieren en lege maanden te dekken.
Voordelen: huurwoningen kunnen regelmatig inkomen opleveren, terwijl het beschikbare kapitaal wordt gemaximaliseerd door middel van hefboomwerking. Bovendien zijn veel bijbehorende kosten fiscaal aftrekbaar en kunnen eventuele verliezen de winst op andere beleggingen compenseren.
Nadelen: Tenzij u een property management bedrijf inhuurt, hebben huurwoningen de neiging om te kampen met constante hoofdpijn. In het slechtste geval kunnen huurders de woning beschadigen. Bovendien moet een verhuurder in bepaalde huurmarktklimaten ofwel vacatures doorstaan ofwel minder huur in rekening brengen om de kosten te dekken totdat dingen omdraaien. Aan de andere kant, als de hypotheek volledig is afgelost, wordt het grootste deel van de huur volledig winst.
Huurinkomsten zijn natuurlijk niet de enige focus van een verhuurder. In een ideale situatie waardeert een onroerend goed in de loop van de hypotheek, waardoor de verhuurder een waardevoller bezit heeft dan hij begon.
Volgens gegevens van het US Census Bureau stegen de verkoopprijzen van nieuwe woningen (een ruwe indicator voor onroerendgoedwaarden) van 1940 tot 2006 constant in waarde, voordat ze daalden tijdens de financiële crisis. Gelukkig zijn de verkoopprijzen sindsdien weer gestegen, zelfs boven het niveau van voor de crisis.
Bron: Survey of Construction, US Census Bureau
2. Vastgoedbeleggingsgroepen
Ideaal voor: mensen die huurvastgoed willen bezitten zonder het gedoe van het runnen ervan.
Wat er nodig is om te beginnen: een kapitaalkussen en toegang tot financiering.
Voordelen: dit is een veel meer hands-off benadering van onroerend goed dat nog steeds inkomsten en waardering biedt.
Nadelen: er is een leegstandsrisico bij vastgoedbeleggingsgroepen, of deze nu over de groep zijn verspreid of eigenaarspecifiek zijn. Bovendien kan management overhead ten koste gaan van het rendement.
Investeringsgroepen in onroerend goed zijn kleine beleggingsfondsen die in huurwoningen beleggen. In een typische vastgoedbeleggingsgroep koopt of bouwt een bedrijf een set appartementenblokken of appartementen, waarna beleggers deze via het bedrijf kunnen kopen en zich bij de groep aansluiten. Een enkele belegger kan één of meerdere eenheden van zelfstandige woonruimte bezitten, maar het bedrijf dat de investeringsgroep exploiteert beheert alle eenheden collectief, zorgt voor onderhoud, vacatures en het interviewen van huurders. In ruil voor het uitvoeren van deze managementtaken neemt het bedrijf een percentage van de maandelijkse huur.
Een standaard lease van een vastgoedbeleggingsgroep staat op naam van de belegger en alle eenheden poolen een deel van de huur om te waken tegen incidentele vacatures. Hiertoe ontvangt u wat inkomsten, zelfs als uw eenheid leeg is. Zolang de leegstand voor de gepoolde eenheden niet te hoog wordt, zou er voldoende moeten zijn om de kosten te dekken.
Hoewel deze groepen in theorie veilige manieren zijn om in onroerend goed te beleggen, zijn ze kwetsbaar voor dezelfde vergoedingen die de beleggingsfondsensector achtervolgen. Bovendien zijn deze groepen soms particuliere investeringen waarbij gewetenloze managementteams investeerders hun geld verdelen. Een zorgvuldige due diligence is daarom van cruciaal belang om de beste kansen te vinden.
3. Onroerendgoedhandel (aka Flipping)
Ideaal voor: mensen met veel ervaring in taxatie en marketing van onroerend goed.
Wat er nodig is om aan de slag te gaan: kapitaal en de mogelijkheid om reparaties uit te voeren of te controleren als dat nodig is.
Voordelen: handel in onroerend goed heeft een kortere tijdsperiode waarin kapitaal en inspanning samenhangen in een onroerend goed. Maar afhankelijk van de marktomstandigheden kunnen er aanzienlijke opbrengsten zijn, zelfs in kortere tijdspaden.
Nadelen: onroerendgoedhandel vereist een diepere marktkennis gekoppeld aan geluk. Hete markten kunnen onverwacht afkoelen, waardoor handelaren op de korte termijn verliezen of langdurige hoofdpijn kunnen lijden.
Onroerendgoedhandel is de wilde kant van onroerendgoedinvesteringen. Net zoals daghandelaren een ander dier zijn dan buy-and-hold-investeerders, onderscheiden onroerendgoedhandelaren zich van buy-and-rent verhuurders. Een goed voorbeeld: onroerendgoedhandelaren proberen vaak de ondergewaardeerde eigendommen die ze kopen in slechts drie tot vier maanden winstgevend te verkopen.
Pure onroerend goed flippers investeren vaak niet in het verbeteren van eigenschappen. Daarom moeten investeringen al de intrinsieke waarde hebben die nodig is om winst te maken zonder enige wijziging, anders zullen ze het onroerend goed uit de strijd verwijderen.
Flippers die niet in staat zijn om een woning snel te lossen, kunnen in de problemen komen, omdat ze meestal niet genoeg niet-vastgelegde contanten bij de hand hebben om de hypotheek op een woning op de lange termijn te betalen. Dit kan leiden tot voortdurende sneeuwbalverliezen.
Er is een heel ander soort flipper die geld verdient door redelijk geprijsde objecten te kopen en waarde toe te voegen door ze te renoveren. Dit kan een investering op langere termijn zijn, waarbij beleggers het zich alleen kunnen veroorloven om één of twee eigenschappen tegelijk aan te nemen.
4. Real Estate Investment Trusts (REIT's)
Ideaal voor: beleggers die portefeuilleblootstelling aan onroerend goed willen zonder een traditionele onroerendgoedtransactie.
Wat er nodig is om te beginnen: investeringskapitaal.
Voordelen: REIT's zijn in wezen dividenduitkerende aandelen waarvan het kernbelang bestaat uit commercieel onroerend goed met langlopende, kasproducerende leases.
Nadelen: REIT's zijn in wezen aandelen, dus de hefboomwerking in verband met traditioneel huurvastgoed is niet van toepassing.
Een REIT wordt gecreëerd wanneer een bedrijf (of trust) geld van beleggers gebruikt om inkomenseigenschappen te kopen en te exploiteren. REIT's worden gekocht en verkocht op de belangrijkste beurzen, net als elke andere voorraad. Een onderneming moet 90% van haar belastbare winst uitkeren in de vorm van dividenden om haar REIT-status te behouden. Door dit te doen, vermijden REIT's vennootschapsbelasting, terwijl een regulier bedrijf zou worden belast op zijn winst en dan zou moeten beslissen om zijn winst na belastingen al dan niet als dividend uit te keren.
Net als gewone dividenduitkerende aandelen, zijn REIT's een solide investering voor beursbeleggers die regelmatig inkomen wensen. In vergelijking met de bovengenoemde soorten investeringen in onroerend goed, bieden REIT's beleggers toegang tot niet-residentiële investeringen, zoals winkelcentra of kantoorgebouwen, die over het algemeen niet haalbaar zijn voor individuele beleggers om rechtstreeks te kopen. Wat nog belangrijker is, REIT's zijn zeer liquide omdat ze op de beurs worden verhandeld. Met andere woorden, u hebt geen makelaar en een eigendomsoverdracht nodig om uw investering te verzilveren. In de praktijk zijn REIT's een meer geformaliseerde versie van een vastgoedbeleggingsgroep.
Ten slotte moeten beleggers bij het bekijken van REIT's onderscheid maken tussen aandelen-REIT's die gebouwen bezitten, en hypotheek-REIT's die financiering verstrekken voor onroerend goed en zich bezighouden met door hypotheek gedekte effecten (MBS). Beide bieden blootstelling aan onroerend goed, maar de aard van de blootstelling is anders. Een aandelen-REIT is traditioneler, in die zin dat het eigendom in onroerend goed vertegenwoordigt, terwijl de REIT's van de hypotheek zich richten op de inkomsten uit hypotheekfinanciering van onroerend goed.
Het komt neer op
Of investeerders in onroerend goed hun onroerend goed gebruiken om huurinkomsten te genereren, of om hun tijd af te wachten totdat de perfecte verkoopmogelijkheid zich voordoet, het is mogelijk om een robuust investeringsprogramma uit te bouwen door vooraf een relatief klein deel van de totale waarde van een onroerend goed te betalen. Maar zoals bij elke investering, is er winst en potentieel binnen onroerend goed, of de algemene markt nu omhoog of omlaag is. (Zie "Hoeveel geld heeft u nodig om te investeren in onroerend goed"> 1:35 voor meer informatie